商品住宅质量保修期限

关于商品住宅质量保修期限，国家出台了多部管理规定进行规范，《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）、《建筑工程质量管理条例》（以下简称《条例》）和《商品房销售管理办法》。

《规定》（1998年9月1日起实施），对建设单位（即开发商）向购房人出具的质量保修期限提出了要求。其中对防水质量保修期限的要求是：屋面防水保修不得低于3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修不低于1年。

《条例》（2000年1月10起发布执行），对建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修期限提出了要求。其中对防水质量保修期限的要求是：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防水保修不低于5年。

2001年6月1日，建设部发布施行的《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中规定的最低保修期限。

这是什么意思呢？以屋面渗漏为例，《条例》规定是5年，如果房屋开发完成后1年才交付，则开发商必须向购房人承诺最低4年的保修期，4年就是“存续期”。倘若房屋开发完成后5年后才交付，存续期为零甚至负数怎么办？难道开发商不用承担保修责任？不是，《规定》中的屋面渗漏保修最低是3年，那么开发商向购房人承诺的保修期最低为3年。