关于“营改增”对于房地产企业影响的文献综述

杨晨　许惠媛　殷婷婷

摘 要：2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么“营改增”会对房地产行业带来什么影响，这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。基于此，通过对相关文献进行阅读整理发现，目前已有的文献研究主要从税负、利润、经营管理等方面进行分析，而“营改增”对于房地产企业的影响，学者的主要观点是房地产企业的整体税负将会减轻，成本可以得到降低，利润会有一定的提升空间，总体呈乐观状态。

关键词：“营改增”；房地产行业；税负；利润；经营管理

中图分类号：F812 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）03-0078-02

一、“营改增”对房地产企业税负的影响

营业税改增值税的实施对企业的税负产生了一定的影响，有积极的一面，也有一定的局限性。学者孙作林（2015）分析认为，综合考虑“营改增”相关税负，税率小于17.8%，则“营改增”有减税效果，对于目前的17%，“营改增”将会有效减少企业的税负。我国房地产企业税收主要包括三类：企业营业税、土地增值税以及企业所得税。杭州复兴建设集团有限公司韩姝认为[1]“营改增”可有效避免房地产企业重复征税，每个房地产项目是一个相对系统而又庞大的工程，因为结构复杂环节众多，周期较长，极易在建设过程中出现重复征税问题，房地产企业因此面临巨大的税收增加问题，运营成本在无形之中加大，经济效益因此降低，企业的发展因此遭遇瓶颈。营业税是针对产品的营业额增税，增值税是产品的增值额增税。企业在缴纳增值税的时候可以将已缴纳税款部分的成本除去，“营改增”政策的实施合并了营业税以及增值税，只对企业增值额进行收税，如此一来，便可以有效地避免企业重复纳税。尉潇认为，“营改增”可以在一定程度上大大降低企业的税收负担。“营改增”的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按11%的税率缴纳增值税，因此扣除的出让土地成本是企业税负重轻的关键。经查询资料也可以发现，土地成本及相关费用是占成本比例较高的一项，而且在逐年增加，尤其是在“北上广深”这四大城市中，有时土地成本占企业成本的比重超过了50%，房地产开发商投入的大额土地成本可以在营业额中予以扣除，也就大大降低了企业的税收负担。

“营改增”后，房地产企业的增值税缴纳很大程度上受进项抵扣的影响。但不可否认的是，对于房地产这个特定行业来说，增值税进项抵扣也有其局限性。局限性主要表现在和房地产企业联系紧密的建筑业的绝大部分劳务和原材料不具备开发增值税发票的资格，从而使得房地产企业获得增值税进项发票存在现实的困难。再有，开具增值税发票进行进项抵扣有嚴格的时间节点，而建筑施工又是一个周期性很长的行业，从而更增加房地产企业增值税的抵扣难度[2]。但也正因如此，各环节的企业为了获得进项税额的抵扣，在日常的经营管理中更加规范，降低了企业的税负风险，也促进了市场经济的规范化。

二、“营改增”对房地产企业利润的影响

从成本上来，涤非、李佩、周春暖等学者都进行了十分详尽的分析。房地产行业成本主要由三部分构成：土地成本、建安成本、财务成本。涤非[3]（2015）在研究中指出，近年来，一线和二线重点城市土地成本在上升，而三四线城市土地成本呈下降趋势，建安成本在城市间差别不大，而财务成本随着信贷宽松，信贷、债券、中期票据和上市融资等全面“开闸”，也得到了下降。李佩（2016）从成本管理角度，详细分析了“营改增”将对房地产企业产生的影响。材料成本方面，“营改增”使得一些原材料供应商从小规模纳税人变为增值税纳税人，材料供应商开具的发票税率变化导致产品供应价格的调整。劳务成本方面，进行“营改增”使得劳务提供企业需要增值税相应发票，在一定程度上打击了违法劳务输出公司的经营，减少劳务提供方的纳税额，同时也能增加企业的增值税抵扣额，也将直接影响企业利润的实现。设备管理成本上，目前我国进行机器设备租赁业务的公司一般为中小型公司，大多数为小规模纳税人，其增值税不能进行抵扣，能否取得增值税发票进行抵扣成为关键环节。周春暖（2016）也认为，“营改增”的实施在一定程度上会提高房地产企业的成本，大致从材料成本、人工成本等方面进行了分析。涤非（2015）同时也在研究中强调，因房地产企业增值税的抵扣难度问题，成本支出与收入难以一一对应起来，极大影响企业的利润。

