探析我国商业地产企业财务管理中的问题与措施

栾丙云

摘 要：房地产是促进我国社会经济发展的重要行业之一，与人们的日常生活有着十分密切的关系。随着时代的进步，我国现代化发展速度急剧加快，从而推动着房产市场的进一步发展。我国房产行业受到投资大、风险高以及周期长等因素的影响，使我国房产企业的财务管理出现了诸多问题，对企业的经济效益及社会效益都产生较大影响。本文主要探讨了我国房产企业财务管理过程中存在的一些问题，并且分析了相应的解决策略，力求推动我国房地产行业的进一步发展。

关键词：房地产业；财务管理；探讨；问题策略

房地产行业在我国的发展仅有短短十几年的时间，目前已经处于稳定发展的状态下，但是，由于受到多方面因素的影响，使我国的很多房产企业的经济收益急剧下滑，甚至有一些中小型房产企业纷纷倒闭。就我国目前的经济发展趋势来看，要想稳定房产行业的发展，务必着手于该行业的财务管理工作中，改善传统财务管理的不足之处，提高企业财务管理效益及其水平，对企业的进一步发展提供了强有力的经济保障和发展基础。

一、出现在我国房产行业财务管理过程中的问题

1.财务管理未得到房产企业经营者的重视

在我国大部分的房产企业中，企业领导者未能对财务管理的重要性给予重视，没有让财务人员也参与到房产的开发与经营环节当中，而企业领导者对于财务工作也缺乏深入的了解，其认识仅仅停留于表面的日常记账、报销、财务报表以及付款等工作，这些都只是传统的财务管理内容，而面对竞争日益激烈的房产市场，仅仅采取传统的财务管理模式是不够的。例如：某房产企业正在对某地区进行一级开发，如果缺少财务人员的参与，就很难精确的计算出项目筹资时间点、期限以及金额等，这就导致了房产企业难以更好地控制投资成本。一般情况下，房产行业筹资金额在总投资中占据50%-70%左右，因此，房产企业的筹资面临了较大难度，且筹资时间相对于其他行业较长，最重要的是这部分的投资资金不仅仅只是用于项目的开发，在后期的经营销售过程中也会涉及较多的资金投入。因此，在一系列的开发、经营过程中缺少了财务人员的参与，很难对企业的整体资金进行评估与计算，这就使企业面临较大的投资风险。

2.资金管理不够合理，具有一定的风险

房产企业由于资金的来源渠道较少，再加上企业融资难度大等因素的影响，使我国房地产投资规模受到了一定程度的制约。这一问题所致的结果就是房地产公司很难在同一时间段进行多个项目的开发建设，更不用说一些跨地域的投资项目。尤其是一些中小型房地产企业，其规模相对较小，而这些企业的投资资金相对有限。一般情况下，很多类似的房产公司都是等到其前一个投资项目竣工或者收完所有销售资金之后，再利用这些资金去进行下一个项目的投资，或者完成后期建设以及完善配套设施。在这个时间段，房产企业的资金需求量较大，且回收期限较长，往往会出现资金管理不合理的问题，导致投资资金的管理存在较大风险。而一些房产企业由于追逐高额经济效益常常会把投资集中于中心城市，这就使企业投资的风险更大，因此，加强房地产行业的财务管理就更为必要了。

3.企业缺乏规范的财务管理体制以及财务风险意识

在我国房产企业的发展过程中，除了经营者的财务管理意识不足之外，对财务的管理方式也相对传统单一。在传统的财务管理过程中，财务管理人员仅仅只是对项目成本以及资金开销给予严格控制，而对资金的预算、财务分析以及资产管理等方面都未能给予重视，再加上企业自身的财务管理缺乏健全、规范的监督制度，这就导致了我国房产行业的财务管理面临着混乱的现象。目前，我国住房的商品化形势越来越凸显，大部分的房产企业在日常经营过程中想要实现资金快速增长目的，往往只是对经营过程中项目施工以及房产销售两方面加强管理，然而财务管理并未得重视，再加上财务人员的专业素质较低，风险意识不足，极容易使房地产企业财务的管理工作效率降低，财务工作缺乏一定的专业性，因此，从一定程度上增加了企业资金的风险。

