房地产市场非理性繁荣的成因及其影响

隋学深，李孟刚

（北京交通大学中国产业安全研究中心，北京市 100044）

房地产市场非理性繁荣的成因及其影响

隋学深，李孟刚

（北京交通大学中国产业安全研究中心，北京市 100044）

在全球金融危机和我国整体经济遇到困难的大背景下，2009年至今我国房地产市场逆势繁荣，其内在成因是房地产市场本身所具有的资本资产属性，其外在成因是相关政策和金融市场的推动。本轮非理性繁荣对于应对金融危机具有一定的积极作用，但长期持续下去，将对经济社会产生不利影响。为控制房地产市场非理性繁荣，应坚持以发挥一般资产属性作用为主、以资本资产属性作用为辅的方针，利用相关政策和金融市场引导房地产业健康发展。首先，在土地政策方面，要改革土地出让制度；其次，在税收政策方面，要开征土地财产税和物业税；其三，在货币政策方面，要准确掌握不动产信用控制的力度。

房地产市场；非理性繁荣；资本资产属性；政策金融市场

国际金融危机爆发以来，我国房地产业逆势繁荣，在持续了较长一段时期的“量价齐涨”局面后，此轮繁荣非理性的一面逐渐显露，房地产业面临调整压力。

一、资本资产属性是房地产市场非理性繁荣的内因

1.房地产市场具有典型的资本资产属性

一种商品要成为投资品，具有资本资产属性，必须满足以下几个条件：一是供应量相对有限，在价格上涨时，供给量不会迅速放大；二是价值存续期较长，资产可以长期持有；三是没有确定的理论价值，价格主要反映未来预期收益；四是具有完善的市场，资产交易方便。由此可见，房地产具有典型的资本资产属性。这样，房地产市场的运行就会受到资本市场波动规律的支配，具有资本市场的波动特征。

2.我国本轮房价上涨的资本资产属性因素分析

一般资产的价格波动特点是需求增加而引发资产价格上涨，而资本资产的价格波动特点是价格上涨引发价格进一步上涨。其实现过程是，资本资产价格持续一段时期的上涨，导致非理性赢利预期的一致性增强，进而有更多的投机者加入，客观上导致房地产市场的实际需求增加，从而带动价格进一步上涨，引发更多的需求。与此同时，房地产持有人会产生惜售行为，导致市场上供给量反而减少，这样就会进一步刺激价格上涨，形成一个正反馈过程，催生一个泡沫，直到赢利预期开始下降，价格上升才会停止，随后将面临调整的压力。我国本轮房地产市场非理性繁荣的本质在于房地产市场本身具有资本资产属性这个内因。如果不出台有效政策加以控制，只要外部条件具备，房地产的资本资产属性就会发挥作用，房地产的价格就会按照资本资产的波动规律进行波动，产生一定程度的泡沫。[1]

二、政策和金融市场推动是本轮房地产市场非理性繁荣的外因

1.相关政策与房地产市场非理性繁荣间的关系

（1）房地产政策方面。自2008年11月以来政府采取了很多促进房地产需求的刺激政策。在开发用地方面，从两年不开发即无偿收地到两年不开发土地仍然保留，从购地款“限期交付”到“可延期交付”。在契税、营业税和土地增值税等税费优惠政策方面，由取消到重新恢复等。

（2）经济刺激政策方面。首先是4万亿元经济刺激计划中可能有一部分并未进入实体经济，而是流入了房地产市场；其次是银行利息的降低和信贷门槛的放宽，使原先一部分不符合放贷标准的资金有机会进入楼市，其中有不少是投机型的。

