浅析营改增对房地产企业税负的影响

郭姿辰，刘俊

浅析营改增对房地产企业税负的影响

郭姿辰，刘俊

（湘南学院经济与管理学院，湖南郴州423000）

目前“营改增”全面实施，政府致力于“减税”和“清费”，切实保障企业收获减负实效。房地产行业是我国经济支柱之一，“营改增”是否能给企业减负，是我们关注的焦点。通过分析2016年“营改增”对房地产企业税负影响，得出“营改增”实施切实给部分企业带来了减负收益。

“营改增”；房地产企业；税负

增值税起源于法国，是各国政府普遍使用的税种之一。增值税对每一交易环节的增值额征收，如果链条机制完整，抵扣后的税额由消费者承担（Christian，2004）。我国过去的税制是增值税与营业税并存，由于中间交易负担营业税，容易出现逃税和避税行为，不利于社会专业化分工。

2016年5月1日，我国营业税正式告别历史舞台，“营改增”开始全面实施，征收范围由原来的3+7个试点（交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业），扩大到所有行业。增值税链条形成闭环，结束了增值税与营业税两税并存征收的流转税格局。对于增值税一般纳税人，其进项税额的抵扣范围的扩大，理论上将给企业带来税负的下降；对于增值税小规模纳税人，其计税方法不同于营业税计税方法，理论上也会降低企业税负。本研究以对比“营改增”前后计税方法的变化，研究案例企业2016年的流转税税负变化。

一、研究背景

自1994年税制改革至2016年4月30日，我国一直是增值税与营业税两税并存征收的流转税格局。此格局重复征税，降低生产效率，影响税收征收效率。随着我国经济发展，这种弊端愈加突出。“营改增”全面推进表明，我国政府正在积极完善增值税税收制度，配合我国经济结构转型发展，致力于降低企业负担。这一重大改革，将第二、三产业的抵扣链条打通，实现了“环环抵扣，增值征税”的转变，避免了重复征税，这对各行业发展将产生深远的影响。但对于“营改增是否确实给企业降低负担，学界、实业界说法不一。

孙钢（2011）分析了营业税改增值税对各行业的影响，认为许多行业企业因为进项税额少、抵扣不足而导致税负增加。韩笑（2014）认为，11%的税率对房地产企业税率明显偏高，税负可能不减反增。司岩（2016）认为，改革初期，房地产企业取得增值税专用发票的难度大，企业无法短时间内实现全面的增值税抵扣，税负预计上升。目前的研究基本停留在理论论述增值税税负问题，本文作者将从计税方法和测算案例企业的税负变化两方面，对房地产企业的税负进行研究。

二、“营改增”对房地产企业的税负影响分析

房地产行业是我国经济发展的重要支柱。其产业链条长，上游环节连接金融保险、策划设计、咨询服务、建筑材料、建筑施工等，下游环节连接市场销售和物业管理等。随着“营改增”全面实施，房地产行业的增值税税负变化将影响整个房地产行业以及相关行业。“营改增”后，上下游行业均已实行“营改增”政策。这意味着房地产企业不仅可以自己开出增值税发票，还可以从上游企业中取得增值税专用发票进行抵扣，如银行费用、策划设计费、咨询服务费等。若上游企业为小规模纳税人，也可由上游企业申请代开增值税专用发票进行抵扣。因此，作为一般纳税人的房地产企业，取得可以抵扣的增值税专用发票范围扩大，随着电子税票的普及将更加便捷。

根据财税〔2016〕36号文规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税；新项目使用一般计税方法按照11%的适用税率计税。改革推行初期，由于房地产行业项目期普遍较长，老项目中并未取得增值税专用发票。该规定让符合条件的一般纳税人，根据自己的实际情况，可以选择简易计税方式。

“营改增”前：

公式一：应纳营业税=营业额×5%

“营改增”后：

公式二：选择简易计税方法，应纳增值税=销售额/（1+5%）×5%

公式三：选择一般计税方法，应纳增值税=销售额/（1+11%）×11%-增值税进项税额

由此可以看出，作为一般纳税人的房地产企业，可筹划选择计税方式。如果企业选择简易计税方法，同等销售额下，公式二的计税结果将比公式一的结果小；如果企业选择一般计税方法，则说明其可以抵扣的进项税额足够多，税负低于简易计税方法下的税负。而对于实施新项目的计税，随着进项税额的抵扣范围扩大，企业将选择合适的上游合作企业来控制自身税负。

本文选取某建设集团作为案例企业，该企业为一般纳税人，经营范围为房屋建筑工程等，年均销售额达到20亿元。我们对该企业进行了2016年增值税税负测算，计算公式如下：

表1 建设集团流转税税负单位：万元

根据计算公式，我们对该企业的税负情况进行趋势分析。“营改增”前，该企业主营业务缴纳营业税。由于其兼营建筑装修材料销售等，因此有少量增值税。2016年5月1日后，“营改增”全面实施，该企业存在大量在建或在售老项目，选择按照简易纳税5%的征收率缴纳增值税。如表1、图1所示。

根据图1所示税负变化趋势，2016年1—4月平均流转税税负为3.69%，5—12月平均增值税税负为3.29%，减税达到500万元。由于该企业采用预收款方式销售所开发的房地产项目，根据税法规定企业在收到预收款时按3%的预征率缴纳增值税，因此，各月应交增值税有一定波动。但“营改增”后每月增值税税负均低于“营改增”前流转税税负。总的来说，“营改增”全面改革给企业带来了实实在在的税负下降。

图12016 年建设集团流转税税负

结语

供给侧结构性改革下，“营改增”的实施，致力于减轻企业税收负担，降低社会经济运营成本，促进实体经济发展，激发经济活力。本文通过分析2016年“营改增”对房地产企业税负影响，得出“营改增”的实施切实给部分企业带来了减负收益。我们相信，随着税收制度的逐步完善、企业财务管理水平的提高，减税政策会给企业带来更多红利。

[1]Christian Amault Emini，“Long run vs Short run Effects of a Value Tax”[J].volume2 of“M langes”，2004.

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[3]聂辉华，方明月，李涛.增值税转型对企业行为和绩效的影响[J].管理世界，2009，（5）：17-24.

[4]孙钢.增值税“扩围”的方式选择——基于对行业和体制调整的影响性分析[J].地方财政研究，2001，（2）：56-59.

[5]平新乔，张海洋，等.增值税与营业税的税负[J].经济社会体制比较，2010，（3）：6-12.

[6]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题和对策[J].市场研究，2014，（7）：20-23.

[7]司岩.“营改增”对房地产企业税负、净利润、现金流的影响[J].现代经济信息，2016，（20）：186-187.

[责任编辑 柯黎]

F275

A

1673-291X（2017）26-0179-02

2017-05-20

湘南学院科学研究项目（201613）；湘南学院大学生研究性学习和创新性实验计划项目（201519）

郭姿辰（1988-），湖南郴州人，硕士，助教，从事公司财务研究；刘俊（1996-），湖南株洲人，学生，从事公司财务研究。