建设丽泽金融商务区的研究与思考

李佳音，韩宝利

在刚刚结束的十一次党代会上，刘淇书记进一步强调北京要建“有特色的世界城市”、“形成与世界城市要求相适应的国际商贸中心”。金融战略是北京建设世界城市的关键环节，北京朋泽金融商务区是重点金融产业功能区，同时，也是北京市城南行动计划中的以吸引高端要素聚集和创新发展业态为目标的重点产业功能区。产业功能区是承载高端产业的重要平台，是增强区域“造血”功能的关键。朋泽金融商务区的开发在“十一五”期间取得突破性进展，“十二五”期间将实现更好更快的发展，本文试从产业功能定位和城市规划的角度对朋泽发展进行总结，并从产业集聚、规划实施、长期发展等方面对朋泽发展的一些问题进行探讨。

一、丽泽金融商务区的产业功能定位与城市规划

（一）产业功能定位与城市规划的关系

一个区域若要实现科学发展，必须有明确的产业功能定位。产业功能定位能够为区域的发展指明方向和目标，决定区域在整个城市产业功能布局的位置，是区域实现科学发展的战略选择。区域的产业功能要结合整个城市的产业发展需求和自身优势进行研究才能找准定位。北京的CBD和金融街正是结合自身的发展优势，抓住了北京商务办公和金融业发展的机遇，明确功能定位，经过十几年的发展，形成了产业聚集，完成了城市建设，成为北京经济发展的新名片。

城市规划是为区域产业发展提供服务和支撑的，要在建筑规模上规划产业发展所需的空间，要在交通组织和市政基础实施上提供保障。同时，城市规划的另一个目标是要建设优美的环境和城市景观，完成区域城市化的建设。产业功能定位决定城市规划的起点和标准，好的城市规划能够增加区域的吸引力，促进区域产业的发展和聚集。区域开发的步骤首先要有明确的产业功能定位，然后进行城市规划调整，第三步是根据产业定位和城市规划进行开发建设和招商引资。

（二）丽泽金融商务区的产业功能定位与城市规划发展

朋泽金融商务区的产业功能定位也是经历了一个探索的过程，通过积极争取，把握了首都促进金融产业的机遇，得到市委、市政府的支持，在2008年4月出台的《首都促进金融产业发展意见》中，纳入首都金融产业布局，成为三个新兴金融商务之一，重点打造新兴金融产业。从此，朋泽站在一个新的历史起点，从一个区级的功能区提升为北京市的重点功能区，以自身的优势和潜力得到市委、市政府的高度重视，同时得到市发改委和市规划委等部门的大力支持。2009年，市发改委出台《关于加快推进北京朋泽金融商务区开发建设的工作意见》，推进朋泽开发建设。2010年，市发改委等部门出台《关于加快建设北京朋泽金融商务区的实施意见》，明确了朋泽重点发展新兴金融、金融信息、金融文化、金融服务四大产业，和“三五八”的发展战略。产业功能定位的明确使朋泽成为丰台区和城南行动计划重点功能区，同时也成为北京市“十二五”期间“两城两带六高四新”的产业空间布局的四新之一。朋泽的发展将为首都金融业提供新的战略发展空间，同时也将成为首都经济发展的新引擎。

明确的产业功能定位使城市规划的调整成为可能，要求对朋泽的城市规划进行调整，以适应产业发展的要求，并且具备打造顶级商务区的规划条件。朋泽的城市规划调整秉承“生态商务区、立体交通网、金融不夜城和信息高速路”四大理念，经历了方案征集、方案综合、方案深化三个阶段，吸引了多家国内外顶级规划专业团队参与。2010年1月，《北京朋泽金融商务区规划综合方案》获得市政府批复。目前，从用地、交通、市政、地下空间等方面初步建立朋泽规划体系，用于指导商务区的开发建设。

朋泽的规划有以下几个特点：一是大规模、超高层。核心区建筑达700万平方米，相当于两个金融街的规模。最高建筑400米，其他多为100米以上的超高层建筑。二是大交通。朋泽区域地下两条地铁横贯东西，纵穿南北，并建有地下交通环廊，地上形成六横七纵的道路网络，朋泽路采用高架方式连接二环三环。三是大地下空间。总建筑规模将达到160-230万平方米，建成后成为北京最具特色的地下空间。

