“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”

专家观点摘要

2013年12月27日，“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”在安徽省滁州市举行。中国房地产研究会、中国房地产业协会会长刘志峰、住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮、中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长开彦、中国社科院农村发展研究所研究员冯兴元、首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池、中国房地产业协会金融委员会副主任郑锦桥出席会议并发表演讲。

观点一

近年来，国内主流房地产市场发展很快，人均住房面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米，老百姓的住房质量和环境明显改善。1998年以来，全国30多万户中低收入家庭的住房困难问题得到解决。

房地产产业链较长，关系度高，直接或者间接影响建筑、建材、金融、电气等产业发展，在投资消费领域有明显的拉动作用。

观点二

今年房地产市场发展总体平稳。商品房销售面积和销售额均有所回落。目前，大多数二三线城市土地供应充足，快速城市化、工业化进程将促使二三线城市成为房地产市场新的增长点。

二三线城市的经济与一线城市相比，缺乏拥有足够竞争力的产业支撑，但由于二三线城市房价较低，居民购买力充裕，而且房价和收入上涨空间大、速度快，将为开发商提供较大的利润空间及发展前景。

观点三

目前，我国二三线城市房地产的基本特点为：

房地产发展水平与当地经济发展水平密切相关。以广东佛山为例，虽为三线城市但是城市经济实力强，发展速度快，其市场成交量达到了789万平方米，远远高于省会城市南昌的400多万平方米。

人口数量和城市结构影响房地产市场运行。我国大部分二线城市是省会城市，这些城市作为地域的中心，往往成为省内人流量最大的城市。这些城市房地产市场发展潜力比较大，成交量往往超过了一线城市。

人均收入和产业结构对房地产影响较大。部分三线城市人均收入较高，其房产成交量也相对较高，甚至超出部分一二线城市市场成交量。如，海南作为重要的国际旅游城市，其旅游业发展也带动了当地房地产业的发展。三亚商品房成交价就高于杭州、厦门等二线城市。

观点四

要想房地产市场健康稳定发展，一定要讲公平规律、价值规律等市场经济的一般规律。供大于求会导致“鬼城”现象，供小于求会致使价格上涨。一个国家房地产现象如果不平衡就会出现经济泡沫。地方经济的发展不能过度依赖房地产业，房地产业发展不能过度依赖开发，开发不能过度依赖搞住宅建设。坚持产业先导，有序推进提升城市文化、公共服务等领域内涵建设是未来发展的核心任务。

观点五

房地产业在规划发展过程中，要做到三个“摸清”：摸清现有住房情况，摸清人口数量、人口结构和人口增长率的情况，摸清土地基本情况，定位和审阅发展机制，通过强制调查研究、深入分析、系统认证，来提高规划工作的前瞻性和科学性。

规划工作要做到多处融合。要把国民经济发展作为总体规划，把城乡建设规划，土地利用规划，基础设施和生产力保护等规划放在一张图纸上，统筹谋划并完善公共参与度，发挥人民群众在规划当中的聪明才智。努力改变“重规模轻效益、重外观轻品质、重建设轻管理、重城市轻农村、重地上轻地下”的行业弊病，早日实现“长寿命、好性能、绿色低碳”的房地产业现代化目标。

（以上观点根据刘志峰在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

观点一

宏观调控的主要任务是保持经济总量平衡，促进重大经济结构协调和生产力布局优化，减缓经济周期波动影响，防范区域性、系统性风险，稳定市场预期，实现经济持续健康发展。

观点二

不存在政府指哪打哪，“总理说了算”的长效机制。任何直接指向房价的调控政策最终恐将退出调控机制。

市场机制是决定资源配置的决定性力量。市场决定资源配置是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律。推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争，实现效益最大化和效率最优化。

政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定，加强和优化公共服务，保障公平竞争，加强市场监管，维护市场秩序，推动可持续发展，促进共同富裕，弥补市场失灵。加强财政政策、货币政策与产业、价格等政策手段协调配合，增强宏观调控前瞻性、针对性、协同性。

观点三

过去10年，中国的房地产调控政策存在四个缺陷：没有利用市场机制、没有和房地产市场发展相结合；房地产调控成本过高，效率却很低；政府的调控政策存在严重的滞后性、被动性和主观性；没有和中国的改革相结合。

观点四

房地产开发负债是合理城市化、工业化的正常现象，其关键问题在于如何控制风险。只要债权、债务在市场交易中流动，就能避免风险的发生。

观点五

化解银行风险的根本途径是大力发展直接融资。完善金融市场体系，健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重；完善保险经纪补偿机制，建立巨灾保险制度；发展普惠金融，鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品。

观点六

积极稳妥地实施中国城镇化建设，不仅是努力实现人的城市化，实现农民工进城的城市化，还要注重城市公共设施、建筑与老百姓住房改善之间的协调关系，要把城市发展过程中与自然界的关系摆在更为重要的位置。

（以上观点根据陈淮在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

人居环境，顾名思义，就是人类聚居生活的环境，是人类在大自然中赖以生存的基地。人居环境是基于“人”这个主体而言的。人居环境科学是一门以人类聚居环境（包括乡村、集镇、城市等）为研究对象，着重探讨人与环境之间和谐共生关系的科学。

自然系统、人类系统、社会系统、居住系统和支撑系统等五大系统构成了完整的人居环境，这五大系统相互融合，相互依存，相互作用。解决人居环境问题，需要用系统的、综合的、融贯的思想与方法。

