徐州旅游房地产发展现状研究

袁韶华,翟鸣元,魏静,刘勤侠

(1.中国矿业大学环境与测绘学院,江苏 徐州 221008;2.徐州建筑职业技术学院建筑工程管理学院,江苏 徐州 221008)

徐州旅游房地产发展现状研究

袁韶华1,2,翟鸣元2,魏静2,刘勤侠2

(1.中国矿业大学环境与测绘学院,江苏 徐州 221008;2.徐州建筑职业技术学院建筑工程管理学院,江苏 徐州 221008)

全面阐述了徐州景点地产、商务地产、度假地产、景观地产的发展现状及存在的问题,指出徐州旅游地产开发存在景点开发盲目模仿、商务配套措施不完善、缺乏特色旅游休闲项目等问题,并提出了相应的解决方法,为徐州老工业基地的转型提供了新的思路。

徐州;旅游房地产;景观地产;商务酒店

旅游房地产起源于法国地中海沿岸,当时地中海沿岸开发了大量的海滨别墅,欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至,一时间地中海成为欧洲的度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售模式招揽客户,标志着旅游房地产市场的开始。但旅游房地产至今无公认的统一定义,一般认为旅游房地产是以游客作为最终消费者,为游客提供各种观光、餐饮、体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间,狭义的旅游房地产是指既有居住功能又有商业投资价值的房地产,旅游房地产包含旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产四类。

随着国内越来越多的居民开始关注周边居住环境,越来越多的楼盘开始借助山、水、园、林、旅游资源作为开发的卖点,旅游房地产得到了大跨度的发展。国内许多知名房地产企业都涉足旅游房地产,其投资形式主要是休闲度假住宅、别墅、酒店公寓等,如:三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”、秦皇岛“维多利亚港湾”酒店式公寓、深圳华侨城、天津太阳城、“快乐无穷大”产权酒店、“海口皇冠滨海温泉酒店”等。

徐州属于二线城市,有丰富的旅游资源,如“汉代三绝”、云龙山水、京杭大运河等,但属于内陆城市,不具备滨海资源,长期以来,旅游度假地产发展缓慢,主要以景点地产为主。旅游地产正式在徐州出现是威海乳山银滩在徐州开始推盘促销,但徐州本土的旅游房地产开发依然非常有限[1-2]。

据调查,徐州市人均 GDP达到 1600美元,已进入旅游发展的排浪式消费阶段,可见,徐州经济的发展对旅游消费市场提出了更高的要求。此外,徐州农业生态游、商务旅游、工业旅游的兴起和繁荣为旅游地产的兴旺提供了更大的市场。如徐州大彭镇的葡萄园、樱桃园,刘集镇的鲜果菜园和鱼塘、汉王的千亩生态观光农业示范园、大沙河生态农业旅游观光示范中心等作为徐州新的旅游资源,将成为旅游房地产发展新的助力。

一、旅游景点地产

徐州原有的景点规模较小,比较分散,近年来徐州市政府和旅游局投入巨资进行了景点的整合、扩建,如投资 2.2亿元建设了徐州汉文化景区,总占地面积 1400亩;投资 4000余万建设了吕梁山风景区;投资约 1800万元兴建了新城区拖龙山休闲公园 (景观面积 8万平米);投资 4.5亿元改建了以“开放式红史博物馆”为创意的老东门时尚街区;此外,还有沛县汉城 (建筑面积 2.5万平方米)、邳州银杏博览园、马陵山风景名胜区 (面积 60平方公里)、龟山汉墓景区景观工程、徐州博物馆扩建工程等。

由此可见,徐州近年来景点开发的力度比较大,但也存在以下问题:第一,盲目开发、低水平建设等问题,导致某些景点先天不足,除具有考古价值外,参与性和观赏性不强,无法吸引游客。第二,个别景点盲目模仿,如云龙湖周边断桥、龙华寺(拟建)均模仿杭州西湖,缺乏徐州特色,景点设置缺乏新意,比较粗糙。第三,只注重景点建设,忽视了游客的观感,忽视配套设施建设,为旅游而建景点,忽视了景点背后深厚的历史文化背景,导致有些景点形同鸡肋,处境尴尬[3-4]。