二、丽泽金融商务区“十一五”时期的发展及“十二五”时期发展目标

（一）丽泽金融商务区“十一五”时期的发展情况

“十一五”时期，朋泽金融商务区取得了突破性进展：2008年4月，朋泽纳入首都金融产业布局，成为三个新兴金融功能区之一。2009年，“新华08”项目落户朋泽，示范区B6B7地块土地一级开发基本完成。2010年，《北京朋泽金融商务区规划综合方案》取得市政府批复，年底，基本形成规划体系；示范区完成土地一级开发，达到上市条件，南区土地一级开发基本完成，C9回迁安置房项目开工建设；国家金融信息大厦奠基，新华社金融信息交易所开业；中经社控股、中铁物资总公司等一批金融机构和总部企业入驻朋泽。

（二）丽泽金融商务区“十二五”时期发展目标

在“服务于中国特色世界城市建设需要、服务于全面推进‘三个北京’建设需要、服务于大力发展首都金融产业”总体思路指导下，用五年时间基本形成朋泽金融商务区建设雏形：全面完成土地一级开发；基本形成“结构合理、功能完善、上下互通、安全便捷”的现代化综合交通体系；建成高水平、功能配套的学校、医院、商务会展中心、星级酒店、公寓、餐饮等相关服务设施；吸引一批国内外知名新兴金融机构入驻，产业集聚效应显现；建成体现城市特色的地标性建筑群和大型景观公园绿地，区域生态环境质量显著提升。

三、实现丽泽金融商务区“十二五”时期发展目标的几点思考

今年是“十二五”起步之年，也是朋泽开发建设的关键之年，根据目前朋泽金融商务区的开发进度和已经取得的开发经验，实现“十二五”时期的发展目标和最终目标，主要应做好以下几个方面的工作和研究。

（一）处理好土地出让与产业聚集的关系

“十二五”时期，朋泽将完成土地一级开发，大部分土地将出让给符合产业定位的金融机构、企业总部和金融服务机构。而目前，按照国家土地出让政策，经营性用地必须采用“招拍挂”的方式，按市场方式出让。朋泽大部分为经营性用地，必须采用“招拍挂”的方式出让，而采用这种方式，很可能不符合产业发展方向的企业取得土地使用权，真正的金融机构不能落地，而落地的是一些房地产开发企业和其他类型企业，不能形成产业聚集。所以必须破解土地出让与产业聚集的难题，达到一方面遵守国家政策，一方面保证金融企业落地的目的。CBD的中服地块出让方式给我们提供了借鉴。对于用地金融机构，最好的方式是将出让程序复杂化，前期采用方案招标的方式，按用地功能、城市设计要求进行招标，然后第二阶段按照产业功能定位设定出让条件，加入严格产业控制条件，确保金融企业取得项目用地。对于开发类企业，拿出部分用地进行招标，企业拿地、建成商务楼后，重点吸引中小金融机构入驻，通过设立产业引导基金的方式对中小企业租房、买房给予补贴，培养和扶植中小企业，从而促进产业的发展。

（二）做好城市规划的实施

朋泽的城市规划调整工作基本完成，规划体系基本建立，项目开发、市政基础设施、地下空间、环境建设必须以规划为依据。“十二五”期间，朋泽规划工作的重点从规划研究转为规划的管理与实施。朋泽城市规划的实施是一项非常复杂的系统工程，需要不同的实施主体，在不同的阶段，按照不同的方式实施。商务楼宇的建设由用地企业拿地后按照控制性详细规划和城市设计导则的要求自行建设，道路工程需要与市政管线、地下交通环廊同步实施，主干路的主体是市公联公司，次支路的主体是朋泽控股公司，部分地下空间的建设需要与地铁的建设同步实施，几个不独立占地的变电站要与建设共同设计建设。所以，朋泽的城市规划实现必须创新管理模式，精心组织、合理安排，按照统一协调，统筹项目建设，统筹建设时序的指导思想，保证规划实施。一是做好项目开工前的规划交底工作，二是做好项目建设过程中的规划监督工作，三是做好项目建成后规划验收，四是做好项目建设过程中的规划协调工作，五是做好项目验收后的规划资料整理工作。

（三）合理处理当前利益和长远利益关系

当前利益是指政府投入征地拆迁和市政基础设施建设的费用，大部分资金依靠融资，主要流向是集体经济组织、被拆迁人，包括农民、居民和部分国有企业。长远利益是指朋泽实现的经济效益，主要来源为入驻企业带来的税收。

