基于集对分析同一度的物业管理招标评标优选

苏 炜 ,汪 菁

(中州大学工程技术学院,郑州 450044)

物业管理招标投标与建筑工程和设备采购等招标投标有所不同,物业管理招标要选择最合适的而不是最好的方案,但如何分析并确定适合于不同小区的物业管理方案,往往不是一件十分容易的事。参与投标企业的投标书应能体现本企业的实力和对目标物业的管理构思,而更重要的是对目标物业的物业管理方案应做到既有准确的物业管理水平定位、可靠的服务质量保证体系,又要有合理的价格。

物业管理招标中的评标工作是一项复杂的系统工程,如何处理好投标书中各项内容的关系,科学、准确的确定投标书的总体水平,有效地减少评标过程中人为因素的影响,真正做到公平、公正,是值得探讨的。目前,对物业管理标书的评价多采用模糊综合评价法和灰色关联分析等方法。

本文采用基于集对分析同一度概念的评标方法,对参与投标的各物业管理企业的标书进行评价优选,探讨一种易于实际应用的方法。

1.集对分析同一度的概念

集对是指具有一定联系的两个集合所组成的对子。集对分析的基本思想是在一定的问题背景下,将两个集合组成对子,做同异反分析并加以定量刻划,建立联系度表达式。集对分析中的同一度是指两个集合共同具有的特性个数 S与这两个集合的总特性个数 N的比值,记为,如果所论两个集合是两个非负有理数,则它们的同一度就是较小的那个有理数与较大的那个有理数之比。例如 2与 4的同一度是,18与 6的同一度是等。

2.物业管理招标评标集对分析模型

2.1 物业管理招标评标指标体系

影响物业管理招评标的因素很多,一般认为投标书的主要内容应包括管理方式、目标定位、人员配备、人员培训、物资配备、费用测算、档案管理、管理制度、服务内容、社区文化、奖惩承诺及企业信誉等项目。可用指标集 X表示

2.2用层次分析法确定各影响因素权重

在对物业管理企业投标书的评价优选中,各指标的影响程度是不同的,设各指标的权重集为

每次取两个因素 XjXk,用 Cjk表示 Xj、Xk对目标的影响程度之比,形成成对比较矩阵 C=(Cjk)K×K,Cjk的取值按“1～9”的标度由评标专家组确定,见表 1。表中每两个等级的中间状态 Cjk取 2、4、6、8,并有关系

用近似计算法确定矩阵 C的最大特征值和权重向量,若经检验矩阵 C的不一致性可接受,权重向量即为权重分配集ω;若经检验矩阵 C的不一致性不能接受,则需调整成对比较矩阵 C中 Cjk的值,直至使矩阵 C的一致性可接受。

表 1 Cjk的取值标准

2.3用集对分析理论优选物业管理企业

将待评价的投标书与理想标书组成集对,理想标书由 N个待评价标书中各指标的最优值构成,即对于效益型指标取同类指标中的最大值,对成本型指标取同类指标中的最小值。若第 n个标书 An中第 k个指标的评价值 xk(n)与理想标书A0中对应指标的最优值的同一度为,由集对分析理论同一度的概念可得:

考虑各指标权重ωk后,待评价标书与理想标书的同一度a(n)为

由 a(n)值大小确定 N个标书的优劣顺序,a(n)值越大越优。

3.计算实例

某省会城市的一个中等水平住宅小区,在进行物业管理招标中,有四个企业符合资格预审条件,由专家组对这四个企业的投标书评标。

3.1 待评价标书的单指标评价值和其理想值

专家组首先结合该小区特点对招标书中各分项内容的重要性进行分析,用层次分析法确定各分项的影响权重,再按预先确定的评分标准对各分项打分。理想标书 A0中的各理想指标值是四个企业标书中相应评价指标的最大值,各单指标评价值及其理想值,详见表 2。

3.2 用层次分析法确定各指标权重

用层次分析法确定的各指标权重值见表 2。

3.3 用集对分析理论计算待评价标书与理想标书的同一度

根据表 1中各指标的评价值和理想值,由公式 (1)分别计算四个标书中各指标的评价值与其对应理想值的同一度(n=1,2,3,4),结果详见表 3。

表 2 标书内容分项评分

表 3 各评价指标与其理想值的同一度 a(n)k

考虑各评价指标权重ωk,由公式 (3)计算各待评价标书与理想标书的同一度 a(n),对四个投标企业标书的优劣进行排序,结果见表 4。

表 4 各待评标书与理想标书的同一度及优劣排序

由计算结果可知,企业 1为最优,其次分别为企业 4、企业3,企业 2为最差。该结论与文献 2中用灰色关联理论的评价结果完全一致。

4.结束语

本文利用集对分析中关于两个集合同一度的概念求取待评标书指标与理想标书指标的同一度,用层次分析法确定各指标的权重后,结合各指标权重计算出待评标书与理想标书的同一度,根据各待评标书同一度值的大小确定待评标书的优劣次序。

这个方法不涉及模糊数学理论中隶属函数和灰色关联理论中关联度的概念,在求待评标书指标与理想标书指标的同一度时,按两个非负有理数同一度的计算方法,即为较小的有理数与较大的有理数之比。实例表明,整个评价过程思路清晰,计算过程简便,容易理解和掌握。

[1]赵克勤.集对分析及其初步应用[M].杭州:浙江科学技术出版社,2000.

[2]苏炜,汪菁.物业管理招标中的层次关联比选 [J].数学的实践与认识,2004(8):41-44.