土地授权经营工作思路浅析

文/严炯，中国铁路南昌局集团有限公司

从目前实际情况来看，虽然铁路发展速度非常迅猛，可是往往因为受到了一些因素的影响，比如管理机制相对来说比较落后、政企不分等等，从而使得铁路企业没有办法实现预期的经营效果。这也就充分说明必须要对铁路系统实施公司化改造，对其进行公司化改造的整个过程当中自然而然会和土地改制联系在一起。铁路生产经营性划拨土地经过国家批准运用授权经营这种方法来对其进行合理配置，采用开发土地方式使得铁路运营收入不断地得到提高，最终让以地养铁的这一目标得到了有效实现。

1 铁路土地管理工作具备的特征

1.1 具有多个用途

除了包括铁路与工业这俩个方面的用地之外，而且还包括了办公用地和市政设施用地等多个不同的方面。

1.2 通过多种途径来取得土地

铁路作为了由国家来进行扶持的一项根本设施，铁路一般情况下是由行政划拨来取得土地，当然还能够通过置换或者是征迁来取得土地。

1.3 管理不够集中

具体体现在了以下俩点:第一，有多家部门来进行实施铁路土地管理工作。通常是铁路局集团公司土地管理部门来对土地科学有效地进行管理，铁路局集团公司下属公司也管理一部分土地，除此以外，极个别铁路在进行用地和征地的一系列过程当中是通过有关单位来办理土地证，可是没有把其交到铁路局集团公司土地管理部门，从而导致出现了土地使用证证载使用人和权利非常杂乱的这一种情况；第二，铁路线状分布使得土地出现了跨越城市与跨越县区的现象，更为严重的还会跨越省份。

2 铁路土地授权经营工作面临的困难

通过一系列实践研究表明，铁路土地授权经营工作所面临的困难主要有土地无证、资金问题和权属不规范以及土地分割等。以下对于所面临的这些困难进行了详细的探讨。

2.1 土地无证

没有领取土地证。具体指在最近几年当中所建下的那些新项目用地，在进行了征地之后因为受到了多个不同方面的影响，所以没有办理土地证。还有一些是早期历史遗留的习惯用地因为征地手续不完善也未办理权属证明。此外还有丢失了土地证原件的。因为土地证原件被公告收回或者是注销了，所以铁路用地用途在一定程度上出现了变化，那么在进行年检的时候，需要由相关土地部门来对其实施变更登记工作，由于没有根据规章制度标准来缴纳费用，使得收回了原来的土地证，可是仍然有实物。

2.2 资金与工作量的问题

当前形势之下，大部分铁路用地不动产权证都是在很久以前所领取下的，土地不动产权证当中的附图都是手工画下的，所进行采用的测绘方式跟不上时代的脚步，而且和土地管理系统之间没有办法连接。按照当前所出台的相关政策，在对权属工作进行完善的过程当中，除了应当实施地籍测绘之外，与此同时还应当实施土地登记公示与四邻指界，在进行实施这些工作的时候前提是应该有大量的资金支持。如果想要在资金不是非常充足的条件下来把权属完善工作完成好显得非常不容易，工作量大且复杂。由于铁路用地来源非常的繁杂，包括日伪时期的留用土地、地方政府负责征地、交由铁路使用的土地等等。在进行完善权属的过程当中，除了应该对于铁路部门以前所保存的那些资料进行查阅之外，与此同时还应该去多个地方部门来对资料进行查阅，需要花费很长时间才能够把资料搜集工作与整理工作完成。

2.3 权属不符合要求

权属不符合要求具体包括土地证使用权种类不符合要求与名称不符合要求以及用途不符合要求这三个方面。第一，种类不符合要求。具体指的是没有对于使用权种类进行登记或者是登记的种类不符合要求，比如，所登记的使用权是“保留”、“国有”或者是“征用”等，而没有根据铁路土地授权经营当中所进行规定的要求登记成“划拨”；第二，名称不符合要求。土地使用权人名称不属于铁路局集团公司营业执照名称，那么就说明其不符合要求。按照铁路总公司在调整铁路局集团公司管理规章制度的过程当中，虽然重新整合了土地管理分局，可是并没有进一步健全以前的土地使用证。因为铁路管理机构的变革，从而使得使用权人名称出现变更的土地相对来说也比较多；第三，证载用途不符合要求。根据相关标准规范需要把其登记成一级交通运输铁路用地。

