一线城市房价涨幅已透支未来多年的预期

林鸿钧

一线城市的房价涨幅已经透支了未来多年的预期，今后即使不下跌，再上涨的空间也十分有限。

国家统计局数据显示，2016年商品住宅销售额9.9万亿元，同比增加36%，平均销售价格7202元，同比增加11.6%，其中一、二线城市的房价同比涨幅多在30%以上。但在“9·30”房价调控政策落地后，无论是销售额还是房价的增长趋势都得到了抑制，2017年以来维持量跌价穩或微跌的形态。从影响中国房价的因素出发，笔者对2017年房价走势发表如下浅见。

收入层面

1998年，中国正式进入商品房时代，当时的人均可支配年收入为5425元，至2016年提高到2.35万元左右，20年的平均增长率为7.6%。

1998年，深圳第一套商品房住宅的售价为1600元/平方米，与2016年全国商品住宅平均销售价格7202元/平方米对比，20年的平均增长率为7.8%，接近收入增长率，可以认同任志强发表的“房价与收入并进，并未高估”的说法。但若以2016年深圳5.3万元/平方米的平均房价计算，年增长率达19.1%。

过去20年，全国平均房价的涨幅与收入涨幅相差不多，但一线城市房价的涨幅远高于收入涨幅。深圳一个年收入10万元的白领，打拼40年也很难买下一套100平方米的房子。一线城市的房价涨幅已经透支未了来多年的预期，今后即使不下跌，再上涨的空间也十分有限。

金融层面

春节假期后的第一个工作日，央行上调了逆回购利率和常备借贷便利（SLF）利率。而在春节放假前，中期借贷便利（MLF）利率就已上调。尽管调整的是货币市场利率而非存贷利率，对实体经济和百姓生活的影响是间接的，但不可否认的是，这一操作仍释放出明确的政策信号：央行货币政策由偏宽松回归中性收紧。反映在房贷市场，是房贷利率打折现象的逐渐绝迹。随着美国持续加息与国内通胀压力再起，未来房贷利率上调的可能性高于下调的可能性，支付房贷的现金流压力也将提高。

政策层面

2016年年底，中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，今后房产税可能将出炉，此前经济一旦趋缓就放宽调控政策的手法，未来重复运作的可能性降低。不过，中国楼市受政策影响的程度很高，若房价大幅下跌直至房产沦为负资产，可能影响金融稳定时，政府可能还将下重药来挽救楼市。

人口流动层面

虽然北京、上海、深圳等一线城市规划了人口增长上限，但人口集中在大城市的趋势短期内不会改变。2016年房产政策采取因城施策，即使房价整体回调，供需因素仍会使得人口流入城市的跌幅低于人口流出城市。

财富分配层面

一线城市的豪宅价格动辄千万元以上，已高于国外不少同等级的豪宅价格。最近两年人民币反升为贬，高净值人士办理移民将资产转移到境外时，可能会出售国内的豪宅转而在境外置产。近两年台湾地区房价下跌时，大面积的豪宅价格下跌幅度远高于一般住宅，一旦房价反转，对豪宅的冲击也将高于一般性住宅。

笔者判断，2017年中国房价最好的情况将是同2008、2011、2014年一样，处于大涨过后的休养生息阶段，一线城市持稳，其他城市下跌5%～10%；最坏的情况是伴随经济整体下行，一线城市下跌10%，而其他城市的跌幅将更大。对自住者来说，仍可视需要购房换房，有较大的议价空间；对投资者而言，应该及早出手降低房屋持有量以规避潜在的系统性风险。