人居环境研究就是直面中国前所未有的城镇化，引领并构建中国人居环境建设体系。中国房地产研究会人居环境委员会先行一步，以问题为导向，以实践为手段，探索人居环境建设与发展的可行之路，提出了“新城市、新社区、新居民”的口号。

未来如何界定房地产开发的品质优劣？如何让购房人选择到满意购房？高品质地产如何打造？针对这一系列问题，中国房地产研究会人居环境委员会经过实践调查与研究，推出了城市绿色宜居住区十项评鉴标准，它们分别是：地段区域标准，综合配套标准，通行可达标准，便利商购标准，套型性价标准，建筑性能标准，环境景观标准，和谐住区标准，绿色节能标准，物业服务标准。

地段区域标准：符合国际都市出行标准，住区位于距城市生活中心30分钟车程生活圈内；其直线距离宜保持在10公里范围内。

综合配套标准：住区规划中应体现“品质住宅、商业配套、园林景观、运动场所”完整配置；提供“舒适居住、日常生活型购物、休闲休憩、健康运动”四大居住功能的全能综合生活社区。

通行可达标准：住区步行10分钟范围内（约800米距离）可到公共交通、地铁站点、城市主干道；临近幼儿园、学校，至少有半数住户保持在10分钟距离的范围内。

便利商购标准：住区步行10分钟范围内（约800米距离）可到达社区或城市商业中心（包含会所、超市、百货、大型卖场）。

套型性价标准：套型具有多样性、适应性、可变性；满足城市主流家庭居住及未来五至十年的家庭生活形态与人口变化；在土地高价值的城市区域，控制套型面积适度性，以保证有效降低总价。

建筑性能标准：应满足建筑隔声、日照采光及保证自然通风的要求；应符合当代城市审美风尚；高层建筑宜选用更具现代美感的ART DECO建筑风格，可达到区域性建筑地标的水准。

环境景观标准：社区绿化率不低于30%；在土地集约使用与环境景观品质方面合理平衡；精细规划做到园林环境符合生活实用性与审美品质的要求。

和谐住区标准：社区应做到无障碍规划，社区标志完善清晰；有完整配置适宜儿童、老人、年轻人的健康运动场所；设置交往空间，便于邻里之间的交往和各种家庭不同成员对健康运动的需求。

绿色节能标准：采用科技手段和保温节能材料达到节能65%的目标；采用节水措施、雨水收集和渗透技术，保证景观水的质量；垃圾集中收集并妥善处理。

物业服务标准：精研城市主流家庭生活需求与消费特点，可提供个性化生活服务；维护物业的增值或保值。

（以上观点根据开彦在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

观点一

市场在价格控制中起决定性作用。房地产市场发展也要遵循市场机制、价格机制、均衡价格理论等经济型原理。市场价格是由供求双方决定的，当供过于求时，价格下降；当供不应求时，价格上升；当供求平衡时，价格才稳定下来。但是，影响房价的因素较多，人口、经济、政策等都成为影响因素。在市场失灵的条件下，就需要政府的干预，市场机制与宏观调控是相辅相成的。

观点二

产城一体化是新型城镇化的核心。新型城镇化发展过程中的核心问题是处理好城乡二元结构问题。新型城镇化过程中，大量的人口要进城：按保守估计城镇化率增加1%，每年就有1000万的人口进城。因此首先要解决住房问题，其次农民工要享受城市化的待遇，要解决公共资源和服务的均等化问题。

观点三

小产权房不是个别风险，是一种系统风险，涉及法律风险、政策风险、毁约风险、住房风险、投资风险、转让风险等，需要归纳梳理之后，分类处理。

观点四

农村承包土地流转要谨慎。在流转过程中，一定要注意制度的设计，包括股权的分享和流转土地后的特定股份划分等细节，要让农民的未来有所保障。

观点五

房地产市场发展亟需IPO支持，这是建立公平的市场竞争环境的需要，是增加住房供给、平抑房价的需要，是降低融资成本的需要，是防范金融风险的需要，是新型城镇化建设的需要，更是投资者分享资产收益的需要。

观点六

房地产税不能代替限购政策。征收房产税可以起到一定引导住房消费的目的，会抑制一些住房的投资性和投机性需求，但如果认为通过征收房产税，就可以起到调控房价的作用，则是不可能达到的。房产税的征收不能代替限购手段的运用。调控房价必须是限购、限贷、加大保障房供应，三管齐下，辅之于降地价、降税费才行。

（以上观点根据赵秀池在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

观点一

城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，必须健全体制机制，坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系。

观点二

分类处理现有的“小产权房”，治标的对策措施包括有条件的“小产权房”在补缴部分税费后直接转化为国有土地并合法化，或者允许集体土地与国有土地一样能够用于对外流转。治本的对策措施是要改变现行土地制度弊端，关键实行“同地、同权和同价”。

（以上观点根据冯兴元在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）

观点一

多渠道融资是房地产开发的必经之路。目前，房地产企业融资的主要路径为债权融资，但是股权融资也不可忽视。股权融资降低了资产负债率，但股权投资者分享了投资效益，可能会产生董事会乱局。股权融资已经是目前众多房地产企业考虑的重要融资途径。

观点二

房地产股权基金的未来值得期待：第一，民间资本充裕是人民币房地产私募基金发展的前提。第二，投资渠道匮乏是人民币房地产私募基金发展的必然。第三，行业收益相对较高是人民币房地产私募基金发展的基础。第四，我国民众的理财行为从风险偏好型趋向风险规避。

（以上观点根据郑锦桥在“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”上的发言录音整理）