拯救房产呼唤“三多”并进

文/宋学印

4月份史上“最严厉”的房产调控政策“国十条”出台后，部分地区房产价格上升过快的势头有所遏制，新上市房产交易量也出现大幅下跌。然而，经过近百日市场观望和博弈，进入7、8月份后，杭州、上海、南京和深圳等东部一线城市的房产交易量开始呈现抬头之势。好像无论经历多么严酷的寒冬，房产市场总能在短暂沉寂后再次“欣欣向荣”。面对这种“春风吹又生”局面，国庆节前中央二次调控政策出台，国庆节后多地已出台限购令。我们该怎么看待当前房地产市场？

（一）高房价这种欲罢不能的态势不是房产商营销策略所能解释的，房价的高低也与房产商道德没有关系

尽管房产商一度成为“四大恶人”之首，囤地、惜盘和捂售一度成为最令人义愤填膺的词汇，地产老总任志强一度被戏称为“中国最想揍的人”，但在喧嚣的背后，那些造房子的商人和其他普通商人并没有本质区别，他们都是追求利益最大化的商人。房子这种商品的市场竞争非常激烈，房产商制定离谱的高价格，将不仅无助于高收益，而且会导致房产商较短时间内无法收回投资从而承受高昂的贷款成本，这点房产商比普通民众更清楚。

实际上，高房价与房产供需不平衡的市场状况直接相关，且需求都深深根植于中国向现代化转型过程中。一是城市化进程带来的住房需求。我国目前城市化水平只有46.6%，不仅与发达国家85%的城市化水平相距甚远，也不及世界平均水平。我国大约有6到7亿农民身在农村，而未来农业只需要1.5-2亿农民就可生产足够多的粮食，约5亿农民必然求职求住于城市，且往往是求职机会较多的大中型城市。城市化形成巨量的刚性住房需求，基本上“封住”了大中型城市未来10年房子价格全面大幅下降的可能。

二是资本市场转型带来的房产投资需求。这种需求实际上符合“理性人”的经济选择。目前居民对持有财产进行保值增值的渠道可主要分为银行储蓄、基金投资、股权投资和房产投资四大块。但正如大家所观察到的，银行利率偏低，增长性基金较少，在尚未健全的股市规则下股市风险又较大，这种不丰富不健全的投资机会格局留给中产阶级及以上居民唯一一条具有较高收益率预期的增值渠道即房产投资，从而形成按捺不住的房产投资需求。

三是家庭结构转型带来的换代住房需求。传统普遍存在的“四代同堂”情形，在当今中国亦多少有了点博物馆的感觉。日益明显的家庭结构微型化和分散化趋势，在住房上则表现为需求的翻倍。当前80后一代正渐次步入社会，家庭结构微型化带来的换代住房需求必然显现，精装小户型等新房深受青年人青睐正是这种需求的印证。

这三种需求都深深根植于国家向现代化转型所必然内含的三个并列转型过程，即城乡结构（城市化）转型、资本结构转型和社会家庭结构转型。三种转型具备的不可逆性，意味着由此引发转换而来的三种房产需求，都多少带有刚性需求的特质。在三种结构转型步入新的稳定状态前，我国房产需求高于供给进而导致房价高企的局面短期内难以彻底改变。

（二）房贵的一个重要因素是地贵，房价涨幅高主要来自地价涨得快

房价的一个主要构成是地价。就当前情况来说，土地成本一般是房子价格的30%-50%左右，是房子价格中最大的一块。而任何经济体都有三个最基本的生产要素——劳动力、资本和土地，三者的价格是由要素的市场供需状况所左右。长期来，我国劳动力价格较低、劳动力所得占GDP比重偏低，很大程度上都可归结为劳动力供给的相对过剩，反观资本和土地，则因为自身的稀缺性而价格不断升高。土地的特殊之处还在于其供给量的相对固定。城市化的加速和土地稀缺性的加剧同步，土地价格的飙升也就不难理解。

房价涨幅高相当一部分来自于地价涨得快。由于国民收入基本在劳动力、资本和土地的持有者间分配，三者的价格就成了实际上的衡量器。而随着国民收入增长，劳动力所得比重出现相对下降，资本和土地所得比重必然分享较快增长，土地凭借其稀缺性和“绝版性”，使土地价格增长率不仅高于资本价格增长率，也远高于GDP增长率就是自然而然了。

（三）解决之道或可从“三多”入手，即提供较多的土地供给（或更高的容积率）、拓展更多的资本投资渠道、允许更多的廉租房建设

——提供较多的土地供给是解决房产需求大于供给问题的重要途径。中国耕地较少使土地供给量受到制约，但适量增加居民住房的土地供给并不直接是指从公共用地和农田用地中规划更多的住宅用地，而可从另外两条途径获得，一是通过城镇危旧房拆迁改造和老厂区土地更新中的存量转换；二是通过提高规划住宅用地的容积率的增量优化，从而增加更多的住宅用地。

——拓展更多的资本投资渠道，避免“准刚需”的添乱。我国房产需求可大致细分为两部分，第一部分是基本住房和改善性住房需求，可称之为真正的“刚需”；第二部分可称之为房产投资需求。为何房产投资在我国无论多么严酷的政策寒冬下总能“春风吹又生”？实际上，在居民长期面临投资渠道匮乏和其他投资工具收益较低的环境下，房产投资需求事实上已经转变为某种“准刚需”了。为化解房产投资需求，一要继续加快资本市场建设步伐，加紧完善股权市场的法治规则，降低散户进行股市投资承担的较大风险，拓展大众参与房产投资以外的投资渠道。二要创新资本投资工具，比如设立房地产开发投资基金，投资者购买房产开发基金，虽然对个人而言仍是房产投资，但并没有直接增加房产需求，反而等于为增加房产供给而努力。

——允许更多的廉租房、经适房建设，为“刚需”雪中送炭。未来的10-20年大量农民离开农村到大中型城市求职求住是城市化发展的客观趋势，相比这部分城市新人口的收入增长，商品房仍然是奢侈品。这部分需求是实实在在的“刚需”，在短期内只有大量供给廉租房、经济适用房或者提供一定的住房补贴才能“雪中送炭”。