浅析我国保障性住房建设的可持续性

王旭 高睿雯

1 引言

保障性住房又称为政策性住房，其包括廉租房、经济适用住房、保障性租赁房以及其他用于保障用途的住房。是指政府提供优惠，以出租或出售的方式提供具有保障性质的政策性住房，向中低收入的家庭供应限定户型、建筑标准、销售价格和租金标准。

最近几年我国出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）、《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号）等一系列的政策，对原有保障性住房体系进行了很多的补充和完善。

所谓的可持续发展，是在《世界保护策略》首次提出 “必须研究自然的、社会的、生态的、经济的以及利用自然资源过程中的基本关系”，确保全世界“可持续发展”。本文从保障性住房的可持续性方面入手，从经济的投资效益与融资渠道，受众民众的覆盖面和面临的社会问题，以及工程建设的质量和对生态的影响方面，分析了经济、社会、生态中我国保障性住房可持续性面临的问题，并提出了几点对策。

2 我国保障性住房建设可持续性的现状

2.1 融资渠道的可持续性

我国保障性住房建设规模持续增加，保障覆盖率明显提高。根据住建部的数据，2016年，全国棚户区改造计划开工600万套。据各地上报数据，全年开工606万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.48万亿元。虽然有公积金、社保资金、保险资金大举进入保障房融资模式，但由于保障性住房建设的投资收益率很低，依旧不能吸引民间资本，这就导致了保障性住房的资金链十分脆弱，影响着我国保障性住房的发展。

2.2 受众居民的可持续性

经过几十年的发展，我国保障性住房的覆盖面得到了巨大的提高，但是随着建设的发展，保障性住房的管理机制的不健全，准入与退出机制没有严格执行，导致一些受众居民配置的的错位与缺位，使得经济条件相对不错的人群进入了保障房的领域，或者经济条件变好的居民依然享受着优惠，让真正需要的居民无法进入受保障范围。同时，我国的保障性住房小区的配套措施还不是很完善，目前还是停留在住房的开工建设阶段，关于居民入住后的生活和物业管理，以及租住户的退出管理机制和监管服务都尚未健全和完善。

2.3 建设质量与生态的可持性

由于保障性住房的利润较低，一些开发商偷工减料现象层出不穷，致使近年来我国保障性住房出现了墙皮脱落、电梯质量、漏水等问题，建设的质量无法得到保障，严重影响保障性住房的发展。此外，我国保障性住房大多采用粗放型、耗能量高的建造方式和施工技术，没有采用节能减排的措施，浪费能源，生态的可持续性较差。

3 提高保障性住房建设可持续性的对策

3.1 发挥政府优势，建立多元化筹资渠道

借鉴国内外经验，发挥政府主体优势，推行信托贷款（REITs）的金融创新。若能将REITs模式在我国的保障性住房市场中灵活运用，可以缓解庞大资金的压力，解决我国保障性住房政策资金投入巨大而且市场投资收益率不高的困境。同时REITs模式能吸引社会资本参与，节约政府成本开支，从而实现我国保障性住房的可持续发展。合理提高企业投资保障性住房建设中的投资收益，同时缩短保障性住房的投资回收期，有利于建立多元化的筹资渠道。

3.2 建立合理的准入与退出机制

保障性住房的管理应建立严格的准入和退出机制，由市、县人民政府按限定的价格，集中向符合购房或租房条件的低收入家庭出售或出租，应实行严格的审核制度，保障性住房退出机制也应该严格执行，同时也应接受社会公众的监督，使得全过程的公开透明化。这样，从准入和退出两个方面管理保障性住房，充分发挥保障作用。

3.3 确保工程质量，完善相关配套措施

在保障性住房建设中，不仅仅只是为了降低建造成本，更要保证工程质量，尽可能选择国企进行开发，由于国企是国家的单位，在保障性住房建设中显然具有一定的义务，需要承担一定职责。纵观我国住房的建设实际，国企的建设更能保障住房的质量，在保障性住房建设中实行装修施工一次到位，避免由于二次施工导致结构的破坏和材料的浪费。政府也应加强保障性住房监管工作，建立严格监管体系，确保保障性住房工程保质保量地完工，交付给有真实需求的民众。与此同时，小区内配套也应齐全，教育、生活、娱乐、学习等几个方面设施，方便居民日常生活使用，确保居住的质量。

3.4 房屋应設计合理，有效满足居民需求

保障性住房不同于商品住宅，保障性住房面积应该本着“经济”为主要标准，严格控制户型面积。由于政策的要求，以小户型为主的保障性住房也增加了房屋使用功能设计的难度，特别是一室型或一室一厅型，由于面积限制不可能像大户型齐全配有大厅、卧室、厨房、卫生间等，因此，设计应优先满足居民最为需要。另外，设计时要考虑有利于对老年人照顾、以家庭为单位的家庭代际关系等，例如一代、两代或者多代同堂等，设计更为合适的居住面积标准，来更好地维护家庭稳定。

4 结语

虽然我国近年来保障性住房取得了相当大的进步，但总体而言，保障性住房作为长期的民生工程，还未能够真正成熟、定型。保障性住房不仅要建好，切实发挥保障民生的重要“完全网”的作用，更要实现可持续发展，并要协调好并实现建设发展与人、资源、环境的和谐，强调生态、社会、经济的三者综合效益，使得它们能够均衡、和谐的发展，才是是保障性住房建设不竭的动力。

参考文献：

[1] 李德智.英国提高保障性住房项目可持续性的策略及其启示[J].工程管理学报.2016（30）：50-54

[2] 赵冬竹. 我国保障性住房可持续金融创新模式研究[J].中国市场.2014（46）：104-107

[3] 陈日光. 厦门市保障性住房建设可持续发展的管理与技术策略[D].华侨大学硕士论文.2014

[4] 田玉忠. 我国保障性住房体系发展可持续性探讨[J].宁夏大学学报.2011（33）：153-159