在收入方面，梁亚春（2016）认为，“营改增”会造成房地产企业的现金流缺失。徐海涛（2016）则认为价税分离后，收入将会减少。黎静文[4]通过投入产出的价格效应模型进行的价格效应分析，测算出当房地产业和建筑业纳入“营改增”改革后， 当适用11%的增值税税率时，商品定价会降低4.22%。但也有业内人士认为，“营改增”对房地产企业的项目销售和房价影响是不大的。钟顺东、陈燕宁（2016）实例分析“营改增”前后对房地产开发企业利润的影响，结论说明，实行“营改增”后，房地产公司的税前利润将较之前增加1.78%。

针对“营改增”对于房地产企业利润的影响，学者大多通过案例计算进行了估算，同时对影响利润的相关因素进行了一些较为模糊的评价，“营改增”对利润的影响以及对策仍有完善空间。

三、“营改增”对房地产行业经营管理的影响

“营改增”对房地产行业经营管理也有较大的影响。何建英[5]（2016）通过研究认为，在“营改增”刚开始实施之时，房地产企业要想完全地获得可抵扣的进行税额是不可能的，所以房地产企业应将改革的重点放在获取全部可抵扣的增值税发票上。李英（2016）认为：“在营改增实施后，对于已经投入运营的房产物业来说，相当于租金税率在没有进行进项税抵扣的情况下，直接由以往的税率升到11%，从而增加其运营成本。”企业应强化房地产开发过程中各业务活动的安排与管理。梁萍（2016）认为，“营改增”将导致房地产企业纳税管理风险增加。主要体现在“营改增”导致房地产企业财务指标变化较大，改革后相关税收法规发生了变化，且房地产涉及项目过多，可能导致有人浑水摸鱼。王文辉（2015）认为，“房地产企业的投资成本高、经营周期较长，资金流动速度较慢，而“营改增”后会加剧这种情况，对企业的生存与发展都是一个难题。”叶自芳[6] （2015）认为，国内目前在建、在售的房地产开发项目缺少科学合理的过渡政策，造成一些开发项目无法进行增值税发票的抵扣，使房地产企业最终承担了全额的销售额增值税。这会影响企业的利润情况，对企业的持续经营发展有不利影响。还有一些学者认为，由于房地产业的成本主要由土地成本、建筑成本与安装成本组成。“营改增”后土地出让金可以从销售额中扣除，这使得一二线城市房产开发商的税收负担有所减轻。在此种情况下，受益较大的是建筑、安装成本较高的房地产项目，这些项目的可抵扣税额相对较大，能使企业获得的利润增多。这将促使房地产企业的经营方向发生改变，“营改增”前，房地产企业提供给市场更多的是毛坯房，而“营改增”后，可以预见，房地产商将加大对建筑、安装成本较高的精装修房屋项目的投资供给，这也是房地产企业经营模式转型的一个契机。

通过以上文献论述可以看出，对于“营改增”对房地产业经营管理的影响，不同学者有着不同的看法。大部分学者们认为“营改增”对房地产业经营管理的影响有利有弊，企业若想在“营改增”的背景下有所成就，就需要去改变经营管理战略，完善财务管理制度。但目前，我国学者对“营改增”后房地产经营管理影响的研究并未深入，在企业经营规划、经营策略、管理机制等方面并未提出较为合适的建议对策，学者更多关注的是“营改增”对税收、利润的影响，对经营管理方面的研究还有待完善。

参考文献：

[1] 韩姝.解析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016，（16）：287.

[2] 黄金.“营改增”对房地产企业税负的影响分析[J].产业与科技论坛，2016，（15）：69-71.

[3] 涤非.房地产“营改增”影响分析及房企应对策略[J].中国房地产，2016，（8）.

[4] 黎静文.我国房地产业“营改增”问题研究——基于价格效应与福利效应视角[D].成都：西南财经大学，2014.

[5] 何建英.“营改增”实施后对房地产企业的影响[J].财会学习，2016，（4）：122-126.

[6] 叶自芳.“营改增”对房地产企业的影响及管理对策[J].财经界，2015，（17）：344.

[责任编辑 陈丹丹]