新型城镇化背景下房地产企业的投资行为研究——基于知识积累模型的动态分析

谢福泉,黄俊晖

(华东师范大学 商学院，上海　200241)



新型城镇化背景下房地产企业的投资行为研究
——基于知识积累模型的动态分析

谢福泉,黄俊晖

(华东师范大学 商学院，上海200241)

摘要：城镇化是现代化发展所必须实现的核心目标之一，新型城镇化是对土地资源、户籍制度、城市规划的综合性、内涵式的战略调整。在实现城镇化的过程中，房地产的需求和供给必然会受到影响，从房地产企业的角度出发，投资与生产的行为显得尤为重要。文章利用知识积累模型，对影响房地产投资的资本及技术要素进行分析，从而确定新时期新背景下投资战略的要点和关键。

关键词：新型城镇化；房地产企业；投资行为；知识积累模型

一、引言

新型城镇化，与传统城镇化不同，是提升城镇化质量和水平的发展模式，其本质是运用科学发展观来统筹城镇化的建设与发展。新型城镇化，致力于实现资源、环境、经济、社会的互促共进，强调科学、高效、适度、健康的发展原则。新型城镇化的“新”主要体现在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式从“乡”到“城”的转变，并非简单的人口集聚和城市扩张，要将新的观念、制度、技术与文化投入和灌输到城镇化的推进过程之中。新型城镇化的“型”指的是建设与发展模式的变化，是坚持以人为本，统筹城镇规划、产业经济、生态环境等多个方面的综合性、内涵式的转型。

党的十八大将新型城镇化建设写入党章，视其为新四化(包括城镇化、信息化、工业化和农业现代化)建设的重点内容和扩大内需的关键来源。新型城镇化是“内涵式”城镇化，区别于“房地产运动”，更加重视资源的高效利用和制度的改革创新。随着城镇化速度和质量的同步前进，房地产的投资开发活动必然会得到推动，房地产企业将会面对更加复杂和广阔的市场。如何抓住新型城镇化的时代发展机遇，如何在全新的变革中规划和配置资本存量、提升投资效率，如何利用知识与技术的生产要素在“内涵式”发展背景下保持“内生增长”，都是房地产企业在新形势新政策下必须思考与研究的课题。

二、知识积累模型的理论基础及构建

(一)知识积累模型的理论基础

20世纪30年代，Harrod提出了以资本存量为主要动源的外生性经济增长模式，并且坚持认为不存在维持长期经济增长的内在机制。以Solow为代表的新古典经济增长学派延续了这一观点，并且将外生性增长扩展为资本和劳动两个角度的分析[1]。Romer认识到了这种增长模型的不足，在简单的新古典增长模型中引入了创造知识与技术的部门，与传统的产品生产部门共同组成两部门模型，并且实现了在一定的外部性作用下的长期内生增长[2]。新增加的知识与技术部门被看作是一种新的生产要素，在不断积累的过程中提高产出。知识积累模型可以广泛地应用在宏观经济及产业发展的研究中，同时也可以从微观角度对企业的投资行为和决策给予指导。刘刚指出，知识积累的质与量将决定企业的竞争优势和发展潜力，对企业内在知识积累模型、体制的研究，是理解和制订企业战略的关键要务[3]。杨洵、师萍、郭庆仪兼用博弈论的分析方法，构建了以企业知识积累为基础的研发人员的激励动态模型，同时强调通过知识积累路径提升对企业贡献的质量和数量水平[4]。王神海以武汉城市圈“两型社会”试验区为对象，对城市化进程中房地产投资的动态效率进行了研究，并且根据投资现状给与了政策建议[5]。

Prahalad和Hamel作为企业核心竞争能力理论的奠基者，指出知识性资源积累是企业内生成长、资源配置、业务组织的无形动力[6]。房地产业作为资本密集型的代表产业之一，企业投资与生产行为的正确性体现了企业的核心竞争能力，决定了企业发展的速度与质量。新型城镇化发展是房地产企业进行投资与生产活动的机遇和挑战，在“内涵式”的新要求和新变革下，集合资本存量与知识技术积累的内生增长模式可以帮助房地产企业确定投资与生产的战略制订，利用知识积累模型可以更好地分析房地产企业投资活动的动态效率及其影响要素，从而更有针对性地完善决策、创新机制、提高效率。本文即在建立知识积累模型的基础上，分析资本存量及知识技术积累对于房地产投资行为的动态影响，为新型城镇化进程中房地产企业的投资与生产活动提供决策建议和战略参考。

