论“小产权房”的法律保护

赵 媛

海门市人民法院，江苏 海门 226100

“小产权房”自产生以来便是人们关注的热点，它的交易并没有得到国家的相关认可，它的产权证并不是受到有关部门认可的，亦没有受法律的保护。没有得到法律保护的“小产权房”在不少方面权利就得不到保障，甚至存在相互冲突和矛盾的地方。在新形势下，我国对“小产权房”市场应当加强管理，促进“小产权房”市场向规范化发展，这样才能保护相关利益者的权益。本文就从“小产权房”的法律保护相关问题进行探讨。

一、法律保护“小产权房”的必要性

(一)保护有关权利人的合法权益的需求

“小产权房”的相关权利人大部分是农民或者中低收入者。农民一般是想要从土地制约当中解放出来，而中低收入者更多的是买不起房价飙升的城市商品房。在小产权房产生之初大多位于城乡结合部，在这个地方大多居住的是外来务工人员和农民工。随着城市的发展，越来越多的人涌入城市，他们为城市的发展贡献了自己的一份力，基于居住、上学或户口转移等需求，他们想要一套属于自己的房产，但是由于经济能力限制，他们的目光转向了低价位的“小产权房”。不得不说的是“小产权房”的确解决了许多中低收入者的居住问题，也一定程度上缓解了房地产泡沫，但是“小产权房”的相关权利者的权利却没有得到很好的保障，一些纠纷时有发生，诸多相关问题在法律中没有明确规定。

(二)改善民生的需求

“小产权房”虽然没有得到国家方面的认可，却拥有着惊人的数量。价格相关较高的商品房将低收入者排除在外，低收入者为了满足居住需求，他们的选择余地也非常有限，虽然国家对于廉租房、经济适用房的投入并不少，但是杯水车薪城市房产缺口仍然很大。为了解决居住问题，低收入人群只能忽略“小产权房”没有合法证件的问题。

没有合法证件的“小产权房”相关一系列问题却不容忽视。在相关法律政策和法院判例当中，也并不认可不是本集体组织成员“小产权房”的买卖的合法性和有效性，那么“小产权房”的其他购买人的利益就得不到保障，进而导致纠纷不断。住房问题历来就是关系民生关系社会稳定的重要方面，保护购买“小产权房”的群体的相关权益也关系着民生改善关系着社会稳定。

二、完善“小产权房”的法律保护建议

(一)对合法的“小产权房”予以保护

“小产权房”有合法的，也有非法的。对一些不合法的“小产权房”国家必须禁止交易，法律法规也不能承认其合法性。而对于已经完工的“小产权房”，可以由政府出面进行征购，使其成为廉租房或经济适用房，再提供给低收入者进行购买。这样，就能够节省资源，免去强拆的成本和避免资源浪费，又可以缓解住房压力，弥补住房缺口。对于农村土地上修建的“小产权房”，整体来看数量不多，大多是由集体组织内部交易之后所剩下的，房屋的质量等合法达标，法律应当给予其合法地位，并且完善其相关产权等问题。

(二)赋予房屋流转权，兼顾双方利益

随着城市化的进程，农村人口急剧减少，而保护农民产权的相关制度也有些过时。农村人口向城市转移，农民在城市里长期居住，他们对于宅基地上的房屋也就没有需求，为了增加收益，他们更愿意在宅基地上建造的房屋可以投入市场，进行出卖。但问题是如何在不影响宅基地的使用权的基础上进行房屋买卖。法律可以保留宅基地的使用权、赋予宅基地上的房屋流转权，让农民持有使用权但对房屋的买卖和购房者的户籍等进行放宽，也就是让其他不是集体经济组织的购买者可以拥有房屋产权却没有土地使用权。这样一来，就可以兼顾了“小产权房”的买卖双方的相关权益。

(三)完善“小产权房”管理的相关法律

保障“小产权房”的合法利益，应当加强对“小产权房”的科学管理，完善相关法律法规。首先，可以对“小产权房”的合法性进行认定，明确其合法的相关条件。其次，可以对“小产权房”的相关税收进行规定，完善相关手续，以便于正式产权的办理。第三，进一步完善《物权法》当中关于土地权利制度的相关规定，规范“小产权房”的交易活动，确保房地产市场秩序。

三、结语

“小产权房”涉及的利益群体相对来说比较庞大，交易市场也较为混乱，因此，必须从立法入手，完善“小产权房”的法律保护，保护相关权利人的合法利益，有效规范小产权房市场，促进我国房地产健康有序的发展。