物权法视域下的拆迁现象研究

胡 星

（550002 北京盈科（贵阳）律师事务所 贵州 贵阳）

物权法视域下的拆迁现象研究

胡 星

（550002 北京盈科（贵阳）律师事务所 贵州 贵阳）

《中华人民共和国物权法》对于房屋拆迁做出了准确的界定，但是拆迁作为城市发展和社会进步无法回避的一种现象，在实际操作过程中还存在着一系列问题。只有明确公共利益的范围，对商业拆迁和公益拆迁两种不同性质的拆迁行为采取不同的补偿和赔偿模式，才能在根源上彻底解决拆迁中的纠纷问题。鉴于此，本文分析了《物权法》对个人住宅征收的相关规定，探讨了拆迁中应注意的几个问题，希望能促进相关工作的有序开展。

物权法；拆迁现象；公共利益；商业利益

物权法与人民群众的现实生活紧密相关，关乎我国的民生发展，是一部备受社会和个体关注的法律。毫无疑问，房产作为绝大多数民众财产的固化形式，成为社会和群众时刻关注的焦点。

一、《物权法》对个人住宅征收的相关规定

《中华人民共和国物权法》第42条明确规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”但是此条款在实际的应用过程中还存在着一系列的问题。

二、公共利益需要是根本出发点

1.实质条件

物权法视域下的拆迁现象实质上是公共利益与个人利益的较量，公众利益成为拆迁纠纷中矛盾的根源。在拆迁现象的背后关系多方利益团体，因而公共利益需要成为根本出发点。通俗来讲，公共利益在本质上是由大多数个人利益所组成的集合，并且主要通过政府这一平台得以实现，因而政府在行使公权力时一定要保证公平、正义、透明。

2.程序条件

拆迁行为是在法律允许的范围内实现的，政府在行使公权力时必须严格遵守法律条文的规定。在进行拆迁之前，首先要保证拆迁行为是切实出于公共利益要求的考虑，接着在与人民群众商榷稳妥补偿事项后，才可以步入拆迁程序。但在实际中，仍然存在着很多假公济私的现象，极大地损害了人民群众的私有财产权利，在社会上造成了极其恶劣的影响。

三、征用、征收是根本前提

在城市建设过程中，个人利益与公共利益难免发生冲突，出于整体利益的考虑，对于拆迁问题，个人利益需要服从公共利益，征用和征收是拆迁的根本前提。首先征收和征用是基于公共利益的需求，坚持公共利益高于其他个人利益的原则。其次，从长远考虑，拆迁过程中的征用和征收也利于个人利益，利大于弊。

四、合理补偿和救济是保障

1.补偿和赔偿

现实社会中存在着各种各样的利益冲突，在某些必要时刻，个人利益应服从公共利益，换句话说，个人的私有财产权并非绝对的，而是可以有条件地向公共利益妥协的，这就涉及了个人房屋在被拆迁过程中比较引人关注的补偿和赔偿问题。当前我国宪法中也有多条法律条文明确指出，在拆迁过程中应对公民的私有财产给予相应的补偿，但是对于“补偿”的定义范畴相对来说比较笼统和模糊。基于我国传统立法文化习惯的考虑，“补偿”和“赔偿”存在着明显的区别。在拆迁过程中使用“补偿”而非“赔偿”，一方面降低了赔偿方的过错性程度，另一方面还可降低拆迁的赔偿标准，因而为了缓解各方的矛盾和冲突，“补偿”一词在实际的应用中更为广泛。但是在拆迁过程中，也应区分对待性质不同的拆迁行为，比如对于公益拆迁，应采用补偿的方式；对于商业拆迁，采用赔偿方式更为合适。

2.补偿、赔偿金额

对于拆迁过程中的补偿和赔偿标准，不同的地域也截然不同。第一种是完全补偿，即在绝对保障财产权的前提下，以市场经济背景下的交易价值为估值标准，对于拆迁的房屋进行全额性的补偿。第二种是适当补偿，即对于征收征用的私有财产采取适当补偿，一般来说，这种模式的补偿和赔偿程度由法官进行判断和裁定。第三种是公平补偿，这种模式是对公共利益和个人利益进行充分衡量后，按照相对公平的市场价值给予补偿或赔偿。第四种是合理补偿，即从公共利益的需求出发，根据当事人的经济情况给予合理的补偿金额。拆迁的性质也分为很多种，比如公益拆迁、商业拆迁等。在实际的拆迁过程中，应该根据拆迁的性质以及具体情况采用恰当的补偿和赔偿标准，从而尽可能减少拆迁过程中出现的纠纷问题。

3.司法救济

当下的司法救济制度过分强调政府的主导地位，作为行政机关，政府在拆迁过程中享有绝对的决策权。而由于缺乏有效的监督机制，在实际拆迁中，出现了大量权力滥用的问题，严重损害了人民群众的私有财产权，并且激化了拆迁的矛盾。即使在拆迁纠纷和矛盾产生后，公民通常也只能通过相关行政部门设置的程序和途径寻求帮助，这无疑是有失公平的，而且效果也不是很明显。

通常而言，在房屋拆迁中，被拆迁人作为社会底层群体，往往处于被动状态。被拆迁群体在政府和开发商面前势单力薄，甚至完全丧失主动权。另一方面，这一群体普遍欠缺法律知识，再加上律师咨询和上庭诉讼等方面的费用比较昂贵，导致他们很容易放弃法律途径，转而采取上访、暴力对抗等方式。出于现实问题的考虑，在此类司法诉讼中应根据其特殊性，设立相应的法律援助基金，给予经济困难的被拆迁人一定的法律援助，帮助他们通过合理的司法途径维护自己的私有财产权。

五、结语

拆迁问题关系到千家万户的切实利益，是社会发展和时代进步所无法避免的问题。如果处理得当，各利益方都会为拆迁助力，从而节省成本、提高效率。但是如果处理不当，极容易激化各方群体的矛盾和冲突，延缓拆迁和城市建设的进程，阻碍社会的和谐前进。因此，政府相关部门要慎重对待、公平处理，将保护公民利益作为解决拆迁问题的根本出发点，并给予对方合理补偿和救济，促进拆迁工作的规范化、法制化发展，切实减少拆迁中的纠纷和矛盾。

［1］谢国伟.分析物权法视野下房屋拆迁制度的重构［J］.建材与装饰：中旬，2013（5）

［2］汤练.《物权法》框架下的高速公路征地拆迁——对《物权法》部分内容的解读［J］.湖南交通科技，2013（2）