浅析如何在物权公示原则下进一步完善房地产档案查询制度

文·郝燕

浅析如何在物权公示原则下进一步完善房地产档案查询制度

文·郝燕

房地产档案是房屋最原始、最重要的资料，在物权公示原则下，房地产档案无论对于权属登记或是日常查询，都极具使用价值。目前我国大多数城市所实施的房地产登记制度是分级登记形式，在档案查询时存在诸多限制，使其利用价值无法充分实现。笔者结合房地产档案管理实务工作中遇到的部分问题，就如何在物权公示原则下进一步完善房地产档案查询制度谈一点自己的看法。

一、物权公示原则的重要性

在我国民法中，物权是一个非常重要的概念，属于财产权的基础。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中对物权的概念进行了严格的界定，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可见，《物权法》确立了不动产物权的公示方法是登记。

从上述规定可以看出，物权一是具有对世性，对物权人之外的一切人都发生效力；二是具有排他性，其决定了物的购买、出售、抵押、典当等专属的相关权利。为维护物权交易安全，必须建立一套制度，使其他可能受到影响的人能够知悉物权设立和变动的情况，以免自身的利益受到损害，这一制度就是物权的公示制度。

房地产作为一种典型的不动产，“不动产登记薄”是其物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。而房地产档案信息属于不动产信息中举足轻重的一部分，它的查询利用率一直是所有不动产信息中最高的。

二、房地产档案的定义及社会价值

房地产档案是指房地产行政管理部门在房地产权属登记、交易买卖、房屋征收、建设用地及批租用地活动中，经收集、整理、鉴定后形成的反映产权人、房屋自然状况及使用土地状况的，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、录像带、录音带、磁介质软盘等各种载体内容的文件材料。

房地产档案具有重要的社会价值。它是房地产权属、登记发证的重要依据，是规范房地产市场行为、房地产交易安全的重要保障，是房地产价格评估的数据来源，是落实住房政策的可靠凭证，是旧城改造、房屋征收的有效凭据，是司法仲裁、税收工作的有利依据，是城市规划建设、物业管理的依据，是编史修志的参考。

房地产档案中记载的物权权利产生及变动的重要资料，关系到房地产交易的合法性、安全性，也和当事人的利益息息相关。随着房地产市场的日趋活跃，房地产交易量不断增多，不少购房人为了降低风险，会选择去登记部门对拟购买的房地产信息进行查询。举个例子，在买卖二手房时，当事人会去房地产管理机构查询房屋的登记信息，查询有无抵押、查封等情况，这样可以提高交易的安全性。由此可见，物权公示原则的贯彻，以及房屋登记档案的社会价值的实现，是直接由房地产登记信息的公开查询所决定的。

三、房地产档案查询制度存在的问题

（一）物权公示的社会影响仍然较低

《物权法》中将查询人定义为“权利人或者利害关系人”。《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）中针对查询对象和查阅范围也有具体要求。很多地区根据上述规定，对“利害关系人”的种类进行了划分，比如明确为抵押权人、接受房地产的人、继承人。在对房地产档案进行查询的过程中，这些“利害关系人”需要提供相关证明。从保护相关当事人的隐私角度来看，这样的方法也是可行的。然而，由于查询人只能是利害关系人、权利人，也将一些房地产从业者、有意购房者排除在外，他们无法得到相关信息。如果将这些房地产从业者、有意购房者排除在公示之外，就使房地产登记的公示作用无法得到充分发挥。

另外，《物权法》中有一个词叫“登记资料”，是指申请人申请不动产登记时向登记机构提供的相关证明材料及登记机关的审核资料。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对“登记资料”的概念做了进一步明确，指出房地产登记档案有原始凭证、记载信息两类，将记载信息作为不动产登记薄中的内容，规定记载信息可以被公示，但原始凭证的查询范围却存在一些限制要求。这样一来，原始凭证（即相关档案资料）查询对象和查阅范围变得狭窄，也使《物权法》中的不动产登记公示立法精神仅仅能照顾到特定的一些查询内容，物权公示的社会影响越来越小。

