实训中心教学楼物业管理社会化探析

林日华

（玉林市卫生学校，广西 玉林 537000）

医学院校实训教学楼因其独特的造型、先进的设施、一流的硬件、齐全的功能成为学校标志性的不动产业和进行科学研究的实践基地。最近几年是高职与中职学校合并和实训教学楼建设的高峰期，要长期有效地管理好庞大的实训教学楼物业，必须采取市场化、企业化经营和社会化的管理模式来实现，逐步走出原有的行政管理思路，在物业管理方面进行转轨，以现代物业管理的理念来提高实训教学楼的使用效率。然而,物业管理在实训教学楼的管理上还是一个新名词,在现实中很少把物业管理与实训教学楼的管理制度密切联系起来。

随着我国医学教育办学规模不断扩大，大量学校都在扩建或新建实训大楼。新大楼、新环境增加了很多管理项目，如中央空调、自动灭火喷洒消防系统、监测防盗系统、电源设备、电梯运行、通风排污系统、自动存包业务等，都需要有各方面的专业人员来管理。因此，就需要现代化的物业管理，这将冲击传统的实训教学楼行政后勤管理体制，如何满足教学科研工作者和学生多样化、多层次、不断变化的环境需求，物业工作是实训教学楼管理工作链上的一个重要环节。

1 物业管理与实训教学楼物业管理

物业管理是指物业经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，依据物业管理委托合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住或工作环境，提高物业的使用价值和经济价值[1]。

实训教学楼的物业管理是指物业服务企业受学校的委托，按照国家法律和《物业管理条例》中的规定，依照物业管理标准、合同和契约，对已投入使用的学校实训教学楼的配套设备设施、楼宇内外环境等行使管理权，运用现代化的管理方法和先进的维修养护技术，对实训教学楼的物业进行维护、修缮和管理，并为实训中心的工作人员及学生提供多方面的综合服务，使物业体现最大的使用价值和经济价值。

2 实训教学楼物业管理发展的必然趋势

医学院校实训教学楼物业管理的主要目的是为师生创造一个良好的教学和学习环境，从而在一定程度上提升学校的社会形象[2]。这就要求学校的物业管理发展方向需与社会物业管理相一致，以适应现代医学教育事业发展的要求。实训教学楼的物业管理相对于一般的物业管理内容有所不同，它是现代教育事业的进步以及硬件设施逐渐改善而形成的一个崭新的管理模式，是学校实训教学工作的重要组成部分。努力营造宁静、优雅、舒适的学习环境，促进学校改革的发展，就必须有一支高效的管理队伍来支撑。实训教学楼的物业管理是在一般物业管理的基础上，并且在管理机制、方式及工作涵盖面和所涉及的内容等方面做出全新的变革[3]，满足师生对科学研究、教学实践、知识信息等方面需求的物业管理，从而保障实训教学楼各项工作的正常运行。因此，医学院校实训教学楼的物业管理交由物业公司完成非常必要。一是能让教学人员从繁杂琐碎的后勤事务中解脱出来，把时间和精力用于教学工作和科学研究中；二是利用物业公司专业对口的技术人才资源解决实训教学楼缺乏物业管理专业技术人员的困难，利于物业服务的需要；三是有了专业的物业管理队伍对实训教学楼的物业进行科学管理，使实训教学楼的现代化设备得到了有效的综合性管理，利于延长实训教学楼财产的使用寿命，从而为学校节省了维修和建设费用。

3 实训教学楼物业管理的基本内容

随着我国教育事业的快速发展，国家对实训教学楼的建设投入大幅度增加，并配合各学科的实训室增加了许多现代化的设施设备。因此，实训教学楼的物业管理亦有其自身的特点，涵盖了以下方面：（1）对实训教学楼管理系统的维护、调试与管理，如BA——楼宇自动化，CA——通讯自动化，OA——办公自动化[4]。（2）对实训教学楼的物业和附属配套设施设备及场地的维护、修缮等的管理，如HO——空调自动化，FA——消防自动化，SA——保安自动化等[4]。（3）对实训教学楼环境的管理，如清洁卫生、废弃物的清理、绿化修剪养护等。（4）对实训教学楼实验仪器、药品、实验动物等的配合管理。

