无锡房地产业市场分析及展望

贡丹英

2013年，中国楼市发生了什么？从最初的“国五条”的横空出世到地王、楼王频现使得调控政策不断升级，再到年末的多地楼市政策调整。2013年，中国楼市可谓是跌宕起伏。

而无锡，作为全国二三线城市的一个典型代表，却凭借其走势“稳定”的特点，成为全国房地产市场中的“另类”。2013年，无锡楼市呈现出哪些特点？2014年，无锡市场的走向又将如何？十八届三中全会后，未来房地产业将会迎来哪些挑战与变革？为此，我们专门采访了无锡房地产业协会会长金荣庆，了解他对无锡城市房地产业未来的分析与展望。

《创新时代》：2013年，中国由新一届政府执政。据资料显示，在今年以来历次政府重要会议中，特别是十八届三中全会以来，很少提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比。这是否是释放了这样一个信号：将以更加市场化的手段来解决房地产的问题？

■金荣庆：历次宏观调控都有其调控的目的与重点，也是一个不断根据调控效应逐步调整的过程。2013年以来，全国房地产市场出现明显分化，这说明了以往“一刀切”、“讲短效”的调控方式已经不能适应目前的市场形势，需要更注重市场化的调节，注重市场中的区别化和差异化。在此背景下，十八届三中全会提出，发挥市场在资源配置中的作用，不动产统一登记制度建立、房产税试点等举措为房地产调控长效机制建立打下基础，使用市场化的手段将是楼市调控的趋势。

对于无锡来说，作为制造业较为发达的城市，实体经济的转型和发展将为城市带来更多的人流量和购买力，因此长远来看，无锡房地产市场刚性需求和购买力的增加也将进一步带动无锡楼市的发展。这一切都是以市场为导向，而以往的行政调控手段也将逐渐淡出。

《创新时代》：2013年，无锡的房地产业呈现出哪些特点？2013年，无锡的楼市产品走向是否也与全国大方向相同？

■金荣庆：总体来看，2013年无锡房地产市场总体保持了平稳运行态势：

（1）土地市场回暖，企业信心恢复。2013年无锡市区共出让65幅国有建设用地使用权，土地成交总面积433.12万平方米，同比增长29.54%，成交金额194.72亿元，同比增长45.91%。

（2）商品房市场供应充足、成交稳定。2013年无锡市区商品房批准预售面积891.75万平方米，处历史高位，同期，商品房销售面积615.13万平方米，基本与2012年持平。

（3）二手房市场成交量增长显著。2013年无锡市区二手房成交总面积285.04万平方米，同比增长42.51%。

（4）房屋价格持续小幅回升，房屋价格全年累计增长约4个百分点。

出现这样的特点的原因主要在于：

一是无锡交通规划及设施较为便利。在历届无锡市委市政府的高度重视下，无锡的交通规划具有前瞻性，设施建设极为便利。由于无锡地处长三角的中心地带，独特的地理优势也为无锡的交通发展奠定了基础。无锡与上海和长三角其余发达城市形成了经济共荣的“都市圈”，随之带来的便是巨量的人流、物流以及信息流。这些都为无锡房地产业的发展提供了保障条件。

二是由于国内一二线城市内的土地资源紧张，开发成本较大，而无锡作为二三线城市的典型代表，有着与部分一二线城市相当的经济实力，土地储备量也较为充足，因此，无锡也会得到部分以量、价取胜的全国性开发商的偏爱。

对于下一步无锡楼市的产品走向，我们认为随着调控的深入，投资投机等需求被排除，自住需求成为市场主导，全国房地产市场都是这个趋势，这在近几年内都是不会出现较大变化的。

《创新时代》：有资料显示，无锡还有6万多套的商品住房库存量，造成库存较多的原因是什么？“较多数量”之下，无锡房地产市场方向在哪儿？

■金荣庆：相对来说，无锡楼市一直比较平稳健康，商品房库存不断增多主要是近几年的积累问题。

首先，由于2011年限购限贷政策的影响，市场中供大于求的态势较为明显，无锡楼市的存量逐渐增多。无锡库存增加较快，与新城的开发也有着密切的联系，几大新城的楼盘新增供应相对较多，从而成为库存聚集的重点领域。其次，从楼市产品结构上分析，我们发现无锡的住宅库存180平方米以上的改善型住房占比较大。造成大户型住房产品滞销的主要原因，我们分析认为，一是这类产品本身的去化周期就比较长，二是限购限贷政策对该消费群里影响较大。除此之外，房地产税征收等问题的不确定性也成为了部分购房者购房时的主要顾虑。