政府在开发过程中过分注重当前利益，将影响拆迁的速度，土地上市的时间，延缓产业集聚和长远利益的形成。不注重当前利益而只看重长远利益，制定的拆迁政策过于优惠，可以加快拆迁，加快土地上市，加快长远利益的形成，但是也可能增加土地成本，增加企业拿地成本，不利于产业集聚。随着近几年房价长期高位运行，重点村拆迁政策影响和朋泽后续启动项目拆迁政策稍优于前期启动项目，被拆迁人的要求越来越高，朋泽南区的拆迁和北区的拆迁都面临这样的问题，其中还包括融资难、回迁安置房选址难等问题。“十二五”期间，若快速推进朋泽的开发建设，需要制定合理拆迁政策，既注重当前利益，又注重长远利益，既注重拆迁速度，又注重产业集聚。要考虑市场的价格、周边的政策，既保证政策的延续性，又保证政策的灵活性，做到左右平衡，瞻前顾后，并适时选择启动时机。要充分调动农民和农民集体经济组织参与开发建设的积极性，妥善处理好补偿、就业、转居、社保等相关问题。

（四）对金融商务区长期建设中所需的资金注入、规划调整等，政府应当长期鼎力支持和长远筹划

因为从各国商务区的建设历程看，商务区的建设周期长，不可能一蹴而就。法国拉德芳斯于1958年由政府主导开始建设，历时50年，目前已建成全部区域的三分之一，有250公顷（全区域规划用地750公顷），期间经历了两次经济危机，多次规划设计，才打造成为今天世界顶级商务区。国际类似商务区伦敦金融城经历了30多年，日本新宿也经历了40余年的建设才初具规模。从国际经验来看，一流的商务区都需要较长的建设周期。

而这种金融商务中心的长期的打造和投入中，政府应当承担重要角色。要打造这样的金融中心，仅举全区之力是远远不够的，这除了现有政策的支持，还需要北京市甚至中央相关部门的大力支持，应做好这方面的长期规划和协调工作。因为各国在现代金融中心的形成过程中，都不乏政府有力的身影。以拉德芳斯为例，在开发过程中，拉德芳斯区域开发公司在成立之初就带有强烈的政府色彩，并且与中央政府一直有着密切的联系，在贯彻执行发展规划的同时，取得中央政府在资金及时注入、规划及时调整等方面的大力支持。伦敦、纽约这两个老牌金融中心至今仍有政府许多方面的大力支持，如伦敦市长亲自率团前往他国为金融城作推广，并加强金融城与其他国家金融服务之间的联系；美国政府更是在各种复杂的国际经济政治事务中明里暗里配合着曼哈顿的进程。在世界日益激烈争夺金融话语权的今天，各国政府都在为本国的金融世界霸权地位和由此获得的垄断利润而不遗余力。

（五）注重地标性建筑的中国文化元素注入

有文化地标性建筑对于一个商务区形象提升的意义巨大。拉德芳斯原本处于巴黎偏僻之地，环境很差，是贫民窟的代名词，但是随着地标性建筑——CNIT和新凯旋门的先后建设，地区形象不断提升，特别是新凯旋门建成后，奠定了拉德芳斯世界顶级商务区的形象基础。而凯旋门的法国历史文化元素不言而喻。目前，该区域正在着手设计、建设面向未来的地标性建筑，其高度将超过艾菲尔铁塔。由此可见，一个含有特色文化元素的地标性建筑对于改变一个区的形象有着巨大的作用。

朋泽的环境与当初的拉德芳斯有相近之处，很需要有文化内涵地标性建筑为商务区提升形象。目前朋泽的地标性建筑方案经国际机构竞标设计而产生，虽是现代建筑结构，但最终实施还要由相关机构综合而成，我们以为，这最终的实施方案一定应嵌入中国文化元素才能真正提升朋泽金融商务区的形象。

（六）尽早筹划人才战略

金融业是一个非常特殊的行业，超过70%的成本来自于人力资本。这是一个典型的得人才则得天下的行当。如果不能吸引全世界顶尖金融人才集聚一堂，所有其他的就都免谈了。能让顶尖的人才甘愿来这里工作，一个开放的文化氛围是必不可少的。不仅仅是税收、消费这些显而易见的硬性标准，还有很多潜在的、软性的因素。在这点上，北京比上海要略逊一筹，更不及香港和新加坡。虽然北京可以学上海，趁着金融危机派出代表团去纽约和伦敦争取国际一流金融人才，但这只能是解决一时之需的权宜之计。北京若要跻身全球金融中心的行列，朋泽要在这其中发挥重要作用，则必须要拥有自己的人才培养基础。建议朋泽应设计并逐步完善一整套人力资本培育和使用体系，并且应是政府和社会尖端培训机构紧密合作的机制，针对金融商务区未来的经营实际需要，建成一套完整的相关专业知识培训体系网络。