浅析我国的保障性住房制度

侯玟琦

(山西财经大学 山西 太原 030000)



浅析我国的保障性住房制度

侯玟琦

(山西财经大学 山西 太原 030000)

近年来，房价的迅速上涨，住房价格远远超出了中低收入居民的正常经济承受能力。本文在这一背景之下，梳理了我国保障性住房的发展历程以及当中存在的问题，希望能给予中肯的建议，并对制度本身提出新的展望。

住房保障；存在问题；未来展望

住房是确保人的生存权的最基本的物质条件，而生存权是人类最基本的人权。住房问题，不仅仅是经济问题，也是政治和社会问题，关系着社会的稳定和人类的生存及发展。作为社会保障体系当中的重要组成部分，保障性住房的发展任重而道远。

一、中国住房保障的发展历程

中国的住房保障制度随着历史变迁和社会发展经历了几个重要的发展阶段。

1949—1978年是改革前阶段，这个阶段的住房政策可以概括为以计划经济为主导的福利性分配房，即住房由员工所在的“单位”进行投资建设及分配。

1978—1997年是住宅私有化与福利分房制度并存阶段。在这一阶段，我国进行了一系列的住房改革。在投资方式上，由国家统一的投资改为国家、单位、个人三者共同承担；在分配方式上，由实物配给转向住房分配货币化与市场化；在管理方式方面，则由单位管理转向专业的物业公司管理发展。并且，在这一时期，经济适用房闪亮登场。

1998—2006年是住房市场化发展和住房保障收缩的阶段。国务院出台决定，即《国务院干预进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中决定停止住房的实物分配，建立和完善以经济适用房为主的多层次的住房保障体系，由此，中国拉开了大规模房改的序幕。

07年以来，积极调控房地产市场，重新重视住房保障问题，加快住房保障的步伐。形成了经适房、廉租房、限价商品房、棚户区改造、公共租赁住房、集资合作建房的保障性住房体系。其中，公共租赁房专门为解决夹心层群体的住房问题，即将成为未来保障性住房的主要形式。

二、中国住房保障的现状

目前我国的保障性住房的供应对象为具有本地户口的低收入人群。保障性住房是指具有社会保障性质，为低收入人群供应、规定销售价格或者租金价格的住房。根据保障群体以及产权的不同，我国的保障性住房大致包括廉租房、经适房、公租房、限价商品房以及棚户区改造房。

其中，经济适用房作为一种特殊的住房供给制度，通过土地划拨、税费减免等方式直接补贴开发企业，从而实现住房价格维持在一定的水平之上，从而保证中低收入人群实现“住有所居”的目标。其中，购买经济适用房的主体拥有有限产权，在不满五年之内不得上市交易。其中，在2011年之后，国家在文件中，较少提及经济适用房。

廉租住房实行以租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅的保障方式。其套型面积控制在50平方米以内，在2007年，将廉租住房制度的保障对象从城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，要求做到应保尽保。

公共租赁房的供应对象主要是城镇中等偏下收入的住房困难家庭，即没有资格申请经适房也不符合廉住房的供应范围，主要解决的是夹心层的住房问题，在2011年国务院常务会议确立了以公共租赁房为主的住房保障体系的基本思路和改革方向。

限价商品房主要是按照房价定低价的思路，限定购买对象，采用政府组织监管、市场化运作的模式来进行开发和建设，是具有保障性质的普通商品房。

截止2015年底，城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%.在十二五规划期间兴建3600万套。然而在各地大量新建廉租房，公租房，经适房及限价房等的同时，保障性住房的社会经济效益和伴随而来的问题也日益突显。主要包括3个方面：

(一)我国的住房保障政策较为凌乱，相关手续复杂繁琐

虽然我国从上到下都非常重视保障性住房的建设，投资，分配，管理。然而在实际运行的过程中，保障性住房制度的政策繁琐，各地没有统一清晰的政策及规章，导致住房保障分类供应体系混乱，造成住房产品属性混淆，边界不清。而相关手续的繁琐程度大大削弱了群众以及地方政府发展保障性住房的积极性。

(二)保障性住房建设资金不足，缺口较大

政府在住房问题上严重缺位，政府的职责范围内并不包括解决中低收入家庭住房困难的问题，因此导致这类人群的住房问题突出。而商业性的投资在住房保障建设中的资金比重过大，这样，对于地方政府来说，无论是经济适用房的土地供应方式，还是公租房的建设用地划拨，这些都不利于地方政府财政收入的提高，自然投资保障性住房建设的积极性就大打折扣。

(三)准入、退出机制不完善

目前符合申请住房保障的条件主要是依靠家庭收入水平和家庭住房的实际情况来判定，然而在实际过程中，我国并没有建立起个人财产透明的制度，因此很难确定一个申请人的收入是否符合规定。

以实物分配方式为主的住房保障体制不利于构建保障住房的动态调整机制和退出机制，比如已经享受政府提供的保障性住房，当他们收入提高之后，不愿意退出已经享受的保障性住房，形成了福利固化的现象。同时，由于奖惩机制的缺乏，使得应该退出但未推出的家庭受不到任何约束。加剧了保障性住房的不公平和不公正。

三、对中国保障性住房制度的建议及展望

住房保障是现代社会每一个公民享有的基本权利，现阶段的保障性住房制度由于发展的滞后性，只能保证“人人有房住”，实现住有所居的愿望。为此，应做到以下三点：

第一，切实完善政策法规，为保障性住房建设提供立法保障

中国现有保障住房制度中的经济适用房、廉租房、公租房等各有其相关的政策法规，其保障条件、保障范围各不相同，容易造成制度性割裂和分离。因此，需要出台一部能够统领各项制度的法律法规，从而保证有法必依，执法必严。

第二，增加财政投入，拓宽融资渠道解决资金难题

1.合理调整财政支出结构，增加用于保障房建设的资金投入。尤其是地方政府，在中央补贴陆续到位后，要进一步追加财政投入。2.积极探索金融改革创新，充分利用那些追求低风险且暂时没有投资方向的闲置资金。3.引导社会资本的积极参与，改变单一的融资渠道，壮大融资源头。

第三，建立完善的准入、退出机制

在中国现有的保障性住房制度中，保障性住房的准入和退出还存在一定的瑕疵。因此，首先在准入方面，从我国的基本国情出发，必须建立收入登记联网制度，实行动态监管，使得制度运行过程中既可以核实申请人的收入情况，也可以在其收入提高之后，实施人的退出。而在退出机制方面，将退出方式统一为“可租可售，宜租则租，宜售则售，租售并举”，从而完善保障性住房制度的退出机制。

我国的保障性住房发展到今天，经历了各种各样的变迁。可以说目前依然存在的纷繁复杂的问题。但是我们有理由相信，在各级政府及广大人民群众的共同努力之下，我国的保障性住房制度一定会取得更好的发展，安居乐业的蓝图一定会实现。

[1]万婷.完善我国城镇住房保障的政策建议.住房保障,2005.10.

[2]罗应光.中国保障性住房建设的理论与实践,北京:中国中央党校出版社,2011.

[3]陈杰.城市居民住房解决方案：理论与国际经验上海财经大学出版社，2009-01-01.

侯玟琦(1992-)，女，汉族，山西晋中人，管理学硕士，山西财经大学社会保障专业，研究方向，住房制度。