浅析不动产统一登记前期数据整合

张晓光

(大连市金普新区土地事务管理中心，辽宁大连116600)

浅析不动产统一登记前期数据整合

张晓光

(大连市金普新区土地事务管理中心，辽宁大连116600)

结合目前不动产登记推进现状，参照不动产登记数据库标准和数据整合规范，以前期准备基础工作作为切入点，从数据现状分析和技术整合角度，对不动产统一登记实施前的数据整合工作进行分析，并提出数据整合意见。

不动产登记；数据分析；数据整合

1 概述

不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。登记对象是指不动产权利，依据2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。[1]由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。所以在登记前数据整合需要搜集的主要数据应该涵盖土地、房屋、草原、林地、海域等数据信息，根据地区差异可能存在部分差异。当前，我国各类不动产登记职责分散在不同的部门，分散的不动产登记具有诸多弊端。[2]

2 数据现状分析

2.1 数据来源

鉴于不动产数据种类不同，可从对应管辖职权部门入手，土地数据主要由土地管理部门掌握，房屋数据可从房产登记部门获得，部分房屋和土地合署办公地区可以同时搜集到土地和房屋数据；草原数据和林业数据因主要属于农业范围，所以一般可从农业管理部门获取；海域数据一般都有海洋管理部门负责管理。

2.2 数据格式

每个部门的数据管理往往多是基于原有的管理纸质档案进行，进而对已有档案进行信息化建设。初期，主要是基于单机版的档案管理信息系统，只是对检索进行信息化。20世纪末基于《CAD电子文件光盘存储、归档与档案管理要求》等相关标准要求，档案管理信息系统逐步从单机版发展到网络运行模式。进入21世纪后，档案信息化建设步入高速发展阶段，数据实现大数据集中管理及C/S交互管理与更新。因此，从该历程可以看出，我们收集的数据无非是这些阶段的存储形式，主要为纸质(档案、表格、图纸等)、电子(CAD文件、扫描图片、PDF文档)、数据库等。

2.3 与现实差异

由于我国疆界辽阔、历史悠久，建国后，经历了土改、资产整合、城镇建设等进程，伴随着我国相关政策的不断完善，各部门职能部门在各阶段管理上的时代印记及漏洞，对现阶段的数据整合带来很对遗漏，每个部门在自己管辖范围内的掌握的数据都存在缺失现象，如人们早期购房时，对房屋产权比较重视，因而忽视了土地产权的办理，所以造成很对土地数据的缺失；土地部门由于国有土地相关政策比较健全，且各地方政府对国有土地带来的财政效益高度重视，因此相对的农村集体土地数据就比较薄弱；与此类似的还有林业管理，国有林管理比较完善，而集体林地管理就比较薄弱。海洋管理部门对大陆周边海域管理比较完善，而海岛部分，尤其是无人岛屿数据存在缺失。

2.4 与国标的差异

从上面数据来源分析可见，本次数据整合的数据来源是跨部门的，因此，各部门有行业标准不一，数据本身无论从结构上，还是从数据描述上就存在差异。但根据《不动产登记数据库标准(试行)》，主要存在：1)数据内容缺失严重，需要逐步补充完善；2)数据结构不一致，如字段定义、类型设置、长度设置、小数保留等问题；3)字段表述，因管理各时期的名词解释差异，需要使用现有的规范表述，如土地利用现状对土地用途的表述；除上述内容外，各行业间数据需要建立衔接关系，需要有统一的衔接编码。

3 整合问题处理

针对上述数据分析存在的问题，可根据区域特点开展数据整合工作，从各部门收集数据后，工作开展主要涉及数据转换和坐标转换方面的问题。

3.1 数据转换

依据不动产登记《不动产登记数据库标准》、《不动产登记数据库整合技术规范》、《不动产权籍调查技术方案》等有关标准和规范要求，对需整合数据矢量化后，将数据格式转换为统一标准格式，以原有数据为基础，建立统一编码体系，保持数据的有效关联。但由于现阶段各行业如土地、房产、承包经营权涉及的《地籍调查规程》、《房产测量规范》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》等规范仍有效，在五年过渡期内，继续按照原有相关标准规定开展工作。

3.2 坐标转换[3][4]

由于各部门间的管理标准不一致，基础数据中的图形库在整合过程中，需要对各自的坐标系统进行统一，对采用不同中央子午线的数据进行投影转换，以便统一个数据的空间参考系。对于已使用北京54、西安80或国家2000坐标系的数据可通过坐标系转换工具对坐标进行统一转换。如果采用地方独立坐标系，可以利用已知对应公共点坐标求出转换系数，再根据所得转换系数进行坐标系转换。

4 数据整合程序工作

1)按地籍区、地籍子区梳理子区内小区项目，包括开发商、开发年限、开发内容、面积、规划红线图、供地资料，商品房买卖情况等等内容。

2)按年份梳理小区项目，按时间倒排顺序梳理出每年开发的房地产项目，包括楼盘表、预测绘成果、实测绘成果等。

3)根据上述资料梳理出当前各个不动产登记单元的权利人和相关的权利情况，包括预告登记、预告抵押，首次登记，抵押、查封等限制类登记情况。

4)从数据库和其它途径把各类限制类登记数据情况单独梳理出来作为数据整合的对照资料，与当前权利人的实际情况进行挂接和验证，确保每个不动产单元的各项权利挂接到位。

5 数据关联

将收集整理的数据进行关联，用宗地编号把宗地单元和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用工作业务号实现不动产权利和登记过程关联，最终形成空间数据和非空间属性数据关联，最终形成历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记等，宗地编号采用城镇地籍调查规程中规定的方法编码，通过原宗地编号不按理相应的不动产权利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信息，用新单元编号对宗地编号属性赋值，并形成原宗地编号与宗地代码之间的对应关系表。

房屋登记信息，用原自然栋编号关联逻辑栋、层、户的信息，保留原自然栋信息，用新的自然栋编号属性项赋值，保留自然栋书中的宗地编号到逻辑栋、层、户数据表中。

图1

图2

6 总结

不动产登记数据整合是不动产登记平台建设的基础，也是保证不动产登记顺利起步的重点，虽然在整合过程中，无论从标准规范角度，还是从技术支持角度，数据量固然很大，但通过数据分析梳理可对问题进行分类，然后依据范围要求，采用现有技术手段，按国家进度要求开展数据整合工作，并建立数据关联。

[1]中华人民共和国国务院.不动产登记暂行条例(第656号令).

[2]王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨[J],中国法学,2003(2).

[3]李连伟,荣燕妮.WGS-84和BJ54坐标转换问题探讨[J].测绘与空间地理信息,200427(1).

[4]李朝阳,邵国防.传统坐标系到2000国家大地坐标系的转换[J].中国西部科技,2011,243(10).

TP393

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1009-3044(2017)24-0007-02

2017-07-03