（二）“以房查房”的制度限制了登记的公示作用

《实施细则》中规定：权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料，应当提交查询申请书、查询目的的说明；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。这就严格控制了房地产查询的范围，即“以房查房”制度。如果某人只是有意购买某房地产，想了解该房地产的交易状态，但受限于无法提供“证实存在利害关系的材料”，就无法查询该房产的信息，从而被迫相信出卖方提供的信息，致使交易存在较大安全隐患。这虽然是为了保护房地产拥有者的隐私，却也使房地产购买者无法看到相关信息。因此，房地产登记机构应采取一定措施，将房地产档案中不涉及个人隐私、国家机密、可公开的信息实现完全开放式查询。

四、完善房地产档案查询制度的建议

（一）按照不同需求，将房地产档案分层级查询

所谓不同需求，指的是查询人的宏观需求及微观需求。

宏观需求指查询人只需要知道房地产此时所处的权属状态，不需要知道具体信息。例如：房地产中介机构或房地产投资策划机构，他们只需要了解某地区或某区域中房地产的规模、房型、价格、交易量及交易状态等宏观信息。类似这类查询需求，房地产档案管理机构可以利用档案数字化、信息化建设实现外网查询，不需向档案管理机构提出申请。通过网络平台，以地图形式将各楼盘部分信息予以公示，比如：用不同颜色表示房地产的不同交易状态，点击某套房地产的图标就可看到它的房型、是否抵押查封、实时权利状态等宏观信息；产权人还可以通过自己申请的客户端或用户名发布售房、出租等信息，信息发布后该房屋的交易状态就可变为预出售或预出租，让购房人或租赁人一目了然。要实现这种宏观查询，关键取决于当地房地产登记机构档案数字化建设的水平，是否实现了全地区信息共享，是否全面掌握了全地区所有新旧楼盘的真实情况。

微观需求就是涉及《实施细则》中规定的不动产登记资料，包括不动产登记簿等不动产登记结果、不动产登记原始资料的查询。这方面的查询应严格按照《实施细则》的规定查询。不动产登记机构可以在办公大厅设置自动查询柜员机，查询人提交相关身份证明及相关关系证明，就可自行查询。如需登记机关开具证明，再到业务窗口办理相关业务。这样既方便查询人，也减轻了登记机构办事人员的工作量。另外，在《不动产权证书》的打印中可以利用二维码，实现某房地产的实时查询，这样买房人就可以不必去不动产登记机构现场查询，只需用手机扫一下二维码，该产权的信息就一目了然，并且还可以辨别《不动产权证书》的真伪，一举两得。这个方法现在已在天津等部分城市开始实施。

（二）按照房地产档案的类别分类查询

《实施细则》中将房地产档案分为房地产登记结果、房地产登记原始资料两类。笔者认为房地产登记结果中除权利人姓名、身份信息、审核资料等信息不可公开外，其他信息包括房屋面积、坐落、交易状态等都应开放查询。房地产登记原始资料则应根据查询人分类查询：权利人可以查询、复制其不动产登记资料；因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；其他有关国家机关执行公务可依法查询、复制不动产登记资料；涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。

总之，只有合理地对房地产档案的公开、保密范围进行划分，制定分类、分层级的查询制度，充分利用现代化的信息技术，才能使房地产档案更好地发挥物权公示作用，使房地产信息查询制度更加科学合理、更加便民务实。

●

[1]王娟.对房地产信息档案工作创新的思考[J].中国房地产，2015，（16）:39-41.

[2]季峰.以物权公示原则融合不动产登记理念[J].上海房地，2016，（8）:50-51.

[3]刘晶.基于房地产档案查询利用的问题及应对方法分析[J].决策与信息，2016，（18）:271-271.

[4]郑淑威.简析房地产档案查询存在的问题及解决策略[J].经济技术协作信息，2015，（19）:29-29.

[5]孙小民.房地产档案查询的重要作用及查询利用中应注意的几个问题[J].黑龙江档案，2012，（1）:105-105.

[6]陈红蕾.房地产档案查询应建立分级制度[J].山东档案，2013，（4）:47-48.

[7]《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》

（作者单位：东营市房地产交易中心）