乡村旅游房地产开发简述

■房晓敏

山东省青州市房地产交易中心

乡村旅游与经济发展水平有关。我国的乡村旅游，先是从大中城市的郊区、风景名胜区的周边、特色古镇等以旅游为主的地区开始兴起的。可见，乡村旅游是以特色旅游为主要目的。随着我国经济的不断发展，人们物质生活水平提高的基础上，增加了对精神文明提高的要求。人们对传统景区的模式已经非常熟悉。这个时候，有新意、有特色、更安静、更朴素、更自然、更能返璞归真的乡村旅游日益受到城市居民的欢迎。他们更希望远离城市的喧嚣，远离工作的压力，远离城市快节奏的生活，回到与城市生活截然不同的乡村慢生活中度过假期。

我国旅游业2016年完成实际投资12997亿元，同比增长29%，增速均高于第三产业和房地产业投资。因此，我国旅游业投资潜力巨大。随着我国经济的快速发展，国家更加侧重产业结构的调整和整个产业结构供给的良性循环，不再侧重经济发展速度，而是侧重于经济发展质量。随着世界经济日益衰弱对我国经济的影响，使我国经济下行压力加大，但是在这一情况下，我国旅游投资继续保持逆势上扬的态势，旅游业在经济发展和劳动力就业方面起到的作用越来越大，我国的旅游业就像黄金周一样，来到了新一轮的发展黄金期。我国旅游业创造的GDP占全国总GDP的比重自近几年起变得越来越大。我国旅游业2017年创造的GDP为9.13万亿元，占我国GDP总量的11.04%。直接和间接从事旅游业的人员占全国就业总人口的10.28%。

乡村旅游业是我国旅游业的重要组成部分。近几年，我国乡村旅游的年接待游客人数已经达到三亿人次，旅游收入超过400亿元，占全国出游总量的近三分之一。我国31个省区市都已经有了农业旅游示范点，总数已达到359家。这些示范点包含了乡村旅游的各种形态。我国每年的假日黄金周都是我国旅游出行的高峰期，极大的促进了我国旅游业的发展。其中，选择乡村旅游的比例约占70%，每个黄金周形成大约6000万人次的乡村旅游市场，这充分说明乡村旅游已经成为我国旅游业新的增长点，这一领域有巨大的消费市场可待开发。

通过以上可见，乡村旅游的发展对我国的经济发展和农村农业的发展具有重要作用。乡村旅游的形式有多种，根据当地的特色，可以分为革命老区、历史古村、区域特色、农家乐。近年，在传统农村休闲游和农业体验游的基础上，出现了会务度假、休闲娱乐、自驾游、养生游、民宿等项目的新兴乡村旅游方式。这些旅游产品的共同点是建立在我国的经济稳定快速发展和人民收入水平提高的基础上的。它们的共同要求是提供这些旅游产品的乡村地区要有好的自然环境，要有好的基础设施，要有便捷的旅游服务体系。这些都需要进行旅游再开发，其中很大一部分可以通过房地产的开发来实现。

我国乡村旅游与我国房地产市场的发展基本是在同一时期。它们都是兴起于90年代，2000年后开始发展，近十年发展迅速，达到了新的发展高度。我国房地产业的发展形式也是多种多样的，其中就包括了与乡村旅游相结合的一种房地产开发形式。目前，这种房地产开发形式主要是以乡村旅游周边的小城镇建设为主。乡村旅游要想具有快速平稳发展更大的动力，就应注入房地产开发的推动力，即与小城镇建设相结合。小城镇建设具有乡村旅游的地缘优势。小城镇与乡村相比具有更加完备的基础设施。二者能够互相促进，互为补充。小城镇周边乡村旅游的蓬勃发展可以形成乡村包围城镇的态势，逐步达到小城镇的全域旅游。还可以联合小城镇和乡村各自的优势发展企业，旅游商业等产业。

城市经济的快速发展，人们收入水平的提高带动了乡村旅游的快速发展，反之，乡村旅游的兴起也促进了周边小城镇的经济发展，提高了我国的城镇化率。我国平均每年新增小城镇约800个，10年中有1亿农村人口落户小城镇。要想加快小城镇建设，加快当地房地产业的开发是必不可少的要素。乡村旅游的发展一定程度上带动了周边小城镇的发展，一个城镇发展了，外来人员就会增多，这其中包括游客、投资者、工作者、开发者。伴随着乡村旅游形式的多样化，很多新颖的项目近几年兴起，例如，民宿和养生养老项目。这些条件都有利于小城镇房地产业的开发。因此，小城镇周边乡村旅游的开发和小城镇房地产业的开发是相辅相成，互为促进的。

乡村旅游房地产的开发，主要是对周边小城镇房地产的开发，已经成为小城镇建设的重要组成部分。我国小城镇房地产业的发展一直是在平稳进行的。近几年，随着我国大中小城市房地产市场的火爆，在一定程度上也带动了小城镇房地产的开发速度。特别是随着乡村旅游的兴起，农民收入的增多，当地外来人口的增多，使得小城镇房地产开发近几年快速发展。项目类型也变的多样。目前主要存在以下三种。

以传统居住生活为主的商业地产。因为小城镇有更好的医疗、教育条件，致使农民进城购买房产的意愿增大。外来人口中以经商、工作为目的的人群，也乐意在当地购置房产。

以养生养老为主、重视环境的养老商业地产。这类项目一般是选在临近乡村旅游的边缘地带，很注重周围自然环境的舒适和优美程度。周围交通便利，大部分都有配套的医院或者养老院等。

以度假休闲为目的的新型民宿式、产权酒店式商业地产。主要是针对乡村旅游的外来游客开发。很多城市人群希望能在环境优美的乡村度过一段时间，而不是一日游。针对这类人群的需要，出现了既能租又能住的新型民宿式产权商业地产。这种项目大部分都配备有游乐休闲、会务等设施。

我国是农业大国，随着我国经济飞速发展，近几年，国家不断聚焦“三农”问题。十九大提出了实施乡村振兴战略,是国家作出的重大决策部署,是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家的重大历史任务,是新时代做好“三农”工作的总抓手。国家的一系列针对农村、农民、农业的优惠政策的推出，将更有力地推动我国乡村旅游的快速发展，进而推动我国乡村旅游房地产开发的发展速度， 助力我国的社会主义新农村建设。