(二)以房地产企业投资活动为对象的模型构建

1.将房地产企业的部门两分化，建立两部门模型。包括产品生产部门和知识研究与开发部门，且两个部门的生产函数都假定为柯布—道格拉斯生产函数。其中，资本和劳动的数量分别是Kt、Lt，aK份额的资本与aL份额的劳动用于知识研究与开发部门进行知识生产，剩余的1-aK份额的资本与1-aL份额的劳动用于生产部门房地产商品的生产。

2.s为储蓄率，n为劳动人口增加率，这里也可以看作是乡镇人口向城市的转移率，即城镇化的速率。aK、aL及折旧率d均看作是外生变量。

3.根据上述假设，房地产企业的房地产商品生产函数可以写作：

Yt=[(1-aK)Kt]α[At(1-aL)Lt]1-α，0<α<1

(1)

对于知识研究与开发部门，知识的生产取决于资本的投入、劳动的投入以及技术水平的影响：

(2)

B和θ为参数，前者反映了资本、劳动和技术水平以外的要素对于知识生产与积累的影响，后者则显示出已有知识积累对于新增知识生产的作用及程度。当θ<0时，说明知识存量对于新知识产出有阻力，而当θ>0时，先前积累的存量会积极推动新知识的产生。同时，知识积累的生产函数没有设定对于劳动和资本的规模报酬不变，也没有考虑到由于技术同步开发、专业分工合作等因素会导致规模报酬递减或者递增的情况。

三、知识积累模型在房地产投资动态分析中的应用

假定折旧率d=0，已知储蓄率为s，

ΔKt=s·Yt=s[(1-aK)Kt]α[At(1-aL)Lt]1-α

(3)

(4)

式(3)两边同时除以Kt，取对数后再对时间进行求导，可得如下式：

(5)

满足稳态条件ΔgK=0的方程为：

gK=gA+n

(6)

如图1(a)所示，该方程是斜率为1的直线，当gK>gA+n时，ΔgK<0，说明在直线左上方的区域内gK有减小的趋势；反之如果gK0，则说明在直线右下方的区域内gK有增加的趋势，该方程式为资本增长率的动态变化方程。

同理可以求出知识积累增长率的动态变化方程，式(2)两边同时除以At，取对数后再对时间进行求导，可得如下式：

(7)

(8)

图1　资本(a)及知识技术(b)增长率动态变化相位图

对于房地产企业而言，可以根据以上模型的结果讨论影响房地产投资与生产活动增长的不同情况，并且是基于城镇化水平不断上升的前提之下的(具体表现为n大于0，即乡镇人口保持一定的速率转移成为城市人口)。

在θ<1的情况下存在三种不同的结论：(θ>1的情况本文不作讨论)

图2　μ+θ<1(c)及μ+θ>1(d)时资本及知识技术增长率动态变化

上述的讨论从整体发展的角度论述了城镇化背景之下房地产企业投资与生产活动的不同情况。十八大提出的新型城镇化是“内涵式”的城镇化，基于这一理念下的房地产业如何衡量资本存量增长率与知识积累增长率在房地产投资与生产活动中的不同作用、权重以及如何把握这种内生增长的关联关系以提高企业的战略部署精度，都是值得进一步探究的问题。利用模型继续分别对资本存量增长率及知识积累增长率在房地产投资与生产活动中的影响进行研究。

1.仅考虑资本要素的情况，此时的房地产商品生产函数可以简化为：

(9)

由于此时的知识积累仅仅作为资本生产的副产品出现，所以可以看作是资本增加量的函数，写作：At=nBKtμ，B>0;μ≥0

(10)

将式(10)代入式(9)，再代入ΔKt=s·Yt，得到新的ΔKt/Kt的表达式：

(11)