物业管理可分为有形管理和无形管理，有形管理包括对房产、设备的管理；无形管理则指规章制度、运行程序的制订和执行[3]。因此，医学院校实训教学楼物业管理大致可分为：（1）有形管理，是指对实训教学楼房产、设备的日常使用和保养进行直接管理，并配合对实验仪器、药品、动物、实验资料的管理，是实训教学楼物业管理的主要工作；（2）无形管理，是为参与学校实训教学工作的整体运作，提高实训教学楼的文明程度的规章制度、运行程序的制订和执行。将物业工作融于这两种管理之中，能使常用机电设备得到专业维护，使之科学运行。通过实施物业管理，能使实训教学楼的物业得到严谨、科学、规范的管理和精心的养护，常年保持良好的整体形象，绿化带能够得到专业培育和修剪。

4 实训教学楼物业管理工作思路和社会化服务运作方式

物业管理是教育管理体制改革和后勤社会化改革的产物[5]。学校物业管理的发展方向要与社会化物业管理模式接轨。以社会效益和市场经济规律为准则，把学校的物业管理模式并入社会化发展的行列，管理也要融入市场经济的理念[5]。因此，采取引入竞争机制和实行对外承包的方式招标物业公司对实训教学楼的物业进行管理，使之适应社会经济快速发展的需要，提高学校的管理效率。

4.1 依据市场社会化趋势的原则

随着经济结构和体制的不断调整，管理模式也应随之进一步完善和发展。学校的物业管理必须从社会获取信息并得到社会的支持，不断完善自己的管理体系，根据自身的特殊性，综合实训教学的改革需要，走社会化的物业管理道路。在立足为教学和科研服务的基础上，从有推广价值的经验中学习方法，以此适应实训教学楼后勤服务管理社会化的趋势。

4.2 完整的工程档案资料

按学校制度规定，实训教学楼工程竣工后，各类工程图纸、设备技术资料档案归入学校档案馆保存，而实训教学楼建筑工程图纸、设备技术资料又是工程技术人员进行设备维护的重要依据。因此，为确保实训教学楼设备的正常运作，要制订各项设备的安全操作规程，并严加管理，要有专人负责对各类资料进行收集、整理、归档等。复印件由实训中心和物业公司各自保存一份，以备日后所需。各类工程图纸等资料要装订成册，对主要设备使用情况做详细记录，实训中心和物业公司经过共同商讨后，制订各类设备日常维护及每年的保养计划。

4.3 实训教学楼物业管理的组织结构（见图1）

4.4 职责要明确

由于实训教学楼物业服务的特殊性，物业公司除了要对实训教学楼物业和附属设施设备及场地环境进行管理外，还要对实训教学楼的教学用品、实验仪器、药品、试剂、信息系统、实训资料等进行配合管理（如防虫、防鼠、防盗、防潮、防火、防灾、通风等）。因此，在选择物业公司时，要选择实力强、水平高、信誉好的公司来承包学校实训教学楼的物业管理工作。合同条款要细化，职责要明确，强化物业服务的质量和信誉。

（1）学校作为业主，要履行自己的职能，要了解实训教学楼的物业详细情况，参照市场化的物业服务质量标准来对物业服务社会化经费做充分预算,做到以最小的投资获得物业公司优质、高效的服务[6]。在招标物业公司的过程中，应当坚持专业资质的特殊要求，如企业信誉、以往业绩、社会影响、技术力量、工作效率、物业管理人员职责分工等方面都要进行充分了解，择优选用。选择物业公司经验丰富、专业对口，能满足实训教学楼物业服务需求的技术队伍。随着物业管理事业的发展，电子眼、智能安全管理系统、监控系统、自动消防与报警设备等现代化高科技产品在物业管理中的应用，对物业管理人员提出了更高的要求。因此，实训教学楼的物业管理工作要具备一定的计算机操作能力和物业管理软件的应用能力的人员才能胜任。

（2）物业公司作为服务企业，对于物业管理工作必须从思想上给予高度重视。管理工作的好坏直接关系到实验教学工作的正常开展及物业公司在教师和学生心中的形象。因此，物业公司要明确自己的责任，保证运用专业知识和专业技能对实训教学楼物业进行养护、修缮和管理，延长不动产的使用年限，并为实训教学工作提供全方位的服务，让学校的教师与学生拥有一个舒适、优雅、安全的教学和学习场所。

