房地产行业财务安全性探究

东北农业大学经济管理学院陈凤霞王荣

房地产行业财务安全性探究

东北农业大学经济管理学院陈凤霞王荣

财务安全是指企业资本良性运营的一种可持续状态，即当期企业资本良性运营的状态能持续到下一期。从商务部发布的中国非金融类上市公司财务安全评估报告中发现，房地产行业的财务安全性最低，粉饰报表嫌疑最重。本文从房地产行业本身出发，发现行业综合性强、融资需求大、负债水平高、行业税负过重等因素会促使企业调整盈余、粉饰报表，从而降低财务安全性。

财务安全 融资负债 税负

一、引言

房地产行业是我国国民经济发展中十分重要的组成部分，对社会和谐有着十分重要的作用，根据统计数据显示，2005～2014年我国国民生产总值增长率平均值为9.993%，其中房地产行业增加值占国民生产总值的平均比重为5.35%；2006～2014年我国房地产业平均就业人数为463.16万人，其中城镇单位有219.38万人在房地产业就职，国有单位平均就业人员为43.39万人，城镇集体单位平均有8.39万人就职，其他单位有192万人就职，由此可见，房地产业对我国经济发展、社会和谐稳定至关重要。因而，房地产业的财务安全程度不仅关系行业的生存发展，更关系到社会的稳定健康发展，一旦发生财务危机，大量人员失业，不仅企业面临巨大财务危机，国民经济和社会稳定也会受到牵连，因此，对房地产行业财务安全性的研究是十分重要且必要的。

二、房地产行业财务安全的现状

商务部研究院课题组采用赛弥斯（Themis）纯定量异常值信用评级技术，详细分析了我国三大产业的财务安全状况，图1是2012～2016年三大产业财务安全指数（FSI）的趋势图。

图1 2012～2016年三大产业财务安全指数（FSI）

由图1可知，2012～2016年我国三大产业财务安全指数均成逐年下降的趋势，其中第一产业与第二产业财务安全指数均在5000以上，波动幅度较小，财务安全状况较好，第三产业财务安全指数则一直处于5000以下，并且2014年以后下降幅度较大。由此可见，我国第三产业财务安全水平在三大产业中是最差的。

根据申银万国证券研究所行业分类以及Themis模型适用的行业分类标准可知，第三产业（除金融类上市公司以外）主要包括交通运输业、商业贸易休闲服务业、计算机通信业以及房地产行业，由表1可知，房地产上市公司在第三产业中安全指数最低，2012～2015年财务安全指数一直处于2000左右，仅达到其他行业财务安全指数的一般水平，2016年房地产上市公司财物安全指数预测值仅为1885.5，仅达到通信行业财务安全指数（预测值）的1/3，不仅是第三产业中行业最低分，而且也是房地产行业近5年的最低分，通过比较分析可以看到房地产行业整体财务安全性最差。

由表3可知，2013～2015年房地产上市公司中存在粉饰财务报表嫌疑的上市公司所占比重高达60%～70%，其中2013年存在粉饰财务报表嫌疑的房地产企业数为98家，占房地产行业企业总数的73%，为近三年来的最大值，2015年房地产上市公司中存在粉饰财务报表嫌疑的企业所占比重有所下降，但138家房地产上市公司中仍有78家房地产企业有粉饰报表的嫌疑。反观其他行业，综合行业是除房地产行业以外，粉饰财务报表嫌疑最大的行业，但该行业中粉饰财务报表嫌疑的企业所占比重仅达到40%～50%，其他行业中近三年来仅有20%～30%的企业存在粉饰财务报表嫌疑。由此可见，房地产行业是所有行业中粉饰财务报表嫌疑最大，财务安全性也是最低的行业。