两边取对数后再对时间进行求导，可得如下式：

(12)

2.仅考虑知识积累要素的情况，此时的房地产商品生产函数可以简化为：Yt=At(1-aL)Lt

(13)

(14)

(15)

两边取对数后再对时间进行求导，可得如下式：

(16)

对式(15)进行分析，此时房地产投资与生产活动中知识积累增长率的动态变化主要取决于θ和1的大小比较，与上文的讨论方法类似，可以得到三种不同的结论，但都能够说明在城镇化进程中，知识积累的增长率能够维持长期的上升趋势，并且对房地产企业的房地产投资与生产活动产生较为明显的影响。尤其是在“内涵式”的新型城镇化发展过程中，房地产企业应该致力于研究新的技术、降低建筑能耗、减少建筑污染，以实现知识积累增长率的持续上升及房地产投资与生产的“良性扩张”。

四、结论、决策建议及战略选择

(一)模型分析结论

1.在新型城镇化的高速发展阶段，房地产企业在房地产投资与生产活动中需要重视资本存量的增长水平，以适应和满足不断增加的城市人口带来的房地产需求。城镇化发展对房地产的需求和供给都有一定的促进作用，房地产企业的投资与生产活动也必然会随着供给量的增加而活跃起来。这既是房地产业及房地产企业的发展机遇，同时也对房地产企业的资本存量增长速率提出了更高的要求。

2.“内涵式”城镇化的崭新发展阶段，不同于传统的“造城”模式，对于技术和知识积累的要求使得房地产企业的投资活动发生重大变革。在建筑节能、环保方面的创新和技术应用具体表现在知识积累增长率的长期均衡趋势上，即对房地产企业的投资质量提出了更高要求，同时也将成为房地产业在“内涵式”城镇化过程中发展所必需的“内生动力”。

(二)新型城镇化背景下房地产企业投资活动的决策建议

2013年中央一号文件再次把新型城镇化放在了重要的位置，提出在五年内完成农村土地承包经营权的确认和颁证，进一步打开农村土地流转的窗口，并且适当、谨慎地引入“工商企业租赁农户承包耕地准入和监管制度”。这些都是为了城镇化发展所作的铺垫和准备，在这样的宏观背景下，房地产企业应该如何进行房地产投资与生产的决策，如何制订和完善具有“内涵式”城镇化特色的投资战略，将会决定企业在新一轮发展中的定位和成就。

1.城镇化的根本是人口的移动，所以房地产企业首先需要完成的是对于目标市场人口数量、结构、人均可支配收入这类基本数据的采集，从而对目标市场的需求有基本的认识，准确掌握市场的需求特点及动态变化。

2.房地产投资与生产活动的基础是资本，知识积累模型说明了新型城镇化对于房地产投资设定了更高的资本存量增长率指标，所以房地产企业必须通过金融模式创新优化资本的配置效率(从政府角度也应该努力改善资本环境、大力推进金融创新手段及政策)，借鉴先进经验保持资本存量的增长率在一个较高的水平。同时，房地产企业需要对目标地的地方投资政策、规划、动向有全面、深刻的了解，在制订投资计划和资本运作的时候能够注意契合目标地的投资要求，提高投资活动的动态效率。

3.“内涵式”城镇化的核心是以人为本，这就要求房地产企业进行的投资活动必须从技术和质量的角度提升层次，从而达到建筑、人和环境的和谐。知识积累模型的结论说明了随着“内涵式”城镇化的深入，对于知识技术增长率的诉求会越发突出。房地产企业的投资也必须随之走“低碳”、“绿色”、“节能”、“减排”的转型之路，才能真正摆脱“城市二元化”的困境，实现高水平的城镇化目标。所以房地产企业应当充分研究和开发新的技术，结合目标地的具体情况，高效利用能源、减少建筑污染，多进行有益于业主、有益于城市、有益于环境的投资活动。

