基于城市文化核心圈的旧城更新发展评估体系浅析——以成都宽窄旅游圈为例

唐登红, 刘 英

(四川省明杰设计顾问有限公司, 四川成都 610000)

1 发展评估体系的构成

1.1 参与人员

以“公众参与”和“多专业协作”为基本思路，主要涉及开发商、政府、居民及规划专业、建筑专业、景观专业、市政专业、交通专业、结构专业人员等。

1.2 发展评估内容

发展评估包括两大阶段，一是对以建筑为代表的有形物质通过GIS数据分析与计算，对其使用价值、拆迁成本等关键性影响要素进行评估，确定每栋建筑使用价值、拆迁成本的等级，为同等条件下不同建筑发展方向的决策提供技术支持；二是在评估基础上，针对有形物质和无形物质，对包含建筑风貌改造、建筑内部空间改造、空间改造工程措施、街道空间重塑、节点景观设计、风险措施等各方面提出贴合实际的发展建议。

1.3 成果形式

最终形成一表两册的表达形式。一表为GIS格式的电子数据表，内含完整的建筑基础数据信息，可实时查看、编辑、更新数据表格，并根据需求多维度展示可视化信息。两册(纸质)分别为建筑调查数据分册、发展评估报告分册。建筑调查数据分册内附有每栋建筑的详细信息及照片、文化历史信息及评估过程等内容，以信息详实、方便查阅为基本目的，作为片区建筑及历史文化的详细记载保存；发展评估报告分册包含评估结果、发展建议等结论性内容，以信息高效浓缩、简洁有序为基本目的，是决策阶段和规划设计阶段的重要参考资料。

2 旧城更新发展评估体系在实践中的应用

2.1 概述

宽窄巷子景区位于四川省成都市中心老城区，由宽巷子、窄巷子、井巷子平行排列的清朝古街道及四合院落群组成，是以旅游休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街，与大慈寺、文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区，是成都的历史文化名片之一。

继“东进、南拓、西控、北改、中优”战略后，成都市将“老成都”片区作为中优的“先行区、起步区、示范区”，重点需要突出“文化+”导向，以“三增三减”为手段，实现“老成都、蜀都味、国际范”的新定位。“宽窄旅游圈”作为“老成都”片区的五大产业生态圈层之一，拟在现有宽窄巷子景区的基础上，对周边区域进行提档升级。

发展评估工作作为项目前期设计研究的重点基础工作启动，评估范围约10.6 hm2。区域内以20世纪90年代老小区为主。含王泽浚公馆、何氏骨科故宅、打包厂红砖房、传统川西民居建筑、清朝街巷、老城墙、防空洞等历史文化资源。

2.2 人员组织

旧城更新工作是一项涉及专业系统性、复杂性的综合项目，配备了规划人员、建筑人员、景观人员、市政人员、交通人员、结构人员，持续参与项目直到结束，以保障评估过程及发展建议的合理性、专业性。

2.3 现状调研

现状调研内容包括有形物质建筑的调查和无形文化价值的探寻。

建筑调查采取以现场踏勘为主，文献查阅、部门访谈、群众座谈等多种方式为辅的形式全方位获取资料。调查内容包含建筑基本情况(产权归属、修建日期、建筑功能、使用状态、居住户数、建筑由来、建造设计对象等)、建筑外部情况(建筑层数、外墙材料、建筑色彩、屋顶形式、屋顶材质、外观整洁程度等)和建筑内部情况(建筑层高、建筑结构、建筑户型、垂直交通方式等)三方面，并就建筑质量和建筑风貌形成初步的、感性的三级评判等级。

无形文化资源的调查主要采取文献查阅的方式，并结合群众口述、部门访谈等方式加以补充、完善。调查内容包括对历史遗存、典故、名人、民俗、街巷空间等。

最终将建筑基础资料整理为GIS数据表格，并按产权归属、修建日期、建筑功能、使用状态、建筑层数、建筑结构等要素分别汇总表达，形成可视化图表信息。

2.4 评估方法

2.4.1 明确保护建筑及评估对象

通过现状调研，对已明确为文物保护单位或公认具有风貌特色、人文价值的建筑予以保留；其余建筑则为需要评估的对象。

2.4.2 评估建筑利用价值

第一步，影响因子分级评价。选取与建筑利用价值最相关的影响因子：建筑结构、建筑性质、建筑层数，并利用GIS数据库，根据各影响因子内不同要素对建筑利用价值影响的高低进行分级评价。如，建筑结构中，框架结构建筑利用价值>砖混结构建筑利用价值>拆装式结构建筑利用价值。

第二步，GIS加权叠加，分级评估建筑利用价值。根据各影响因子对建筑利用价值影响程度的不同，分别加权赋值，利用ArcGIS软件构建判断矩阵，叠加分析，得出每栋建筑利用价值的综合权重值；根据权重值分值，划分建筑利用价值等级。

第三步，将理性计算出的建筑价值评估图与初期感性评判的价值评估图相互校验，对差异明显的建筑，再次核查资料，调整GIS中各影响因素权重值，反复校对、核查后，方形成最终的建筑价值评估图。

