我国住房保障制度与房地产市场健康发展问题初探

曾 悦 韩 磊 闫� B

摘 要:住房制度改革以来,部分居民的居住条件得到了改善,但是在整个改革过程当中,针对中低收入人群的住房保障出现了一定程度的问题,加之房地产业自身存在的问题,致使房价格过高,抑制了保障性住房的保障功能,在制约了住房制度的改革的同时,也影响了房地产业的健康持续发展。文章通过对中国住房制度改革的历史、住房保障制度改革与房地产市场健发展的关系、住房保障制度和房地产业存在的问题以及解决问题的相应对策的讨论,希望能够对如何促进我国住房保障制度与房地产市场二者健康和谐发展进行一个初步的探讨。

关键词:住房保障制度;改革;房地产市场

中图分类号:F293.31 文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)24-0027-02

居住权是百姓的基本生存权利,政府有责任也有义务保障实现“居者有其屋”。保障和改善百姓的居住生活条

件,推动房地产的健康发展,是中国住房制度改革和房地产制度所要实现的基本目标。

1 住房保障制度改革的历史

1988年,国务院印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,这标志着中国住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。1994年7月18日,国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》,标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。1998年,国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出:对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房,建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。现行的住房保障制度主要有:廉租房制度与经济适用房两个主要项目。

2住房保障制度改革和房地产市场健康发展的关系

①住房问题是社会分配问题。社会的每一个成员都应享有适当的住房以供居住,这是公民的权利也是国家的责任。我国住房保障政策主要是针对低收入的家庭,它弥补了市场经济的缺陷和不足,对市场经济中弱者和低收入者提供帮助和救济,这一制度提高了市场配置住房资源的效率。②房地产业则是国民经济的一个部门,属于第三产业的第二层次。作为一个产业,最根本的就要强调经济效益和利润。房地产业提供的产品中住宅是房地产开发的主体部分,住宅市场是房地产市场的主体部分。政府对房地产市场的调节和干预,主要的目标是住宅市场,确保住宅市场供需平衡,运用再分配手段,通过住房政策和制度,缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平差距,进而实现住房公平。③发展房地产业与解决住房问题应当是一致的、统一的。而且一旦处理不好,就会产生矛盾,甚至互相影响。房价上涨过快,就会导致商品住宅产品供应结构不合理,如果缺乏政府进行相应的政策引导就会造成房价居高不下,无法适应中低收入人群的需要从而影响居民住房问题的解决。

因此在发展房地产业的过程中,既要讲经济效益,又要讲解决住房问题的社会效益。解决住房问题不能完全走市场化道路,政府必须介入住房问题的重心在于解决好低收入者的住房问题,保证能够在形成适应不同能力层次的居民的要求的前提下发展房地产以更好的带动经济的发展,而且完善适合我国国情的住房保障制度,也是保证居民住房权利,实现“居者有其屋”的一条有效途径。

3 住房保障制度现存问题

3.1廉租房

①从全国范围来看:许多城市尚未建立廉租住房制度,并且在已有廉租住房制度的城市,廉租房建设进展缓慢;仍有不少地级以上的城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例,绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设;廉租住房制度覆盖面低,部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案,同时有关廉租房的申请、审批、退出机制仍然不健全。 ②从廉租房制度本身来看:随着城镇化的快速推进,就业方向、就业渠道多样化的发展,住房保障应该覆盖的人口在增加,但买不起房、又不享受低保的人群,以及大量的流动人口却不在住房保障范围内从而导致廉租房的保障对象覆盖范围过于狭窄;而对于对象的界定标准则比较模糊,最低收入的标准很难拿具体的数字来衡量;我国廉租房开发所用的资金大部分来自于财政拨款和住房公积金增值收益余额,社会捐赠的资金和其他渠道筹集的资金来源的数量很少且不稳定,廉租房稳定的资金来源仅仅依靠土地收益和住房公积金增值收益的一部分与现实中面临所需资金缺口相差很大;而廉租住房的房源也不稳定,同时我国廉租房承租者主要是低收入家庭,而通过出租很难收回投资,这是一种不获利或微利的房地产开发模式,所以开发商对建设廉租房不感兴趣,同时政府指导下建设的廉租房与低收入家庭的需求不一致,也造成了廉租房作为保障城镇最低收入家庭这一功能的缺失。

