青州市JZ广场商业地产项目成本控制研究

郭志远

(中国海洋大学 经济学院，山东 青岛 266100)

在市场经济不断发展的今天，城市化进程的不断加快为商业地产的开发带来了商机，并逐渐成为地产行业发展的主要内容。商业地产市场发展迅速，带来巨大的利润空间，导致部分地产开发商不重视项目开发成本控制，使得开发商在成本管理方面存在着诸多问题，因此地产开发商要想持续健康发展必须加大成本控制力度，从而提高企业的利润、竞争能力以及企业对市场的应变能力。本文结合青州市JZ广场商业地产项目实例，对商业地产开发成本进行预测，选择适当的成本控制方法，并建立基于层次分析法的成本控制模型，对商业地产实施成本控制，通过相应的考核机制，建立完善的成本控制评价体系，为后续对商业地产成本控制的研究提供理论基础。

一、青州市JZ广场商业地产项目基本情况

青州市JZ广场商业地产项目，是青州市为建设生态文明现代化城市而采取的重要举措之一，是青州市城市建设重点由外延拓展向内涵提升转变、由新区开发向旧城改造转变的重要举措，有利于优化城市空间结构，改善发展环境，增强城市服务载体功能，满足城市居民日益增长的物质文化需要。该项目预计总投资262077万元，资金来源为:拟申请银行贷款50000万元，项目单位自筹资金212077万元。项目建设期5年，项目建成后，计算期内可实现经营收入380312万元，其中销售收入316672万元，出租收入63640万元。计算期内缴纳经营税金及附加28976万元，所得税46223万元，税后利润138670万元。所得税后财务内部收益率12.18%，静态投资回收期5.28年。

计算期后，预计投资者每年还有稳定的租房收入8159万元，可获利润总额2190万元，扣除所得税547万元，税后利润1642万元。项目各项财务指标均高于评价参数，其盈利能力、偿债能力和抗风险能力较强，从财务角度分析该项目是可行的。

项目规划用地面积 106560m2，其中:出让土地面积103376m2;规划总建筑面积366885m2，其中:地上建筑面积203800m2，地下建筑面积163085m2。项目需拆除旧洗浴、商业门市、电影院等设施建筑面积25271m2;改造工程完成后，回迁安置面积24056m2，其中:回迁地上建筑面积22807m2，回迁地下建筑面积1249m2。

二、青州市JZ广场商业地产项目建设的必要性

1.符合《青州市城市总体规划》要求。

根据《青州市城市总体规划》要求，对老城区规划功能定位主要包括传统商业中心、行政办公中心、旅游服务中心、文化中心、人居环境优良的高品质城区。拟建项目位于老城区，属于青州市老城区改造区，因此拟建项目符合青州市城市总体规划。

2.符合青州市“十二五”规划纲要。

青州市在《青州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，“十二五”期间，青州市将重点发展金融、物流、旅游、商贸、房地产等服务行业，公寓式酒店、商业、洗浴将作为旅游行业的重要分支，不仅将为旅游业的各个细分市场提供服务支持，同时也将提高青州市服务业的整体功能，带动整个房地产市场的发展。

3.1.3 区域水资源支撑的农业经济规模 它是区域农林牧渔业总产值与生产这些产值所消耗的农业用水量之比。用公式表示为：

3.改善城市功能，满足城市发展需要。

此项目中城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店、写字楼、公寓、商业店铺、温泉洗浴等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。

4.具有显著的经济效益。

拟建项目地处青州市城区商业繁华地段，银座商厦、人民商场等各类大型商业场所分布四周，是青州市中心商业区，聚集着相当大的人流和浓厚的商业氛围，可以有效吸引人流、物流、资金流、信息流向该地区聚集，周边成熟的商业氛围使项目具有很强的商业聚集效应，随着该项目的启动进入，这一商圈将更加繁荣、成熟，区域形象将更加完善和提升，人气将不断升级，从而带来无限商机。

三、青州市JZ广场商业地产项目成本构成分析

1.建设成本分析。

根据项目的估算说明，本项目土地使用权出让金:该国有建设用地使用权挂牌出让成交价为82181.8万元。征地拆迁补偿费:根据项目单位与项目用地范围内多家业主初步达成的协议，征地拆迁补偿费估算为7000万元(包括躲迁费)。土地出让契税:取土地使用权挂牌出让成交价的3%。

