中介跑路 房主收房 房客的损失由谁承担

文／李双庆

中介跑路 房主收房 房客的损失由谁承担

文／李双庆

2013年10月18日，原告黄某与被告北京某房地产经纪公司订立《租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市东城区海运仓胡同的一处房屋居住。租赁期限自2013年11月15日至2015年11月14日止，月租金7500元，押金7500元，押一付三。合同签订后，原告依照约定向被告支付了租金和押金。2014年8月底，房主来到房屋内，称被告拖欠其房租，多次催缴拒不交纳，要求原告腾房，多次交涉未果，2014年8月20日，房主采取断水、断电等措施要求收回涉案房屋。同年8月29日，原告在无法联系被告的情况下，被迫与房主就涉案房重新订立租赁合同，自2014年9月1日起向房东交纳租金。

2014年11月14日，原告诉至北京市东城区法院，要求解除原告、被告之间的《租赁合同》，被告退还原告2014年8月20日至2014年11月14日的租金、押金30 000元，并要求被告赔偿原告违约金15 000元。

法院经审理后查明，2013年10月18日，原告与被告订立《租赁合同》，约定原告承租位于北京市东城区海运仓胡同的一处房屋。租赁期限自2013年11月15日至2015年11月14日止，月租金7500元，押金7500元，押一付三。合同约定租赁期满或合同解除后，房

屋租赁押金抵扣应由原告承担的费用、租金以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给原告。合同同时约定，被告需提前收回房屋或者原告提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金，被告还应退还相应的租金。2014年7月12日，原告向被告支付了2014年8月14日至2014年11月14日期间的房屋租金22 500元。

案件审理中，原告申请涉案房屋产权人邓某出庭作证，证人称其与被告的租赁合同于2015年8月15日到期，但被告的租金支付到2014年8月15日止，后未再交付租金。因被告违约，产权人于2014年8月20日采取断水、断电等措施要求收回涉案房屋。同年8月29日，原告与产权人就涉案房屋租赁事宜重新订立租赁合同，自2014年9月1日计算租金。订立合同后，原告向产权人支付押金、租金、其他费用共计50 000元。经询，原告认可8月20日至29日期间在寻找其他租住地点，但未搬离涉案房屋。

法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告、被告订立的《租赁合同》属双方真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行合同约定的义务。在合同履行过程中，由于被告的原因致使原告承租的涉案房屋被收回，违反了合同约定，应承担违约责任。现原告要求被告退还已支付租金、押金，由被告支付违约金的诉讼请求，理由正当。最终法院判令解除原告与被告之间的房屋租赁关系，按照原告实际使用的时间，判令被告退还原告房屋租金、房屋租赁押金20 000余元，并判令被告支付原告违约金15 000元。

【法官析法】房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。我国《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人的义务不仅包括将租赁物按约定交付给承租人，还包括在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

本案中，被告是从房屋产权人处承租的涉案租赁房屋，之后又与本案原告签订房屋租赁合同，将房屋租赁给原告使用。在原告与被告的租赁合同关系中，被告系出租人，有义务保证房屋的正常使用。在租赁期间，因被告未及时向房屋产权人交纳房屋租金，致使房屋产权人向原告主张权利，要求原告搬出房屋。我国《合同法》第228条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。也就是说，第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以不向出租人支付租金，原告因房屋产权人主张权利，导致无法继续使用涉案房屋，被告应当依法退还原告已交纳的房屋租金。

我国《合同法》第94条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，被告未向房屋产权人交付租金，导致房屋产权人向原告承租的房屋主张权利，在原告不能正常使用承租房屋的情况下被告不出面解决，直至最后原告被迫搬出涉案房屋，被告的行为严重违反了合同约定，导致合同无法继续履行，原告要求解除合同、被告退还押金、租金并向原告支付违约金的诉讼请求，理由正当。最终，法院在原告已无法继续承租使用涉案房屋的情况下，解除了其与被告的合同，并判决被告退还原告多交纳的租金、押金、有线电视费等费用，并赔偿原告违约金，有效地保护了承租人的合法权益。

责任编辑／郑洁