（3）货币政策方面。宽松的货币政策导致流动性过于充沛，使得投资者对于国内通货膨胀的预期很强烈，投资保值性需求明显增加，促进了房价的迅速上涨。

2.金融市场与房地产市场非理性繁荣间的关系

（1）银行信贷与房地产市场之间具有正反馈关系。房地产是商业银行信贷最主要的抵押品之一，从信用货币创造的角度来看，新增房地产生产和交易数量的增加以及存量房地产交易的活跃都会增加货币需求，而房地产价格上涨提高了抵押品的价值，使金融机构可以创造出更多的货币供给。这些新增的货币供给不仅用于与房地产有关的交易，还流通到经济中的其他部门，从而为经济的繁荣提供宽松的货币供给环境。因此，房地产市场与货币供给有着直接的联系，房地产市场的繁荣可以创造出更多的货币供给，而新增的货币数量又可以支持包括房地产在内的资产市场的繁荣。这个过程一再反馈强化，直至总信贷的增加无法继续刺激经济的那一点为止。此时，房地产抵押价值已经变得过度依赖于新增贷款的刺激作用，而由于信贷未能加速增长，房地产抵押品价值就开始下降。抵押价值的侵蚀对经济活动产生了抑制作用，反过来又加强了对抵押品价值的侵蚀。到了那个阶段，房地产抵押品价值已经用到了极限，轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求，从而进一步加剧经济的衰退。这就是自由市场条件下一个完整的房地产市场繁荣萧条的循环周期。根据房地产市场与银行信贷之间的正反馈关系，巨量的信贷投放必然会引发作为抵押品的房地产价格的上涨，这种上涨会增加货币需求，刺激经济活动进一步增加，从而政策性地形成一个房地产繁荣期。但是，当信贷增长不能继续提高房地产价格、对经济的刺激作用达到临界点时，就必须努力克服房地产萧条期带来的不利影响。

（2）股票市场越来越多地影响着房地产市场的繁荣程度。房地产可以作为投资对象，其价格必然采取资本化方式定价，这就使房地产具有了资本资产属性。但房地产由于与实体经济具有密切联系，不可能实现完全的资本化，所以房地产同时拥有一般资产与资本资产的双重属性。[2]股市处于上升时期，房地产市场销售就旺盛；股市陷入低迷时，也会波及到房地产市场。

（3）保险资金获准进入房地产市场，客观上增加了房地产市场的需求。新修订的《保险法》已经将不动产列入保险资金运用的范围，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，其目的是获取稳定的租金收入，但保险机构并不直接参与房地产开发，不允许进行房地产炒作。考虑到保险公司的资金流动性等问题，保险资金在投资房地产上总体还是比较谨慎的。房地产投资规模占其可运用资金的比例还是比较低的。

三、本轮房地产市场非理性繁荣产生的影响

1.对于应对此次金融危机具有一定的积极作用

在此次金融危机的强烈冲击下，2008年四季度我国经济显著下滑，出口和就业突然面临巨大困难，如果不能迅速采取有效的应对措施，就会产生一系列社会经济问题。在这种情况下，作为国民经济的支柱产业，房地产业发挥应有的支持经济增长的作用是必要的。从2009年房地产市场的表现来看，房地产市场确实为经济增长作出了一定的贡献。如果说这轮房地产繁荣确实产生了某种程度的泡沫，那么这个泡沫也是当前客观形势所需要的，而且这个泡沫仍然处在可以控制的范围之内，不会产生像美国次贷危机那样的影响。从这一点来看，本轮房地产市场繁荣也具有一定的积极作用。

为应对金融危机，房地产和股票市场存在适当的泡沫是有帮助的，可以用空间换时间，用局部保整体，让经济调整周期尽量平稳和延后。但是，一定要把握好度的问题，如果超出了可以控制的范围，泡沫吹得过大，就会带来更深幅度的经济调整。这个度就是对空间和时间的把握，即用多大的房地产和股票市场的上涨空间来换取多久的经济恢复的时间。如果在房地产和股票市场泡沫破灭之前，内需、民间投资、出口这三个方面能够及时衔接上，实体经济能够真正实现复苏，那么我们就不必过分担心房地产和股票市场泡沫问题。否则，我们必将面临较深幅度的经济调整。

2.对经济社会长期发展具有不利影响

与虚拟资本资产不同的是，房地产不仅具有资本资产属性，还是一种具有使用价值的商品，与实体经济有着十分密切的联系，也就是说房地产还具有一般资产属性。如果房地产价格过度按照资本资产属性的特征进行波动，就会影响其一般资产属性作用的正常发挥，对实体经济和社会发展造成伤害。[3]如果本轮房地产市场非理性繁荣时间持续过长，有可能对我国实体经济产生以下不利影响：