建安工程费用包括:依据本工程建设指挥部提供的青州市工程定额站测算的工程造价。地上部分单位造价按3950元/m2计，地下部分单位造价按3650元/m2计。其中，只考虑基本预备费，基本预备费按工程费用与其他费用之和的3%计列。另外，按照工程建设指挥部的要求，本工程涉及地方财政的收费项目暂不计入，如大配套费、校改基金等。

2.运营成本分析。

该项目建设期间由青州市城建开发投资有限责任公司负责开发建设及营销工作，建成后通过向社会公开招标方式，择优聘请国内一流的专业管理公司负责项目的整体运营及物业管理工作。专业管理公司实行总经理负责制，通过向项目区内经营业户收取物业管理费等方式创收，财务实行独立核算，自负盈亏。运营期业主可自主经营，也可委托专业管理公司统一经营。因此，作为项目开发建设单位不需要考虑投入运营成本。

项目运营期内，日常运行维护管理由中标的专业管理公司统一进行管理，负责项目的保安、卫生及维修等工作，专业管理公司财务实行独立核算，自负盈亏;项目区内经营业户实行自主经营或委托专业管理公司统一经营管理。项目建设单位——青州市城建开发投资有限责任公司不参与日常运行维护管理及商业经营活动，因此本项目经营成本不计。项目对外出租部分固定资产原值85215万元，折旧年限为30年，残值率为5%，年可提固定资产折旧2698万元。项目对外出租部分无形资产原值91647万元，摊销年限为50年，年摊销额1833万元。

四、青州市JZ广场商业地产项目成本控制分析

1.土地购买阶段成本控制分析。

考虑到前期开发和工程能够争取到当地的优惠政策，基于今后控制项目成本，项目认为将该项目前期开发及大市政配套这两部分变数较大，较难估算且数额较大的费用包括在土地款内，是一种对双方都有利的方式，因此，应当采用土地方负责“七通一平”、土地款以建筑面积楼板价计算的方案。

经过与土地方的多次接触，土地出让方按受了项目部提出的方案，土地出让方负责项目土地的拆迁安置以及七通一平工作，项目部派人参与整个过程，土地款中包括土地出让金、拆迁安置费用以及七通一平费用。

2.设计阶段成本控制分析。

在项目进行中，采取了以下措施对规划设计阶段进行了成本控制。

第一，对规划设计进行设计招标，通过引进相应的竞争机制，在市场竞争中能够有效提高成本控制效率。第二，通过限额设计，将项目按施工过程逐一分解，保证项目总成本不会超支。第三，严格评估规划设计质量，加强了项目参与者之间沟通协调，在满足用户需求的同时，提高质量。第四，建立有效的合同管理机制，明确双方的权利和义务。

3.招投标阶段成本控制。

本项目采用公开招标的方式，在青州市发布招标公告，吸引具备相应条件的施工单位前来投标。

4.项目实施阶段成本控制。

在项目实施阶段中，采取的手段主要有全面成本控制，强化成本意识;确定成本的控制对象，针对具体内容进行全面控制，并加强现场的工作反馈，对于出现的问题进行及时的处理;加强合同管理，是进行有效成本控制的又一重要手段。

五、青州市JZ广场商业地产项目成本控制对策

1.成本控制管理体系的建立。

商业地产项目成本管理体系的建立应当充分考虑和围绕项目建设的整个过程，将成本管理的主体和内容有机地结合在一起，形成统一整体。首先，以JZ商业地产项目的全体员工为成本管理主体，建立系统的成本理体系。其次，从项目的立项、可行性研究、勘察设计、施工到竣工验收整个过程中，实施全面的成本管理，并做好各阶段的成本核算工作。最后，建议公司要根据项目成本管理的不同内容形成一整套完整的、系统的、具有一定针对性的措施和技术方法，而整体房地产项目成本管理体系的核心也便在于此。

2.成本控制的改善措施。

地产企业在项目成本控制过程中，主要是控制地产项目预算变更的控制。也就是对地产项目所形成的全过程所耗费的各种各样的费用使用情况进行管理的过程，结合青州市JZ广场商业地产开发项目实例，提出具体的成本控制改善措施。

第一，加强对项目成本控制的动态管理，及时做好事前、事中、事后全面的成本控制。第二，在前面所述商业地产项目存在的问题，目前JZ广场商业地产项目对成本控制中依据重视程度不足。比如对于项目的变更请求没有全面形成书面的文件，而事后又没有及时补足相关资料，所导致成本控制缺少必要的依据。最后，在成本控制环节，应该补充使用先进的控制方法与技术。提升项目成本控制过程中的技术含量，对于提高后期的房地产项目成本管理水平起到了相当重要的作用。

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