（3）学校实训教学中心与物业服务公司两者之间是平等的民事主体关系，双方都有各自法定的权利与义务。在具体操作上，合作双方应当建立专门的业务联系渠道，正确处理关系，解决问题，双方还应定期召开工作例会，随时纠正工作中的偏差。实训教学中心有对物业公司管理工作的监督、建议权，有对实训教学楼、机电设备安排检修等工作及重大事情的决策权等，也有向物业公司按时支付管理费、配合物业公司开展工作等义务。

4.5 强化实训教学楼废弃物的处理

实训教学楼是师生进行教学和科研的基地。在实训教学中会使用各种药品、试剂和动物，每天都会产生大量的废气、废液、废渣等，如处理不及时、不合理，将对教师和学生的身体健康造成不可估量的影响，因此，对废弃物的清洁和处理工作是物业管理工作的重要组成部分。物业公司要着重做好废弃物的处理工作，并配备有排污技能的专业管理人才，制订严格的管理制度，做到科学化、规范化、制度化的管理。废弃物应在专门的放置点、专门的容器中存放，有专人管理，严格区分，切不可随意丢弃[7]。每天对有实验课的实训室进行清扫，对有污染源的区域进行消毒，把实训过程中产生的废弃物统一收集，分类进行处理，并统一送至废弃物集中处理站焚烧或进行深埋处理，以防废弃物外泄造成污染，避免实训教学楼的污染外排造成疾病传播或环境污染。

4.6 强化安全第一、责任重于泰山的意识

实训教学楼物业管理工作看似简单，实际上较为琐碎，涵盖的工作范围广、难度大、责任重，除具有一般的物业管理的共性外，还有其特殊性要求。实训教学楼有大量的易燃、易爆、易腐蚀物品和贵重的教学仪器设备，是消防安全的重点保护单位。实训教学楼作为学生学习技能和进行实训操作的重要场所，人员流动量很大，因此，实训教学楼中人员的人身安全和物品的财产安全是学校管理工作的重中之重。物业公司要高度重视实训教学楼的安全管理工作，加强管理人员防火、防盗以及突发事件应变能力的培训，并掌握现代化高科技设备的使用方法，如电子眼、监控系统、自动消防报警喷洒系统、智能安全管理系统等。

4.7 开展节能降耗工作

实训教学楼的物业管理工作已非传统意义实训教学楼的简单管理，工作人员要不定时巡视，积极宣传，对各实训室、研究室、多媒体室进行“节约一度电”的教育和开展“节约一滴水”的宣传工作，时刻提醒广大师生及工作人员节约用水、用电，从而最大限度地发挥后勤工作的保障作用。

4.8 提高物业人员的素质

社会化、专业化的物业管理可给实训教学楼注入新的活力，成为学校为教职工和学生服务的有机组成部分。因此，物业公司要对员工加强服务技能、专业知识的培训，如楼宇内各种设施设备的正确使用与维护技能、服务态度、沟通与协调技巧、突发事件应变与处理能力、判断与果断决策能力、服务礼仪、仪表、言行举止等。提高实训教学中心物业管理队伍的素质，使之为师生提供标准化、规范化、专业化、科学化的优质服务。

综上所述，通过实施物业管理，能使实训教学楼的物业得到严谨、科学、规范的管理。实训教学楼的物业管理通过市场运作，优化配置，使资源得到了更充分的利用，更主动、更有效地服务于教师和学生，服务于学校的实验教学和科研工作。

图1 实训教学楼物业管理的组织结构

[1]周运清,向静林.中国物业管理的理论与实践[J].中南民族大学学报：人文社会科学版，2009，29（3）：152-156.

[2]薛少清，何化春，赵丽琴.浅议高校物业管理的特点及其发展趋势[J].山西高等学校社会科学学报，2011，23（10）：108-110.

[3]赵智慧.新馆物业管理过程中的软管理理论[J].图书馆论坛，2000，20（2）：9-11.

[4]陈恒福.论图书馆物业管理的内涵[J].江苏图书馆学报,2000（2）：43-44.

[5]王红珊.论高校物业管理品牌的创建[J].文教资料,2012（25）：120-122.

[6]马春红，钟守冰.高校物业管理社会化实践的思考[J].云南财经大学学报，2012（4）：138-139.

[7]周克英.实验室的污染与防治[J].北方环境，2011（10）：62.