一是不利于经济保持稳步增长。房地产业是我国重要的支柱产业，如果房价严重偏高，就会对宏观经济造成严重的负面影响。首先，会制约房地产对GDP增长的贡献能力。过高的房价会抑制房地产的消费性需求和投资性需求，房屋交易量就会下降。另外，交易量下降会导致存量房积压，从而降低房地产商继续投资的意愿，进一步影响GDP的稳步增长。其次，会挤占实体经济中其他行业的发展空间。就我国经济而言，不仅需要房地产业的繁荣，更需要其他各类实体经济的全面复苏。在实体经济复苏尚且亟需资金注入的时候，如果大量资金沉迷于房地产市场，就会导致流向其他行业的金融资源出现不足，对其他行业的复苏造成很大的挤出效应，拖累经济增长。最后，会严重影响我国扩大内需政策的效果。一方面，政策性居民消费补贴只能是临时性的措施，而且也是一种没有效率的资源分配方式，只有增加就业才是提高居民收入的根本办法。而实体经济作为百姓就业的主要渠道，如果实体经济复苏缓慢，百姓就业困难，就会从根本上抑制有效消费需求的增长。另一方面，过高的房价会使百姓过度透支自己的消费能力。如果购房者每个月的劳动报酬返还房贷之后所剩无几，其他消费需求的满足就无从谈起。

二是不利于金融系统的健康发展。一方面，可能会导致银行体系出现危机。国际货币基金组织的经济学家通过案例研究发现了一个银行业爆发危机的先兆，即开始时房价涨幅超过20%，而随后两年内又下跌超过15%，在这样的情况下银行几乎无一例外地会出现危机。我国房价自2009年初至今已经有了一个“撑杆跳”式的上涨，如果房价开始回调，就必须密切关注银行业所面临的系统性风险。如果国家能够控制房价回调的幅度，则有利于银行业规避风险。另一方面，可能会引发资本市场动荡。房地产市场与资本市场之间具有较强的相关性，如果房地产市场开始调整，必将对其产业链中的相关产业造成负面影响，进而影响资本市场对实体经济赢利性的预期，从而引发资本市场动荡。[4]

三是不利于保持社会稳定。首先，会影响百姓的安居乐业。随着我国城市化进程的加快，城市人口不断增加，对房地产的刚性需求也不断增长。如果房地产市场由其资本资产属性来主导，房价大起大落，必然会直接影响到大多数百姓的居住与生活，对安居乐业造成不利影响，给社会增加不稳定因素。其次，会拉大贫富差距。房价飙升并没有增加任何社会总财富，只是实现了财富从百姓手中向房地产开发商等强势利益集团的转移，造成一种“穷者更穷、富者更富”的财富分配的“马太效应”。贫富差距的扩大会增加维护社会稳定的社会成本，导致许多社会问题。最后，会影响到民心向背。建国前期，中国共产党依靠土地革命政策赢得了民心，取得了政权，建立了国家。随着我国城市人口比例的不断扩大，房地产政策越来越关系到百姓的切身利益，成为影响民心向背的一个核心问题。

四、基本结论及政策建议

1.基本结论

房地产市场应该坚持以一般资产属性作用为主、以资本资产属性作用为辅的方针，利用相关政策和金融市场引导房地产业健康发展。房地产业要实现长期健康发展，为宏观经济的稳定与繁荣作出重要贡献，关键问题就是要正确处理其两个本质属性的主次关系，也就是确定这两个本质属性谁是矛盾的主要方面的问题。如果由资本资产属性来主导，房地产业就不可避免地会产生泡沫，会造成一定程度的非理性繁荣。这种局面短期来看，会使经济数据变好，会形成暂时的繁荣，但如果超过了合理的度，产生过大的泡沫，其破灭将带来严重的后果，甚至会导致经济危机。美国、日本以及中国台湾等地都曾发生过这样的案例，我们应该认真吸取已有的教训。[5]因此，我们应该采取有效的政策措施，让房地产市场回归到由其一般资产属性为主导的正确轨道上来，还原其根据供需来定价的一般商品的本来面貌。

2.政策建议

一是在土地政策方面，要改革土地出让制度。重新调整土地出让利益分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府之间，在长期与短期之间建立一个有效的利益机制。将土地出让金收入纳入地方政府预算，实行收支两条线管理，这不仅会增加对土地出让金使用的约束，而且会增加使用的透明度，特别是在当期土地出让金不够当期使用时，能够大大降低地方政府出让土地的冲动。[6]土地出让金收支公开透明，不仅可以减少地方政府官员寻租的机会，降低拍卖土地的成本，而且会提高拍卖土地的利用效率，增加土地供给。