表1 2012～2016年第三产业中各行业财务安全指数（FSI）

三、房地产行业财务安全性低的原因分析

行业不同，影响财务安全的因素必然存在差异。我国房地产行业的起源与发展有其自身的特殊性，因此，本文从房地产行业自身的特点出发分析房地产行业财务安全性低的原因。

（一）综合性强为了应对激烈的市场竞争，房地产开始选择跨业经营和扩大规模经营，形成从房屋的建设到最后业主入住，横跨工程物资的生产、运输流转、消费以及后续物业管理的产业链，房地产行业逐步集开发经营、房屋销售、物业管理于一体，产业结构综合性逐渐变强；根据第三次全国经济普查数据显示，截止至2013年，全国共有房地产企业33.8万个，其中房地产开发经营企业比重为39.05%，房地产物业管理企业比重达到31.07%。然而不管是跨业经营还是扩大规模经营，充足的资金无疑是每个企业所必须解决的问题。银行贷款是很多行业筹资的首选，但对于房地产行业而言，其本身资产负债率已经高于一般企业，继续申请银行贷款，不仅难以满足资金需求，而且会造成极大的财务风险，并且这种风险是利益相关者所不愿意看到的，因此，上市成为房地产企业融资的必然选择。上市也不等于可以高枕无忧，陆建桥（1999）就指出上市公司为了避免因连续三年亏损而被证监会管制，会在亏损年度前后有意调增调减公司盈余，陆正飞和魏涛（2006）进一步指出上市公司为了在资本市场上进一步融资，会进行盈余管理，有意提高自身业绩。房地产上市公司因其自身的行业特点——前期资金需求大且投资周期长，在进入资本市场后，出于进一步融资和避免被摘牌的需求，会对自身财务状况进行不同程度的增减，从而降低了自身财务安全性。

（二）资产负债率过高房地产行业与其他行业最主要的不同在于：房地产行业属于资金密集型产业，在项目执行的过程当中，对资金的需求量较一般企业而言更大，但房地产开发项目耗时较长，商品周转效率较低，从前期投资到后期回报耗时较长，与其他行业一样，房地产业在进行融资时首先想到的仍然是银行贷款，因此与其他企业相比，房地产企业的负债水平较高，近三年来，房地产行业资产负债率最高高达98.84%，平均资产负债率达到64%，不仅比一般企业负债水平高，而且也超过国际房地产行业资产负债率低于50%的标准，如此高的资产负债率，也意味着财务风险较大，企业的债权人在向企业贷出资金或者购买债券时会考虑企业现有债务水平是否会对自己全额收回本金和利息产生影响；企业外部投资者在对企业进行投资时也会考虑企业现有的负债水平是否会影响自己获取投资收益或者收取股利等。由此可见，在企业规模相等的情况下，债权人和企业外部投资者都会倾向于选择财务风险较小、财务实力较为雄厚的企业借贷资金或者进行投资。然而房地产为应对激烈的市场竞争，提高自身竞争力，需要的仍然是充足的资金，但房地产自身投资回报期长的特点决定了其无法完全依靠自有资金，它既要筹集所需要的资金，又要给予债权人、投资者充分的信心。因此房地产企业会有在资产负债率过高的前提下调整企业利润、粉饰报表的动机，以达到在财务报表层面树立企业良好财务形象的目的，给予债权人、投资者充分的信心。

表2 2013～2015年存在财务报表粉饰嫌疑上市公司行业分布

（三）行业税负过重本文参考李晓红、魏微（2015）的做法，采用有效税率衡量行业实际的税负水平，表3列示了近五年来各行业的税负情况。

表3 2011～2015年各行业税负情况

由表3可知，房地产行业的平均税负水平9.74%是所有行业中最高的，是建筑业的3倍，租赁和商务服务业的2倍；近五年来，房地产行业税负水平居高不下，始终未低于9%，2011年更是高达10.64%；此外，除房地产行业外，平均税负水平最高的为综合业，但其平均税负水平也只有6.69%，税负水平最高时也未达到8%。由此可见，相对于其他行业而言，房地产行业具有高税负的特点。

截止至2015年12月31日，我国房地产行业尚未进入“营改增”试点范围，在纳税环节，房地产行业除需缴纳营业税外，还需缴纳土地增值税，相对于其他行业而言，房地产行业需多缴纳一次税款，在如此高税负的情况下，为满足投资、融资，提高自身经济实力的需要，有很大的动机去避免资本流出企业，争取自身利益的最大化，因而，房地产有着很大的动机推迟计量会计盈余或者虚减企业会计盈余，以降低税费的流出，避免资本流失；与此同时，由于目前我国的税制仍不完善，各种税收优惠政策给予了房地产进行盈余管理的空间，在税收优惠取消时，往后递延会计盈余，在新增税收优惠的年份多记会计盈余，以降低企业税负。张丽玲（2013）通过实证进一步验证避税动机作用下房地产行业会进行盈余管理。