二、旅游商务地产

商务旅游是与大众旅游相对的旅游高端产品,异地参加会议、展览、谈判、等大型商业活动、政务活动、学术活动、以及大型体育赛事都可以纳入商务旅游的范畴。商务旅游具有消费水平高、价格敏感度低、季节波动小、活动变化少等特点。商务旅游者在旅游目的地停留时间相对较长,花费较高,其利润率约为 20%-30%,远远超过普通观光旅游。

徐州属于传统的矿业城市,商务旅游相对落后,目前徐州的五星级酒店有三家 (开元名都、凯莱、海天假日)都坐落于云龙湖风景区,四星级酒店 9家,多位于火车站、市中心,经济型酒店约 20家,多位于交通繁华的市中心,位于旅游风景区的较少,服务功能限于泊车、早餐,个别可提供上网服务。随着徐州火车站的改造、京沪高铁通车、各种大型国际国内活动的举办、徐州物流中心地位的不断增强、香港包机的开行,将会有更多的商务人士来到徐州,徐州商务旅游市场潜力巨大,这对徐州旅游地产的发展是机遇更是挑战。

徐州应尽快完善商务旅游酒店接待功能,提供完备的会议配套设施、通信设施、上网设备等,配套建设徐州夜间旅游景观或娱乐设施;酒店设计、酒店风格、酒店用品要体现出徐州地方特色;开发具有徐州特色或汉文化内涵的旅游纪念品,提升徐州旅游品牌形象[5-8]。

三、旅游度假地产

旅游度假地产主要指度假酒店,其接待对象为旅游度假者,度假酒店通常坐落在风景名胜区 (如江、河、湖、海、温泉等)附近,具有良好的水景资源、游泳池、滑雪场、溜冰场、高尔夫球场、运动场,甚至跑马场。度假酒店的客人来此纯粹为了休闲娱乐,且停留时间较长,所以度假酒店通常会为客人安排丰富的休闲健身计划:海滩漫步、日光浴、游泳、读书、社交、瑜珈、健身、SPA、海上运动等。

徐州属于内陆城市,水景资源有限,故度假地产不象青岛、海南、大连等滨海城市发达,但随着徐州矿业城市的转型、煤矿塌陷区水景湿地公园的建设,以及徐州商务旅游的发展,徐州的度假旅游也开始起步,如云龙湖边的小南湖凯莱度假酒店等[9-11]。

鉴于徐州旅游资源的特色,在徐州开发度假地产应注意:由于度假旅游的客源受季节影响较大,所以酒店的设计不宜完全按客厅、卧室、厨房的布局来进行。此外,度假地产的营造应结合徐州历史、风土人情、艺术品、古董、手工艺等的展示来进行,开发具有当地特色的休闲娱乐项目。

四、旅游住宅地产

旅游住宅地产也可称为景观地产,近年来由于房价的高企,政府频繁出台政策规范住宅市场,导致京沪深等一线城市房地产开发竞争异常激烈,主流房地产市场出现滞涨,很多开发商转向二线旅游城市发展,旅游住宅地产项目成为开发商关注的热点。

徐州是淮海经济区的中心城市,但经济发展水平相对较低,近年来围绕着云龙湖,开发了滨湖花园、开元四季、阿尔卡迪亚、翠湖御景、太阳花园·山水逸墅等景观住宅,销售非常火爆,且升值潜力巨大。以滨湖花园为例,开盘时起价每平方3000,但短短几年,其楼盘价值每平方已过万。但由于云龙湖周边地块供应有限,所以云龙湖周边开发的旅游住宅地产可能将是绝版。

