个人住房抵押贷款提前还款风险及管理浅析

○朱 蓓 易婷洁 （中南财经政法大学公共管理学院 湖北 武汉 430073）

一、住房消费贷款提前清偿的影响因素

1998年我国停止住房分配政策之后，住房抵押贷款就成了城市居民购买房屋的主要方式，这是一种以所购买的房屋为抵押向银行借款的住房信贷模式。在合同期限内当借款人拥有提前还贷能力时会选择提前偿还贷款，以减少不必要的利息负担，即住房抵押贷款的提前还贷。造成提前还贷的因素是多方面的：借款人积蓄增加、其他投资收益减少、住房抵押贷款利率上升，另外还有转让房屋等其他的获得提前还贷资本的可能。提前还贷的行为是房屋购买者作为理性人的经济行为，它受到了以利率和贷款期限为主的各种经济因素的影响。理性的提前还贷可以增加借款人的收益，对银行及金融市场也有着重大的影响力，主要表现在以下几个方面：首先，提前还贷的发生使得银行的预期利息收入减少，从而带来直接的经济损失；再次，提前还贷增加了银行的流动性风险，此外提前还贷现象还使得住房抵押贷款证券现金流不确定。现金流的确定正是解决住房抵押贷款证券的关键问题。

1、利率因素

（1）市场利率和原先贷款利率的利率差额（interestratespread，IRS）。利率水平的不断变化，会使在还款期间市场利率与初始的贷款利率产生一个利率差额，导致贷款的机会成本发生变化，这种变化又分为两种情况：固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款。在固定利率抵押贷款中，利率下降，当抵押贷款的市场利率明显低于原先订立的抵押贷款的合同利率时，贷款人就会考虑提前还贷，用更低的市场利率去获得新的贷款。在可变利率抵押贷款的条件下，利率下降，借款成本会随着浮动利率降低。由于理性人的预期是利率降低后不会持续走低，借款人为了减少利率支出，在利率降低后尽快还款。

（2）利率的变动轨迹。利率路径见表1。在利率变动轨迹1中，大量提前偿付发生在第一年底，到第三年底，相对第一年底发生的提前偿付的量是极少的，这种现象被称为“再融资歇火”（RefinancingBurnout）；而利率变动轨迹2的提前偿付大部分发生在第三年底。

表1 利率路径

2、房屋周转率

（1）经济因素。宏观经济的周期性变动也是影响住房抵押贷款提前偿付行为的一个重要的因素。有关统计资料显示，当经济周期处于繁荣时期时，社会就业率上升，人们收入增加，对未来的良好预期使借款人对住房产生改旧换新的冲动，使得房屋周转率上升，住房抵押贷款的提前偿付也随之上升；与此相反，当经济周期处于萧条时期时，住房抵押贷款的提前偿付则显得比较低迷。

（2）季节因素。美国的研究表明，抵押贷款的提前偿付会表现出一定的季节性趋势，在春季（从3月份开始）和夏季的提前偿付率呈上升趋势，该趋势与一级住宅市场的活动有关。在这个市场中，住宅购买在春季增加，在夏季后期逐步达到高峰。在秋季和冬季住宅购买下降。这是因为很多美国人在夏季会随着子女上大学的地点而发生迁移，因而会使得住房抵押贷款的提前支付率增大。在冬季，迁移率比较低，因此住房抵押贷款的提前支付率也较低。季节因素在中国的抵押贷款提前偿还中表现的并不是很明显。

3、抵押贷款的债龄

抵押贷款的期限同样是影响提前偿付的重要因素，美国的经验表明，期限低于三年的抵押贷款提前偿付率较低，随着期限的增加提前偿付表现出增长的趋势。这是因为在较短的时间内一个家庭的经济、生活环境发生大变动的可能性较小，提前还款的几率较小。随着抵押贷款期限的延长，一个家庭出现变动的可能性增大（如工作变动、收入增加、离婚等），就会发生自愿与非自愿的提前还款等行为。

二、住房抵押贷款提前还贷对商业银行的影响

1、影响了银行的资产负债结构

银行的利差来源于资产负债期限结构的配对管理，资产减少会对利差来源产生影响，从而影响负债管理。银行作为一个负债经营企业，资产负债的期限匹配程度直接影响着其资本营运状况。借款人的提前还款行为，将使得其资产与负债之间的期限发生错位，使原有的利率结构平衡丧失。如果没有提前还款行为，银行资产的期限与负债的期限一般而言都是相等的；而一旦有了提前还款行为，将破坏这种期限对等的状态。银行自身的资产与负债的期限不配，将使其暴露在流动性风险之下。