二、针对房产企业财务管理问题，分析相关对策

1.增强企业财务管理的意识，加大对项目开发成本的控制

房产企业财务的日常管理工作中，企业领导应当不断提高自身的管理意识，积极学习先进的管理知识，并且加强财务风险意识，还要不断加大对项目开发成本的控制。一般情况下，房产企业开发成本控制主要包含了建筑成本、土地成本、销售成本、管理成本、销售税费以及投资利息等，而房产项目开发成本控制的关键就是要对项目的施工建设成本给予严格控制，同时，这一关键点也更加明确了财务管理的重要性。首先，企业领导要严格控制好招标、投标的环节，安排相关财务人员参与其中，并且尽可能避免吃回扣、暗箱操作等现象出现。其次，企业应当选择专业性较强的施工团队，尽可能保证建设质量，为企业打造良好的品牌效益，而且还能有效降低由于质量不合格所引发的的经济问题。最后，企业财务人员还要对合同的签订严格进行审查，对其中与资金有关的项目用给予重视。

2.建立健全的财务管理体系

对企业资金实施有效管理促进企业经济效益的最大化，是财务管理的工作的基础，也是其本质。在这个过程当中，需要房地产各部门在每个经营环节当中密切地进行配合，并且充分结合房产企业财务的特点，建立一个健全的财务管理体体系。主要包括了：第一，对投资、融资的决策体系，在这个体系当中，企业财务管理人员要严格按照企业发展的经营策略以及财务的管理目标，制定出一个较为规模化、科学化的资本、债务等评价体系。第二，资金的预算管理体系，这一体系在整个财务管理过程中占据重要位置，主要对企业整个投资过程所需的资金、房产的销售情况等，预算出企业所需投资的总金额，并设定出目标值。第三，财务管理绩效评价体系，建设这个体系的最终目的是为了维持企业资金预算以及投资决策之间的保障关系。第四，健全企业的财务管理体制，使财务工作能够规范进行，使财务人员都能严格按照财务管理规范进行日常工作。

3.强化财务人员管理及素质水平

目前，房地产市场的竞争日益激烈，而人才的竞争也是其中重要的一部分，尤其是在财务的管理过程中，财务人员自身的专业性十分重要。因此，企业在选拔财务管理人员的过程中，应当十分严格的对待，并且给予重视。此外，所招聘的财务人员应当是房地产财务相关专业的人员，并且具有从事财务工作的相关证书，还要具备一定的财务工作经验的人才。财务人员招聘期间，还要对应聘者给予一定的考核，考核过关者才能给予正式聘用。

在日常的财务管理过程中，财务管理人员要积极带领其他财务人员不断参与学习，定期进行培训，不断的提升财务人员的专业性和综合素质。此外，财务管理人员要积极学习一些先进的财务管理模式，不断完善相关的财务工作制度，使每一位财务人员都能够积极参与到工作当中，全面提高企业财务工作效率。

4.加强财务的审计强度，拓宽融资途径

房产企业在进行日常财务管理过程当中，应当建立专业的审计部门，对财务管理的实际操作过程进行监督管理。企业的审计部门能够有效的对企业各类资金进行控制与监管，还能帮助企业解决任何在投资过程中出现的问题。此外，企业可以把审计结果纳入到财务人员的绩效评价当中，以此作为其在一个评价指标，使企业审计管理能够有效促进财务人员工作能力及其效率的提高。

除此以外，企业还需不断拓宽自身融资的渠道，以此来降低企业投资方面的风险。其中，常见的一种融资方式就是企业可以以高于银行贷款利息的方式，向一些民间投资企业实施贷款。另外一种方法就是和同类企业达成协议，有效地对房产行业进行整合，使各个房产企业共同发展，通过这两种方式均可降低企业融资的困难，但是向民间企业贷款的利息较高，如果房产企业的项目未能按期竣工，极有可能增加借贷的利息。

三、结束语

综上所述，高效的财务管理在我国房产行业的发展过程中占据了十分重要的位置，因此，房产企业的领导者应当对此给予充分的认识。财务管理工作效率的高低会对企业的健康发展带来一定的影响，还会直接影响到企业资金的合理投资与应用。因此，企业财务管理人员要不断加强自身的财务管理意识，不断提升自己的专业素质与管理水平，切实做好企业发展环节中的每一项财务工作，并对企业的所有投资资金给予严格预算，合理控制资金的流出，尽可能提高资金利用率，降低企业投资风险，促进我国房产企业的稳定发展。

参考文献：

[1]徐珊.房地产企业财务管理存在的问题及改进措施[J].企业改革与管理，2014，15（06）：180-222.

[2]张晓漫.房地产企业财务管理存在的问题及对策建议[J].财经界，2014，10（19）：236-237.