2.4.3 评估建筑拆迁成本

第一步，影响因子分级评价。就城市文化核心圈旧城改造而言，建筑拆迁成本主要受建筑利用价值、资金投入量、实施难易程度三方面影响，相应地影响因子则是建筑利用价值、建筑层数、使用状态、建筑性质。按照拆迁优先程度，利用GIS数据库，分别对四大影响因子(建筑利用价值、 建筑性质、 建筑层数、使用状态)进行分级评价。如建筑层数中，低层建筑拆迁成本>多层建筑拆迁成本>高层建筑拆迁成本。

第二步，GIS加权叠加，分级评估建筑拆迁成本。根据各影响因子对建筑拆迁成本影响程度的不同，分别加权赋值，利用ArcGIS软件构建判断矩阵，叠加分析，得出每栋建筑拆迁成本的综合权重值；根据权重值分值，划分建筑拆迁成本等级。

2.5 发展规划

2.5.1 建筑发展方向

建筑发展方向的确定，除了与自身人文价值、拆迁成本有关外，更受投资方建设力度的影响。本次发展规划基于旧城更新开发的基本原则，结合改造开发思路、改造建设力度、建筑拆迁成本等影响因素，以类似建设时序的方法合理划分为五级，形成不同开发力度下的发展方案。同时，统计各级保留建筑面积、拆迁建筑面积、改造价格、拆迁价格，粗略计算各等级投入资金，为决策者提供数据支撑。

第一级：保守风貌整治。以风貌整治为主要改造手法，仅拆除闲置、部分使用的建筑，或结合现有开敞空间拆除部分拆迁价值低的建筑，扩大可用空间规模。此方式只需收回少数建筑使用权；第二级：打通联系通道。在第一级的基础上，打通下同仁路及柿子巷与宽窄巷子之间的通道，增加柿子巷区域与现状宽窄巷子景区的纵向联系；第三级：塑造形象通廊。重点在于拓宽纵向通道两侧空间形成通廊，展示景区形象，清除宽窄巷子景区至西胜街间的建筑，将该片区打造为景区向南拓展的缓冲区域；第四级：成片发展。将水表厂、柿子巷东部和南部剩余的少量建筑拆除，仅成片保留中部建筑，整体形成可规模化发展、高效利用的空间。建议收回保留建筑的使用权，从风貌、业态方面统筹考虑，整体打造；第五级：全部拆除。除保护性改造建筑外全部拆除，资金投入量大，但设计方案能达到最优。需要收回所有拆除建筑使用权，实施难度最大。

2.5.2 整体业态与建筑风貌引导

基于对片区风貌的把控，结合宽窄旅游圈世界文化旅游目的地的定位，提出“特色保留”、“整体协调”的风貌改造基本原则。同时，基于《少城特色风貌区概念规划》，将跨界复合式休闲餐饮、老成都原真生活居住体验(酒店)、成都文创商品集合店(文创)等产业落实到空间布局。

2.5.3 建筑改造个例示范

以点及面，选择框架结构建筑、砖混结构建筑、砖木结构建筑各1栋作改造范例，对其建筑风貌改造、业态引导、空间改造工程措施进行细化，验证改造的可实施性，并为后续改造提供参考。如框架结构建筑改造。

(1)建筑风貌改造引导。墙面翻新刷白，部分区域采用浅灰色与深灰色的面砖混合拼贴。增加青灰色混凝土半坡屋顶，阳台护栏采用原木色木条与钢化玻璃结合的方式，顶层新增马头墙，营造新中式建筑风貌。

(2)业态引导。方案一：保留原有墙体，只改变建筑内部装潢，可将其改造为具有教育培训功能的内部空间(图1)。

图1 业态引导方案一示意

方案二：拆除建筑内部部分墙体，形成一个更大的空间，让新户型形成适用与商务办公的内部空间(图2)。

图2 业态引导方案二示意

方案三：将一层6户从中间全部打通，使空间更加宽敞，增加空间可利用度，可将其改造为青年公寓(图3)。

图3 业态引导方案三示意

(3)内部改造方式。原结构增加荷载不多的情况下一般加固梁、板；原结构增加荷载较多的情况下通常需要加固梁、板、柱、基础。框架结构建筑应根据功能改变、使用荷载变化等因素，结合原设计图纸、地勘报告对其进行鉴定，确定具体加固处理方式。

2.5.4 工程难点与风险提示

现状建筑多为老旧住宅，建筑使用性质、荷载改变后，包括产权问题、消防安全、结构安全、空间局促问题等均会加大投资金额，制约改造效果及实施难度。

2.5.5 空间格局引导

包括街巷空间和节点景观空间的梳理和发展引导。

(1)街巷空间。通过梳理现状街巷空间，重新组织人车分流的交通组织方式，增加东西向和南北向巷道，还原少城鱼骨状空间结构；重塑巷道景观及建筑，打造适宜旅游发展的、独具特色的巷道空间，还原少城小巷的慢生活方式(图4)。

图4 街巷空间改造前后对比

(2)节点空间。利用现有防空洞和老城墙，融入现代元素，以新的组织方式，打造创意街头空间或兴建城墙遗址博物馆等，实现文化再生，塑造富有特色的文化节点空间。

3 结束语

旧城更新发展评估体系在指标选择、因子确定等量化指标体系方面的研究还有待深入，但其思维模式、内容体系及成果形式的表达，在推动更新改造工作的合理性、规划设计工作的高效性、旧城更新方法理论研究的完整性和实用性方面具有极大的推广价值和现实意义。