3.2经济适用房制度

当前经济适用住房供给不足,价格远远高于低收入家庭承受能力的局面,弱化了政策的社会保障性质。同时对于经济适用房管理存在制度缺陷,经济适用房的政策被滥用,开发建设和销售控制不力。经济适用房的开发建设和销售分配委托给营利性的房地产开发商来运作,导致在经济适用房的设计、建设和销售各个环节都出现问题。而且该制度的实施透明度低,许多本来符合条件的群体无法获取足够充分的信息。同时由于价格的限制,经济适用房一般会在城市边缘进行建设,交通和其他硬件设施通常不会太健全,而且,经济适用访房的住房经济条件也不好,当这些用户集中在一起时,就有可能会导致社区的边缘化和贫困化问题的加重。

3.3住房公积金

住房公积金制度所发挥的住房金融支持效能甚微,没有真正发挥其住房政策性金融的支持作用。此外,住房公积金贷款以个人账户缴存余额的一定倍数来确定其贷款额度,这就必然导致收入高、缴存高的成员所获得的公积金贷款也就多,而低收入者所得到的贷款资助低,有的甚至无法逾越其首付门槛,从而使得公积金政策无法真正起到政策性金融的“雪中送炭”的扶助作用。

3.4住房保障制度改革进程当中的问题

政府在积极推动住房商品化,促进了房地产市场发展起到了巨大的作用,但是却忽视了促进住房的有效供应,过度地赋予了住房的经济发展功能,同时也没有注意打击投机性购房和抑制商品房价格过快上涨,导致整个住房供应体系出现混乱。没有将对市场化的金融行为的调控与对准保障性质的金融行为区别对待,导致商业银行承担了部分本应由政府承担的金融责任,在目前我国信用体系不健全的大环境下,加重了商业银行的负担。对于相关税收制度的改革、执行较为积极,但没能很好地起到预期的税收杠杆调节作用。

在目前经济尚不充分发达,社会收入分配差距较大的发展阶段,把住房改革的重点放在了产权私有化上,把住房市场化简单地等同于住房产权私有化。并在此过程中,住房产权的保有形式基本均强调住房产权的私有化或自有化,这进一步阻碍了中低收入人群的住房拥有率。

4 房地产市场的问题

①中国所独有的商品房预售制度,虽然曾经对缓解房地产的供需矛盾发挥过积极的历史作用,但是税种繁多重复,内外税制不统一,收费项目过多,地区差异大,导致成本造价居高不下。②由于成本推动,人民住房需求的大力拉动,以及房地产市场秩序混乱,造成房价过快上涨。③片面强调住宅的自有率,没有正确引导居民按需求购买,且追求大面积的商品住房,不切合大多数居民现有的需要。

5对 策

①完善房地产市场体系,为沟通供求创造良好的市场条件。健全的房地产市场体系是供求机制充分发挥作用的必备条件。中国房地产市场起步较晚,市场体系很不完善,每一种特定市场都亟待开拓、健全,特别是要培育房地产三级市场,建立一个新旧房相互补充的房地产产品流通市场,便于居民按需要及实际情况拥有住房、有利于潜在需求向有效需求的转换。另一方面,合理引导需求,提高住宅投资投机成本、强化房地产金融政策实施效果、继续控制外资投资规模,发展住房租赁市场。

②建立并完善我国的住房保障体系并将重点放在廉租房和经济适用房制度上面,根据国家的相关规定,这两者是保证低收入居民住房权利的主要制度,只有切实落实各级政府在住房保障制度方面的责任,明确制度的覆盖范围,加强资金筹集和投资渠道的管理。

建立健全廉租房管理的组织机构,确定购房人的资格和保障对象的准确性,做好经济适用房的规划,把好经济适用房的建设、销售关,在收集整理低收入群体收入、支出、住房状况等基础信息的基础上,根据当地经济发展水平的实际,采取多种补贴方式,切实保障低收入者的基本住房需求。注重实行住房保障的信息跟踪和动态调整。

③将住房保障制度以法律、法规的形式进行规定,以保证其在制定政策、标准以及实施、操作过程中有法可依,提高工作的可执行性。

6结 语

在过去的10年里,房地产业对中国GDP增长的贡献达到10%,对中国经济的发展起到了巨大的推动,而其中住房保障制度和房地产市场相互协调发展,是将房地产市场引向健康发展轨道,同时也是促进民生建设,让更多的普通居民享受到经济发展成果的一个有效途径。也只有二者共同和谐发展,才能相互促进,并造福于民。