那么在这样的客观环境下，开发商应合理定价，积极去化存量。在推盘时，做好前期市场调研，做好产品定位，以迎合市场需求作为首要任务，有效针对刚需与改善型需求的不同特点进行项目开发。

《创新时代》：如何打好营销战，是每个有志之盘必做的事情。2013，无锡楼市的营销战术可谓五花八门。降价销售、体验式销售、奢侈品品鉴式销售等，您觉得哪一种营销手段是比较符合老百姓需求，应该提倡？您对“楼市的电商时代到来”这句话的看法如何？

■金荣庆：不同的营销方式，是与相应的产品匹配的，针对的是不同的需求群体。一般来说，自住需求群体对价格敏感，降价促销对该群体具有较大吸引力；改善群体对产品舒适度要求高，目前市场上的体验式销售能够吸引该部分群体；高端客户注重的是品位与档次，对于奢侈品品鉴式销售方式会比较感兴趣。因此，对于定位不同的产品，客户群体不同，开发企业采用的营销方式也会不同。

楼市电商成为当下比较流行的一种售楼方式。网上售楼具有一定便捷性，能够节省一定的时间和精力。但房屋作为特殊的商品，决定了购买方式还是会以传统的为主，网上售楼对于消费者来说更多的是一种选房过程和新的选房方式。因此，楼市电商对于传统销售模式是一种补充，甚至可以促进传统销售模式向更多体验式方向发展。目前市场上做楼市电商的网络媒体越来越多，要有一定的竞争优势才能生存。所以，价格方面，电商售楼要比售楼现场更多一些优惠，吸引客户；其次，在信息方面，楼盘信息更全面，价格、优惠、活动等动态信息更新及时，让潜在客户能够全面了解到项目信息；最后，要有客户无法从售楼现场了解到的信息，比如与周边类似产品的对比，如价格、产品、配套、物业等。

《创新时代》：现在的房地产开发是一个先导性极强的行业，其产品创造着人们未来的生活环境和生活方式，甚至决定着未来几年内一些人的生活状态。那么，究竟什么样的产品能够代表未来生活的方向，在市场中拥有产品力、竞争力？作为无锡房地产业协会会长，您有什么建议？

■金荣庆：从房地产市场发展方向看，人们越来越注重对生活品质的追求，对住房的要求也会越来越高，除了对小区周边的配套、小区的绿化、户型的设计方面提出更高的要求，健康绿色科技是必然的趋势，环保型、智能化、贴心全面的安保物业服务等将是住宅小区提升品质的关键点。这类产品在未来会具有较强的市场竞争力。

建议的话，我个人认为，对于开发商来说，肯定要走在时代的前沿，不仅仅是站在房地产的角度，而要更多地让科技等领域的新技术产品应用到住宅产品的建设中去，建造更贴心更环保智能的产品，在服务方面，也将更人性化，满足业主的多层次需求；对于政府来说，应该进一步鼓励开发企业建造这类高科技住宅产品，同时在管理上加强市场化引导。

《创新时代》：去年一整年，“新型城镇化”建设一直是老百姓关注的热门话题。去年年底，中央还特别召开了城镇化建设的工作会议。您认为“新型城镇化”建设对于无锡房地产业的发展提供了什么样的机遇？

■金荣庆：我认为在推进新型城镇化中，住房作为基础性、配套性的重要的民生定位不会改变，由此可见新型城镇化建设确实为无锡提供了发展的机遇。但是“新型城镇化”建设应该是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化建设，是以“人”为中心的建设，而不是以“房”为中心的建设。但是客观上，新型城镇化建设也为房地产的发展带来了机遇。以无锡为例，小城镇化建设的发展走势，带动了锡东新城、惠山新城板块的崛起，为该领域的经济发展提供了巨大的推动力。与此同时，要抓住“新型城镇化”建设的机遇，整个产业结构的升级和转型也要跟上发展的步伐，由集约型经济替代原有的粗放型经济发展。相应地，房地产业也要适时调整转型，把握“新型城镇化建设”的特点，发展以养老地产、旅游地产为代表的节约集约、生态宜居、环保智能的房地产类型，看准机遇，抓住机遇，我对未来的无锡房地产市场发展还是非常看好的。