二是在税收政策方面，要开征土地财产税和物业税。在财产税方面，财产税是国外税收的主要组成部分，由于以房地产为主的财产税易于征收而被发达国家普遍采用。开征土地财产税后，即使土地闲置，开发商也必须每年按照评估的财产价值缴纳财产税，这样就会加大囤积土地的成本。在物业税方面，实施物业税的基本原则应当是：对居民自住住房（一套）免征物业税，对自住住房（一套）以外的住房实行按面积大小计征累进物业税。贯彻这一原则的物业税的实施，将有效调节房地产市场供求关系，使房价真正回归理性，并对整个房地产市场产生广泛而深远的积极影响。[7]

三是在货币政策方面，要准确掌握不动产信用控制的力度。在货币政策工具中，不动产信用控制属于选择性货币政策工具，包括房地产贷款发放的最高限额、房地产贷款最长期限规定以及首付款最低限额等。不动产信用控制会产生以下效应：经济过热时期，不动产信用膨胀时，中央银行可以通过规定和加强各种限制措施减少不动产信贷，进而抑制不动产的盲目生产或投机，减轻通货膨胀压力，防止经济泡沫的形成；经济衰退时期，中央银行可以通过放松管制，扩大不动产信贷，刺激社会对不动产的需求，进而以不动产生产的扩大和交易的活跃带动其他经济部门生产的发展，从而促使经济复苏。[8]在我国经济企稳回升的背景下，我们必须准确掌握不动产信用控制的力度，既要保证我国经济的稳步复苏，又要有效控制房地产市场的非理性繁荣。

[1]宋春华.金融危机背景下的中国房地产业[J].建筑经济，2009（5）：5-7.

[2]杨建平.完善我国房地产金融市场的对策探析 [J].统计与决策，2009（10）：144-146.

[3]Roger H.Bernhardt，Ann M.Burhart.Real Property[M].北京：法律出版社，2004：94-127.

[4]周京奎.金融支持过度与房地产泡沫[M].北京：北京大学出版社，2005：15-38.

[5]Terrones，Marcos.The Global House Price Boom[A]//The World Economic Outlook：The Global Demographic Transition[M].Washington，D.C.IMF，2004：71-89.

[6]匡家在.土地出让金制度变迁与地方政府行为 [J].中共中央党校学报，2009（2）：46-50.

[7]张中华，朱新蓉，唐文进.房地产与资本市场 [M].北京：中国金融出版社，2009：352-377.

[8]郭金兴.房地产的虚拟性及其波动研究[M].天津：南开大学出版社，2005：37-59.

Causes for the Irrational Prosperity in the Real Estate Market and the Influence of That

SUIXue-shen and LIMeng-gang
(Beijing Jiaotong University，Beijing100044，China)

In the light of global financial crisis and China's difficult economic situation,China's real estate market,moved against the whole economic situation,has been prosperous since 2009.The internal cause for that is the capital asset nature of the real estate market itself.And the external cause for that is the related policy and the promotion of the financial market.The irrational prosperity can play a positive role in coping with the financial crisis.But in the long-term,it will have some adverse effect on the economy and society.To control this,we should give more priority to its normal asset nature than its capital asset nature,take advantage of related policy and financial market to lead the real estate industry to realize the sound development and adopt some countermeasures in terms of such policy as land,taxation and currency.First,in terms of land policy,we should reform on the system of land transfer;second,in terms of policy on tax,we should impose the tax on land and property;and third,in terms of monetary policy,we should enhance control on the credit of real estate.

real estate market；irrational prosperity；capital asset nature；policy financial market

F293.3

A

1007－8266（2010）11－0077－04

隋学深（1974-），男，辽宁省东港市人，北京交通大学中国产业安全研究中心博士后，中国保险监督管理委员会博士后科研工作站博士后，主要研究方向为保险资金的投资与运用；李孟刚（1967-），男，山东省博兴县人，北京交通大学中国产业安全研究中心主任，经济学博士，博士后，博士生导师，新华社特约经济分析师，中国产业安全论坛秘书长，主要研究方向为产业安全理论、产业经济学、战略管理。

陈静