4.新型城镇化背景下房地产发展的最终目标是实现综合均衡，即包括房地产业在内的人口、产业、就业、投资的共同均衡。所以房地产企业的投资决策也必须关注到目标地就业以及产业的发展问题。房地产投资的范畴比较广泛，城镇化带动的也不仅仅是住宅工程的建设，针对目标市场特征的相关业态的投资、与房地产业相关联的上下游及产业链的发展、“内涵式”城镇化带来的新兴产业的开发，都为房地产企业的战略制订提供了多样化的选择。综合均衡模式既是新型城镇化发展的最高目标，也是房地产企业挖掘自身潜力、创新投资决策的重要资源。

(三)新型城镇化背景下房地产企业投资活动的战略选择

在新型城镇化的背景之下，房地产企业需要进行全新的战略选择，从而对自身的投资行为有更好的规划和定位。新型城镇化的核心目标是实现“适度的城镇化增速”、“投资环境的改善”和“人居环境质量的提升”。与之相对应的，房地产企业在进行战略选择的时候应当转型成为土地、资本价值的实现者以及城市环境、资源的优化利用者。将保持个性、创造价值、节约能源、爱护环境、促进经济与社会和谐发展作为战略选择的基本标准，在此基础上进一步结合企业自身的特点及优势，考虑未来市场进入的方向和目标，契合目标市场的运营策略及优先顺序，测算目标城市的发展空间，设计差异化的运营模式，解决好一系列战略选择的核心问题。

新型城镇化的“型”更多的是要求房地产企业在原有发展战略的基础上根据不同的诉求进行战略转型。不同的企业可以根据自身不同的形态，根据目标城市不同的特征，根据目标市场不同的需求，结合城市的相对能力和容量空间进行综合判断。但是，在差异化的战略制订过程中，基于新型城镇化宗旨与内涵的精髓却是统一的，转型的大方向也是一致的。具体而言，房地产企业的投资行为、战略选择必须从对单一房地产项目的规划转型成为对于城镇区域的全面规划；必须从单一的房地产项目投资开发转型成为对于城镇区域的综合投资开发；必须从仅考虑企业利润及投资效率问题转型成为对于城镇区域整体发展效益的关注和重视，从而于本质上将房地产企业的战略选择同新型城镇化的发展路径紧密联系起来。

参考文献：

[1]刘伟，向刚.企业持续创新过程:从知识累积到持续学习的新视角[J].经济问题探索，2003(8)：44-47.

[2]方显仓.中级宏观经济学[M].北京：北京大学出版社，2011:222-227.

[3]刘刚.知识积累和企业的内生成长[J].南开经济研究，2002(2)：48-52.

[4]杨洵，师萍，郭庆仪.基于企业知识积累的研发人员激励模型[J].长安大学学报(社会科学版)，2006(1)：37-40.

[5]王神海.城市化进程中房地产投资的动态效率分析——以武汉城市圈“两型社会”试验区为原型[J].现代商贸工业，2009(1)：203-204.

[6]姚小涛，席酉民.以知识积累为基础的企业竞争战略观[J].中国软科学，2001(2)：100-104.

(责任编辑张彩霞)

The Investment Behavior of Real Estate Enterprise Under the Background of New Urbanization:Based on the Dynamic Analysis of Knowledge Accumulation Model

XIE Fu-quan,HUANG Jun-hui

(Business School of East China Normal University, Shanghai 200241, China)

Abstract：Urbanization is one of the core goals to realize modernization, and the new type of it is comprehensive and intensive strategic adjustment of land resources, household registration system and urban planning. In the process of urbanization, the supply and demand of real estate is certain to be affected especially for the real estate enterprises. Thus the paper uses the knowledge accumulation model to analyze capital and technology factors influenced the real estate investment in order to determine the key strategies of investment under the background of new era.

Key words：new urbanization; real estate enterprise; investment behavior; knowledge accumulation model

中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1674-3571(2016)02-0044-05

作者简介：谢福泉(1971- )，男，江苏沛县人，华东师范大学商学院副教授，博士，主要从事产业经济学、企业管理研究;黄俊晖(1990- )，男，江苏扬州人，华东师范大学商学院房地产系硕士研究生，主要从事房地产经济与政策研究。

基金项目：上海市人民政府发展研究中心重点课题“新型城镇化与房地产市场的协调发展及其传导机制研究”(2014-GZ-05)的阶段性成果

收稿日期：2015-07-06