房价控制的法律研究

袁小毅

房价控制的法律研究

袁小毅

对于很多在大城市生活的人来说，拥有一套房子是自己的梦想。房价像坐上云霄飞车一样飙升，贷款利息一涨再涨，“房奴”——一个闪现着智慧光芒，也透着辛酸的新词汇开始在坊间流传。很多按揭买房的人生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。本文通过对造成房奴现象的成因进行分析，提出了一些具体的法律对策。

房价 保障性住房 商品住房 奢侈型住房

房价问题这些年来一直都是社会的热点问题，历届政府关注的重要内容。房价和房地产业息息相关。首先要搞清房地产行业。要搞清房地产业的概念，首先要对比一个产业概念——建筑业。建筑业是实务建筑投资。狭义的房地产业不包括实物建筑，只包括第三产业中的房地产服务业。这一部分应当计入第三产业服务业。泡沫和其他问题都出现在非实物建筑的房地产业。因为实物建筑的领域是不会产生泡沫的，这个市场处于完全竞争状态，技术含量不高，利润率也不是很高，属于劳动密集型产业。

一、房价高涨的社会影响

房价像坐上云霄飞车一样飙升，贷款利息一涨再涨，房价过高对中国带来的负面影响：

（1）绑架中国经济。房地产经济一家独大，使中国难以完成必须进行的产业结构调整；

（2）抑制内需。工薪阶层有限的收入维系在房贷上，人为造成房产之外的内需消费不足，从而使国内其他企业没有持续创新的投入和动力；

（3）浪费国人时间。年轻人市区买不到房就去郊区，大部分青春年华花在想房、找房和住着郊区房的奔波路上，同时造成城市交通系统的拥堵。

（4）投机心理蔓延。努力工作步入投机炒房，这不仅是个体的选择，也是从事试题经济的企业的普遍心理，长此以往，没人正经干活，大家都想着投机取巧。

二、高房价的原因

房价是房地产市场的核心问题。房价上涨不外乎这样几个方面：一是土地财政的作用。地方政府为了城市、道路、形象工程等建设的资金需要，利用半行政半经济手段，在短时间内把土地价格炒上去的同时，也把房价炒上去了。二是开发商的暴利。不管是否承认，开发商获取了巨额暴利是不可回避的事实。三是投机者的疯狂炒作。房价所以能够一路飙升，与众多投机者的疯狂炒作不无关系。正式投机者疯狂参与，才是房价脱离了正常运行轨道，出现了脱离实际的上涨。四是腐败行为的影响。房地产市场到底隐藏着多少罪恶、多少腐败，可能谁也无法说清。

三、解决住房问题的政策和法律对策

（一）将居民住房划分成不同等级

对居民住房划分等级，将住房划分为三级：保障性住房、舒适性住房、个性化住房。

1、保障性住房

中央制定城市居民住房最低保障制度，保障每个公民的住房权，这是政府的责任和义务。各城市根据自身情况，确定适合本市市情的最低住房保障指标。

2、商品住房

主要提供给中等收入阶层居住。但对购置多套舒适性住房的居民加征特殊房产税。套数越多其特殊房产税额相应递增，征收特殊税的本意是抑制居民购置多套舒适性住房，打击炒房者染指对此类住房的投机炒作；但对确需要多套舒适性住房的居民也不拒绝提供消费。

3、奢侈型或高档住房

个性化住房就是充分尊重个人意愿建造的住房。比如别墅、超大套房等，根据个人喜好自己设计户型，由房地产商根据客户需要进行开发。政府统一该类住房的税赋，鼓励此类消费。

（二）通过科学调控地价抑制房价

房价有它的构成因子，政府可以根据相关的法律法规，调查、核实房价构成成本，对保障性住房和舒适性住房限定用地价格，控制房价构成成本。对于个性化住房，政府可以让市场去确定其地价和房价。

（三）进一步规范房地产企业净化住房市场纯市场化

商品房的价格高低，与中低收入阶层并没有直接的关系。真正关系中低收入阶层住房问题的，是政府的保障房建设。

四、结语

当前住房价格过高是由很多因素造成的，它对城市建设也产生过积极影响，只不过现在高的让很多城市居民难以承受，住房制度的继续变革是必须进行的，也符合事物的发展规律。坚信政府会通过一系列的改革，给城市居民一个和谐、健康、宽松的生活环境。城市建设一定会健康、持续、快速推进。

［1］陶婷.略谈房地产营销策略［J］.外国经济与管理，2001（8）.

［2］刘艳.浅谈房地产营销策略［J］.中国科技信息，2005（6）.

［3］吴强.改革土地出让制度是抑制高房价的重要措施［J］.广东技术师范学院学报，2007（4）.

（作者单位：西安培华学院）

袁小毅（1975-），女，汉族，陕西西安人，本科，教师讲师，研究方向：经济法、管理学。