四、房地产上市公司财务安全状况改善措施

房地产是我国经济发展中的支柱型产业，既受国家相关法律政策的影响，也影响人们的日常生活，因而，提高房地产行业的财务安全性势在必行。

（一）建立多元化融资渠道房地产行业具有前期投资资金大、资产周转速率慢、产品开发周期长、投资回报周期长、财务风险大的特点，而传统的贷款和股权融资对企业的财务状况有很高的要求，这无形中给房地产企业提供了进行盈余管理和粉饰报表的动机。因此，建立多元化的融资渠道（如信托基金、信托业务等），减少房地产对传统融资方式依赖的同时，加强对多元化融资方式的管理和对相关专业人员的培养，实现融资渠道的标准化、公众化。这样不仅能满足不同层面企业的融资需求，也能降低因融资而进行粉饰财务报表发生的概率，使企业的财务安全得到保证。

（二）加大证监会监管力度粉饰报表是有一定风险的，而加大对房地产行业的监管力度在无形中会提高企业粉饰财务报表的成本。就目前来看，我国对稽查征管惩处的力度较小，这无形中给了企业粉饰报表的空间，只有加大对财务粉饰行为的惩处力度，培养业务能力更加强的审查队伍，落实责任追究制度，使得每一项财务行为都能找到相应的负责人，才能对企业形成强大的震慑作用。当企业粉饰报表的成本高于其获得的收益时，财务粉饰行为发生的概率自然会大大降低，财务安全性也会大大提高。

（三）完善会计准则降低企业盈余管理的根本途径是降低企业进行盈余管理的空间，即会计准则的质量越高，企业利用会计准则进行盈余管理的可能越小，财务安全得到保证的概率越大。目前我国会计准则尚不完善，并且处于与国际会计准则相趋同的时期，应结合我国的政治经济发展现状，有针对性的吸取国际会计准则模式，如借鉴国际准则中会计与税法相协调的模式，降低利用会计税法差异调整盈余的发生概率。

（四）加快房地产行业“营改增”的步伐房地产行业税负过重最主要的原因在于：对房地产行业而言，在流转环节，房地产缴纳两道税，不仅存在对房地产行业的重复纳税，而且会使各行业之间的税负差异较大。“营改增”后，商品房流转过程中只需缴纳增值税，从之前缴纳两种税到缴纳一种税，行业税负会大大减轻，也会大大降低房地产行业发生为避税粉饰报表行为的概率，财务安全性自然会有所提升。因此，加快房地产行业“营改增”的步伐是大势所趋，也是提高房地产行业财务安全性的必要措施。

（五）加强对房地产行业人员的教育房地产自2016年5月1日纳入“营改增”范围以来，先后出现6家企业以“营改增”为借口，恶意涨价，扰乱市场秩序的行为。由此可见，加强对房地产行业人员的教育是加快房地产营改增进程中十分重要的一步。

首先，要全面加强房地产行业人员对“营改增”政策的理解，避免出现类似“在营业税的基础上加征增值税”的误导性陈述；其次，要加强对房地产行业财务人员的教育，在营业税改征增值税的过渡阶段，将增值税征纳范围、应税行为、增值税专用发票的使用等业务开展一些权威且实用的课程，做到不仅能让财务人员对“营改增”政策更加深入了解的同时还能让财务人员从企业自身的业务特点和经营现状出发，将“营改增”的政策实时落入到企业的会计核算中来。只有从财务核算层面加快“营改增”的进程，才能从根本上加快“营改增”的步伐。

（六）完善企业内部控制制度2006年，上海证券交易所与深圳证券交易所发布了内部控制制度指引，倡导上市公司披露自我评估报告，截止到目前为止，内部控制制度在我国取得了一定的成效。内部控制制度最重要的目标是保证企业披露的财务报告的质量，它贯穿企业生产、经营、开发、投资等过程的始终，会对企业的经营销售等产生实质性的影响，会避免企业不当行为的发生，减少不必要费用的流出以及操纵性酌量费用的产生，在一定程度上保证了财务报告的质量，提高了财务安全性。方红星、金玉娜（2011）验证了内部控制水平越高，对盈余管理的抑制作用越明显，进一步肯定了内部控制对财务信息质量的积极作用。因此，全面完善企业的内部控制制度以及企业内部控制鉴证报告披露制度有利于提高企业财务安全性。

［1］陆建桥：《中国亏损上市公司盈余管理的实证研究》，《会计研究》1999年第9期。

［2］陆正飞、魏涛：《配股后业绩下滑：盈余管理后果与真实业绩滑坡》，《会计研究》2006年第8期。

［3］李晓红、魏微：《房地产行业税收负担研究》，《税务与经济》2015年第3期。

［4］张丽玲：《房地产业盈余管理及其避税动机实证研究》，财政部财政科学研究院2013年硕士学位论文。

（编辑章迪）