随着徐州采煤塌陷积水区的整治,徐州城内的景观水体将得到有力补充,为建造更多的旅游住宅地产提供了条件。但塌陷地周边发展旅游住宅地产需要结合经济发展、旅游业的发展来进行,也要注意水的补充、排泄、循环、净化问题。水体要成为水景需有各种动植物的介入,如莲藕、芦苇、鱼、鸢尾、菖蒲、水竹等。以芦苇为例,芦苇是优良的造纸原料和编织原料,人工种植芦苇,可以净化水体,使其达到渔业水质标准,吸引野生动物前来栖息,也可以为人类创造宜居环境。合理布置水景资源可以使水景住宅成为山水住宅,提升旅游住宅地产的价值[12-14]。

总之,随着徐州老工业基地的转型,徐州旅游地产开发市场前景广阔,但不同种类的旅游地产各有特点,需要分情况对待。“少建设、多利用”是中外旅游开发的铁律,开发旅游地产一定要坚持两个原则:安全和收益,将经济效益、社会效益、生态效益相结合,为徐州煤矿城市的转型探索一条新的出路。

[1] 封雪.徐州市旅游业发展的对策研究[J],中国矿业大学学报(社会科学版),2002(2):102-106.

[2] 宋红梅,张绍良 .徐州市采煤塌陷地状况及分类治理对策[J],山东煤炭科技,2005(4):49-50.

[3] 滕春惠 .基于 SWOT分析的徐州市旅游产品开发研究[J],商场现代化,2006(11):233-234.

[4] 祝晔,黄震方 .旅游景区房地产开发模式研究[J],安徽农业科学,2006(34):5675-5677.

[5] 王欣 .徐州经济型酒店发展的 SWOT分析及战略研究[J],商场现代化,2007(2):215-216.

[6] 张贵贤,刘福智 .滨水城市的水文化品质的塑造与提升[J],四川建筑,2009.12:10-14.

[7] 唐飞,刘太萍,范中启 .城市旅游形象塑造—以徐州市为例[J],市场周刊 .管理探索,2005.3:12-13.

[8] 沈山,吴婧,胡瑞山 .楚汉文化品牌与徐州城市文化创新发展[J],徐州师范大学学报,2007.1:99-103.

[9] 郭英之 .历史文化名城的旅游市场竞争与营销策略—以徐州市为例[J],社会科学家,2002(3):59-62.

[10] 李文华,武邦涛 .煤炭资源枯竭城市旅游开发研究——以江苏省徐州市为例[J],陕西农业科学,2009(1):186-188.

[11] 仇方道,顾云海 .区域经济与环境协调发展机制——以徐州市为例[J],经济地理,2006(11):1022-1025.

[12] 林振山,王国祥,矿区塌陷地改造与构造湿地建设——以徐州煤矿矿区塌陷地改造为例[J],自然资源学报,2005(9):790-795.

[13] 纪振,秦伟伟,徐州矿区采煤塌陷地综合利用途径分析[J],安徽农业科学,2007(35):11529-11530.

[14] 上官敬芝,老工业基地徐州向中心城市的转型之路[J],经济导刊,2010(2):38-39.

Research on XuZhou Tour ism Rea l Esta te Developm en t

YUAN Shao-hua1,2,ZHA IM ing-yuan2,W EIJing2,L IU qin-xia2
(1.China University ofM ining and Techno logy,SESSI,Xuzhou,221008,Jianggsu;
2.XuZhou Institu te ofA rchitectu ral Techno logy,BM I,Xuzhou,221008,Jiangsu)

The paper analyzes in detail the developm en t status of tourist attraction p roperty,comm ercial real estate,ho liday real estate,w aterscape real estate,pointsout the existing p rob lem s such as imp roper im itation,incomp lete supportingm easures,deficiency in unique tourism p rogram,etc.A lso the paperp rovides corresponding so lu tions,the paper offers a new m ethod of paradigm shift for Xuzhou from am ining city to tou rist city.

Xuzhou;tourism realestate;waterscape real estate;comm ercial realestate

TU 984

A

1671-5004(2010)06-0037-02

2010-12-01

袁韶华 (1974-),女,讲师,工学硕士,中国矿业大学博士研究生,研究方向:房地产开发经营管理、房地产估价、土地估价。