房地产项目的建筑设计质量控制刍议

宋云鹏

【摘 要】做好对其质量的控制具有十分重要的现实意义。文章结合当前房地产项目建筑设计中存在的问题，展开对房地产建筑设计质量控制的研究，以此达到更好推动该行业发展的目的。

【关键词】房地产项目；设计；质量控制

一、房地产项目建筑设计的发展现状

房地产开发项目是一项投资大、周期长、涉及面广、风险性较大的行业，在开发过程中涉及到投资时机、项目地段、工程质量等几大方面。时机、地段的选择是经济因素和市场影响的把握，是投资成败的前提，而一个项目投资的最终成败在于产品的质量。建筑设计是决定项目成败的关键性因素之一，包括规划、建筑、结构设计等方面。目前由于很多开发项目存在对前期阶段规划不足，对建筑设计质量管理的重视程度不够和建筑设计评审水平不高，缺乏设计产品市场调研，造成产品质量低下。设计工作的优劣，直接影响到整个工程项目的好坏，无论从工程质量、工程投资到工程进度，以及建成后的运行成本，投资效益等方面都起到举足轻重的作用。在施工监理过程中发现，目前工程设计质量并不理想，施工图纸中的错误比较普遍。保证设计质量管理，在严格遵守技术标准、法规的基础上，正确处理和协调资金、资源、技术环境条件的制约，使设计项目能更好地满足业主所需要的功能和使用价值，充分发挥项目投资的经济效益，在整个工程的建设过程中显得尤为重要。

二、影响房地产项目建筑设计质量的因素分析

1、设计管理中的资源管理不当。在房地产开发过程中，设计管理最大的资源就是外聘的设计单位，而在开发阶段的资源管理中，设计管理的第一步就是选择设计单位，选择了合适的设计单位，就意味着开发阶段中设计管理已经成功了一半。在选择设计单位时，需要做到以下几个方面：要详细的根据项目面对的市场以及产品地位，有关的资料，针对项目的特点选择合适的设计单位；要对开发阶段所需的设计费用进行有效地控制，切实根据建设项目的要求，确定合理的设计；对于已合作过的设计单位，可以建立相连的信息数据库，从而合理地选择设计单位与设计人员，有效地降低沟通成本。

2、设计管理中的任务管理欠缺。在房地产的开发过程中，企业最关注的就是客户需求、建设成本以及完工时间等方面的情况，这些要求需要设计单位将技术语言转化到图纸中，而设计任务书就是向设计单位提出这些要求的书面文件。设计任务书的内容一般包括项目概况、项目定位分析、项目产品要求、项目技术要求、项目设计的时间要求、项目的成本要求等方面，同时还应对项目当地的政策等情况进行说明，使设计单位能够全面、完整地理解建设单位的意图。项目设计过程中，往往出现对设计任务书不够重视，对设计单位的要求往往以口头表达，并未经过认真推敲，这样就容易引起设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。因此一份完善的设计任务书，有利于设计单位更好地理解和贯彻建设单位的意图，避免过程中的反复。

3、设计管理中的进度管理不科学。对于房地产企业来讲，时间是保证企业获得利润的一个重要因素，一方面土地成本及建设成本积压，产生较大的资金成本，另一方面项目的开发周期越长，项目所面临的不确定因素就更多，如市场行情以及政策出现变化等，这些都使得房地产开发商希望加快建设进度，提高周转速度，设计进度是项目进度管理的关键一环。

三、房地产项目的建筑设计质量控制措施

1、建立和完善内部质量保证体系，强化设计质量的过程控制。设计公司应建立完整的质量保证体系，制定质量保证手册，明确设计人员的質量终身负责制，对影响设计文件质量的因素进行全过程控制。设计文件的质量决定设计公司的存亡，加强质量检查，切实做好质量的全过程控制，完善岗位质量责任及考核办法，设计公司采纳发展的更快更好。

2、重视对房地产项目的前期设计。由于目前设计市场竞争激烈，部分开发商对前期设计阶段不够重视，压低设计费，一般的单体设计周期时间过短，甚至几天出一套设计方案，这么短的时间画图都画不出来，何谈设计思路、建筑风格。大部分的的建筑设计只能复制拷贝，建筑千篇一律。要创造精品的建筑，一个高水平的建筑设计方案是最重要的环节。据了解，目前中国建筑师与外国优秀建筑师相比，在艺术修养、建筑理念、设计创意、精细程度等方面还有一定的距离，世界上许多精品建筑出自于国外优秀建筑师，甚至很多国内优秀建筑也出自国外设计事务所，这是目前不争的事实。我们要鼓励设计师，重视设计阶段的投资和管理，好的方案才是好的项目的坚定基础。应该更深入地进行探索、研究、学习更先进的设计理念，才有可能出现一些好的作品。

3、房地产项目建筑设计要体现艺术与技术相结合。建筑是一个技术与艺术的综合体。建筑的结构体现了它的技术性；而建筑的造型、比例、形式的变化统一是艺术性的表现。一个好的建筑是技术性与艺术性的体现。建筑的技术进步，同时提升了艺术性，他们之间是相互联系的。例如：挡风与通风如何解决，人们便想到了窗，夏天通风，打开窗，冬天挡风，关上窗；而建筑如何更美观，窗和玻璃幕墙也更好的体现了建筑的艺术性。通过建筑设计，使得不断从心理上和生理上感受到满足感进而提升了艺术性。由于结构技术的进步，高楼大厦出现了，使城市形态大为改观，建筑技术的发展，同时也丰富了建筑的造型，在技术进步的同时建筑体现出了无穷的魅力。因此，我们制定方案时，既要考虑建筑的技术性，又要最大地体现它的艺术性，才能设计出一个完美的建筑方案。

4、建立高素质的人才队伍，鼓励设计人员创新，积极应用创新技术。进一步提高注册执业人员的待遇和荣誉，促进全行业业务学习氛围的形成，推动行业各专业水平的持续进步和提高；加强注册人员定期培训考试制度，进一步强化注册执业人员在竟业中特殊地位，使注册执业制度取得良好的社会和经济效益。设计公司有计划地引进先进技术，对引进的关键技术在消化吸收后合理的应用和再创新，引进技术在工程项目中使用情况应由主管部门的成果评估报告，确保引进技术的合理和先进。鼓励审计人员参加各类学术交流研讨活动，及时掌握国内外的技术动态，培养设计人员创新设计理念，使设计人员不断吸收先进的设计思想、 表现手法和技术成果，努力创作精品佳作。

5、房地产项目建筑设计要满足业主的需求。随着人们生活水平的提高，消费心理，生活习惯，文明程度和社会意识的逐渐改变，从而引起对产品需求的变化，人们更关注的是生活的质量和品质，在物质生活丰富的基础上更注重精神生活。随着房地产业的发展，建筑设计引导房地产行业服务于客户正发生着巨大的变化，客户需求在不断提高。因此，设计公司已从单纯的提供的设计文件，逐步的转变为提供顾客项目各阶段的决策服务，通过提高顾客满意度来获得市场竞争力和市场占有率，让建筑达到客户的满意。

结束语

房地产项目的建筑设计质量是项目开发的基础环节，也是影响到项目的定位、品质、成本的关键环节。随着房地产行业的不断发展，越来越多的建设单位认识到建筑设计在房地产项目开发中的重要作用，也加大了对这方面的研究力度。做好房地产项目建筑设计质量控制，不仅是保证项目正常开展的必要条件，也是房地产开发企业提升核心竞争力的必经之路。

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