2、减少商业银行的利息收入

存贷款业务是我国商业银行的主要业务，获取存贷差仍是我国商业银行利润的主要来源。个人住房抵押贷款有房产作抵押，同时又有保险公司保险，安全性较高，风险相对其他贷款项目较低，是银行最优质的业务之一，也是银行获利的重要业务。

3、短期内造成巨额存贷差，回收资金闲置

提前还贷增加，会使银行的累收速度超过累放速度。一方面，住房抵押贷款的不定期提前还款使大量的优质资产现金回笼，另一方面，银行对没有把握还贷的企业和项目“慎贷”，此消彼长，短期内会造成巨额存贷差。由于消费者提前还款时间不确定，银行对提前还款的资金不能预先做好安排，造成回收资金积压。银行要重新选择新的投资渠道使资金有效合理的运用，而资金闲置会导致信贷投放压力增大，从而加大了银行的经营风险。

4、服务成本未得到全部补偿，增加经营成本

每发生一笔抵押贷款，银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款等环节都产生服务成本，这些成本通过抵押贷款利息得以补偿，并分摊在整个还款期。若借款人突然提前还款，银行等于白忙一场，付出的劳动只得到部分补偿。此外，提前还贷也需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、计算部分或全部提前偿还等一些环节，这不可避免会导致银行经营成本提高。由于提前还款行为的不确定性，使得银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成有关的各种操作，从而造成人工成本的增加。由上述分析可知，提前还款行为增加了银行业务经营风险。为了维护自身经济利益，银行应紧跟消费者日益增长的需求步伐，采取有效措施，借鉴国外的方法，积极研究提前还款行为发生的机理和变化规律，统计有关提前还款的数据并建立相应的预测模型，以便进行对提前还款行为进行有效地预测和防范，减少风险。

三、加强住房抵押贷款提前还贷风险管理

1、掌握提前还贷行为规律，准确预测提前偿付率

对提前还贷风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还贷导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还贷行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立提前还贷模型，量化各因素与提前还贷行为的关系。

1989年，Richard和Roll提出了一个主要针对固定利率住房抵押贷款的提前偿付模型。在该模型中，影响提前偿付率的因子有四个：再融资激励（refinancingincentives）、季节(seasoning)、债龄（age）、衰竭效应（burnout）。将四个因素结合起来，由Richard和Roll的提前偿付模型计算出的提前偿付率为：

CPRt=RI（t）×MM（t）×AGE（t）×BM（t）

上式中，CPRt为第 t个月的提前偿付率，RI（t）、MM（t）、AGE（t）、BM（t）分别代表第 t个月的再融资激励因子、季节因子、债龄因子和衰竭效应因子。

2、构建抵押贷款提前还贷的数据库

目前，我国对住房抵押贷款提前偿还问题的研究还存在较大不足，一个重要的原因是实证研究所需数据的缺乏。由于住房抵押贷款在我国发展的时间不长，一些商业银行对原始资料的集整理意识淡薄，有关贷款申请人个人信息的标准化资料比较收缺乏。同时，我国住房抵押贷款一级市场没有经历过不同宏观经济环境下的充分考验，因此很难从市场上获得以大的时间和空间跨度为基础建立起来的大样本的提前偿还统计资料。

3、推出多样化的住房抵押贷款方式

目前，我国主要实行可变利率等额还款这样一种贷款方式，其贷款利率的调整也不是根据法定利率的变动而及时调整的，而是存在一定的时滞。由于借款人的还款能力有很大差别，使得单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求，也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口，从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。为了适应不同借款人的市场需求，从而降低提前还贷风险，很有必要推出多种抵押贷款方式。

4、积极推进住房抵押贷款证券化

资产证券化作为管理银行流动性风险和利率风险的有效工具，自1970年代在美国推出后发展极为迅猛，而最早也是最适合证券化的银行资产是住房抵押贷款。据统计，目前美国有一半以上的住房抵押贷款进行了证券化处置，1999年MBS（资产支持证券）发行规模首次超越联邦政府债券，成为美国第一大债券市场；2001年MBS余额占全部债务余额的22%，而国债仅占全部债务余额的16%。需要强调的是，住房抵押贷款证券化的主要目的并非是向投资者转嫁风险，而在于及早收回资金，提高资产的流动性。而这一过程客观上也对由长期资产与短期负债不匹配导致的利差风险和银行价值波动进行了有效管理。当然，成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS的发行定价。

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