论“小产权房”的法律保护

喻燕

摘 要：小产权房是我国当前房地产建筑业中出现的一种特殊现象，而近些年，我国关于小产权房的合法化问题展开了激烈的讨论，关于小产权房的交易是否合法，如何有效管理小产权房，无疑成为了当前必须要考虑的重要问题。目前，我国并没有设置十分完善的关于小产权房的法律法规制度，这让我国小产权房管理趋于混乱。在当前形势下，进一步探讨小产权房的法律保护问题势在必行。

关键词：小产权房；利益；合法化

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.1672 3198.2016.22.063

0 引言

随着我国市场经济的快速发展，房地产业发展日新月异。但随之而来的是一系列需要解决的问题。其中，小产权房问题成为了争议的焦点。而我国当前关于小产权房的相关法律建设并不到位，存在着冲突矛盾的地方，无论是《民法通则》、《物权法》，还是其他一些法规，都没有有效设置相应的小产权房的立法保护。因此，本文以此为切入点，对“小产权房”的法律保护问题进行深入研究。

1 我国小产权房行业现状分析

从目前来看，我国加快了对小产权房的治理和管控力度。2014年，国土部联合住建部，在全国范围内对小产权房进行了专项整治，拆除了很多严重违法违规的小产权房，然而，2015年后，小产权房再一次掀起高潮，不断出现小产权房问题，全国各地的小产权房不断出现，给我国的房地产业带来了很大的麻烦。在小产权房再度升温的背景下，小产权房的数量和种类不断增多。虽然一些地区对小产权房进行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震慑作用。为此，我国相关学者开始呼吁对小产权房的改革，但是从实际情况来看，我国相关部门更多时候是采取一种冷处理的态度。从各界的态度来看，我国学者更倾向于将小产权房转正，通过设置一些税费措施来加强管控，这样也能够有效缓解房价问题，也能够有效带动农民工市民化。还有学者认为，相关部门应该设置一个时间节点，在这个时间节点之后，如果新建小产权房则进行严格处理。对于遗留的小产权房则应该完善相关手续问题。总之，在新的发展形势下，我国应该进一步规范小产权房市场，这样才能够更好地保护相关利益人的合法利益，也能够有效维护我国房地产业的有序健康发展。

2 小产权房应当合法化的缘由

2.1 法律规定的要求

从我国的民法角度来讲，小产权房之所以会出现，是因为我国集体土地所有权的特性决定的。《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。《物权法》第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第3条第3款和第4条均涉及相关内容。从这些法律的规定可知，对农民处理集体土地小产权房的行为进行惩罚和制约，显然是同我国的法律规定相违背的，可见，这种制约是同我国当前实际不相符合的，需要进行相应的改革。

同时，我国《物权法》第42条规定为了公共利益的需要，可以征收集体土地。那么，对商品房进行开发，是否是将其变为公共利益需要的土地利用形式？个人认为，这并不是一种为了公共利益需要的开发，在此情况下，需要将小产权房合法化。因为，该种模式并不是为了公共利益的需要，因此，同相应的征收条件并不符合，这决定了政府并不能将集体土地收归并转卖。不仅如此，我国规定集体土地的建设用地使用权并不能够进入市场进行自由流转。此时，用于建设的土地无疑会大大减少，在这种情况下，如果国家转变集体土地的所有性质，将其变为国有土地的话，政府就是一种违法的行为。相反，如果不将集体土地征为国有的话，我国当前的法律法规就产生了一定的悖论。由此可见，从法理角度来讲，我国需要将小产权房合法化，对其加以管理和保护。

2.2 相关部门法律的要求

《城市房地产管理法》第8条规定：城市规划区内的集体土地，经依法征用为国有土地后，该处国有土地的使用权方可有偿出让）认定小产权房不合法。因此，很多人认定小产权房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地产管理法》规范的对象是国有土地使用权的出让，也就是说，集体使用权并不在此范围内，正因为如此，该条法律规定并不能够对农民集体土地开发建设进行有效制约，而该条法律也不能确定小产权房是违法的。另外，我国政府也在积极治理集体建设用地的自由流转问题，但是却没有明确规定小产权房的买卖是否违法。在这种背景下，进一步完善相关法律，让小产权房合法化势在必行。

2.3 维护相关权利人合法权益的要求

小产权房关系到农民以及一些城市中低收入群体的利益。从很大层面来讲，小产权房极大地表现出了农民的要求。而土地是农民的重要财产权利，将其合法化是有效维护农民合法权利的重要基础，其可以将农民从土地制约中解放出来，同时也可以更好地发挥土地的作用，让土地应用更加现代化。另外，小产权房也能够在一定程度上制约房地产泡沫，可以有效调节我国房地产业的市场配置，而通过相关法律法规来提升对小产权房的保护，可以保护农民的合法权益也可以让城市居民获得一定的利益，还可以有效提升政府的财政收入。从改善各方利害关系的角度来讲，让小产权房合法化是十分有必要的。

3 小产权房的立法完善

3.1 完善《物权法》中土地权利制度的相关规定

在新的发展时期，要进一步完善《物权法》的相关法律规定，对土地权利制度作进一步的规定，要进一步有效体现出集体土地所有权的特点，对集体土地所有权出现的登记和权力的行使进行有效保护。同时在完善《物权法》的过程中，可以积极设置相关的规定，让集体土地使用权能够进入到一级市场进行合法转让。虽然该规定有一定的争议，但是我国《物权法》第153条规定中用了“国家有关规定”，并没有明确提及具体规定的内容，由此可见，此处对农村集体土地自由流转的问题留下了一定的空间，从另外一个角度来看，之所以这样设置法律规定，是在一定程度上默许相关地区根据自身的情况进行试点操作。在这种情况下，完善《物权法》中土地权利制度的相关规定，能够有效维护房地产市场秩序，更好地规范小产权房的交易活动。

3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法规

《宪法》规定农村集体土地使用权能够进行转让，这为土地管理法规的进一步完善提供了必要的基础，在新的发展背景下，应该进一步对《土地管理法》加以完善，一方面，要结合客观实际情况，将国有土地和集体土地上升到同一位置的高度。另一方面，我国对农民土地财产权的规定并不完善，甚至是一种残缺的产权，虽然规定了农民的土地归集体所有，但是在其决定土地的使用时却往往受到一定的制约。为了让小产权房更加合法化，得到有效的保护，应该对此进行进一步完善，可以转变相关的法律和法规，规定农民能够对自己的土地进行使用，只要不占用耕地，处于规划的要求内，农民可以有权决定土地的使用方法，允许其进行转让。

3.3 健全“小产权房”管理的法律法规体系

有效保障小产权房的合法利益，同时进行相关法律规定的完善能够更好地保护相关权益人的合法权益，这样能够更好地避免一些土地占有、违规拆迁等问题的出现。为此，第一要进一步有效确定小产权房的身份。第二要进一步加强对保障性住房的建设力度，也就是说，小产权房应该有效界定为经济适用房和两限房等类型的房屋。第三，要完善相关税收的规定，在对其进行交易时应该规定向国家补缴税费。如果已经建设好的小产权房，当其补办了相关手续后，应该让其拥有正式的产权。

4 结语

小产权房是我国土地制度的产物，想要有效规范小产权房市场，一方面要从土地制度角度着手，另一方面，要对小产权房的买卖、手续等环节进行有效规定。只有这样，才能够更为有效地管控小产权房，保护相关权利人的合法权益。

参考文献

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