2.4 土地分割方面

在土地分割方面存在的问题具体表现在了对于结果进行清查时的混合用途土地，根据铁路土地授权经营中的一系列相关规定，要求混合用地必须应当经过分割办证这项程序之后然后再进行生产用地授权经营处置。可是从某种角度上来说，混合用地形成往往非常的繁杂，受到了历史遗留、国家改制政策等因素的影响。主要表现在了:政府部门要求进行换证且重新获取土地权的、被他人侵占，但是暂时没有提出权利要求等。要是这部分土地实施了分割登记，并且对于权属进行了健全之后，地方政府如果不给具有权属纠纷的铁路用地和住宅用地等非生产用地颁发土地不动产权证的话，那么必然就会使得铁路用地资产发生大量的流失情况。

3 铁路土地授权经营工作的思路

通过在土地管理工作当中所积累出来的那些经验进行充分运用之后，详细分析了铁路土地授权经营工作思路。

3.1 安排相关人员认真详细地研究所收集下的历史权属资料

在把没有办理土地证的原因真正弄明白之后，拿上所收集的历史权属材料和土地管理部门之间进行沟通然后进一步进行办理土地使用证。那些新建用地还没有来得及办理土地使用证的土地，铁路土地管理部门和建设部门之间必须相互配合，在此基础上和国土部门进行努力协商领取不动产权证。那些权属材料不完整但是不存在任何纠纷的土地，应该严格根据土地所有权与使用权当中所规定的相关要求来进行办理土地不动产权证。

3.2 结合实际情况，有效落实绩效沟通

如果想要从根本上推动公司员工可以积极地对工作业绩进一步作出改进，那么前提就是绩效考核必须得到员工们的理解与认可，绩效考核与沟通之间有着直接密切地联系。在绩效管理地过程当中，沟通在其中起到了至关重要的作用。所以这就需要全方位认识与了解集团公司用地的真实情况，然后与真实情况有效结合在一起，给员工们提供一个开放和谐的环境，只有相关管理人员与员工们共同站在实现集团公司战略目标的这个角度来进行考虑，这样才能够达到理想的绩效沟通效果。需要注意的是，在沟通的过程当中需要多注重绩效与发展这俩个方面，给考核结果作出总结，与此同时提出一定的完善对策。如果想要从根本上实现绩效考核的双向沟通，那么就可以从以下这几个方面来进行入手:第一，把绩效表现记录下来，提供详细的实际案例来对其进行支持；第二，企业应该打造一个良好的沟通文化氛围；第三，专门制定一项绩效考核面谈体系，让绩效考核沟通更加的规范化且合理化。除了以上这些之外，需要每个月对于各个管地单位绩效考核情况进行通报，然后每个季度土地管理部门召开一回交流会，让那些绩效考核相对来说比较好的管地单位进行经验推广且认真研究实际案例，这样才能够使得部门绩效考核方式进一步得到完善。

3.3 对于进行分割的土地

需要与省级国土行政主管部门之间进行良好沟通，然后得到政策支持，保证了工作具备可操作性的同时，在很大程度上节约了资金。根据文件当中“关于铁路局所具有的80坐标系测绘成果，其质量与《地籍调查规程》当中的需要之间相互符合，并且也满足土地登记发证要求的，应当对其进行采用，使得单位负担在最大限度上减少。”等一系列相关要求，应该在分割之后运用新测绘图纸或者是原土地使用证附图换发新证。

3.4 把目标管理落实到具体工作当中

实施WHG目标管理，在这当中的W代表的是由谁做、H代表的是怎样来做、G代表的是使得目标得到实现的一种根本保证。说的简单点儿，就是把目标管理工作深刻落实到实际行动策略当中，从而使得目标管理形成了责任到人和管控到位以及保障到底一种良好局面。在实施这一目标管理的时候应当提高对于绩效和制度以及文化等这几种保障的重视程度，最终使其目标得到了有效实现。

4 结束语

总而言之，通过运用土地授权经营方法来处置铁路土地，具有多个方面的优势，在短时期内能够不用进行缴纳数额非常大的土地租金或者是出让金，这样不仅在很大程度上减少了铁路企业的改制成本，而且最主要的是降低了负债。铁路企业完成了授权经营之后，能够根据相关法律制度开发土地资源，从而实现了资产盘活这一目标。

[1]张晓峰.土地授权经营工作思路浅析[M].四川人民出版社，2015（19）.

[2]王慧敏.浅谈土地授权经营工作思路[M].同济大学经济与管理学院,2015（06）.

[3]郭晓冬.财务竞争力与可持续发展.北京经济管理出版社，2014（37）.