投资性住房需求、技术冲击与宏观经济

王建斌 尹微微

内容提要：“房子是用来住的，不是用来炒的”。投资性住房需求对我国房地产市场和宏观经济影响重大，但目前宏观经济学主流 DSGE模型对该问题尚缺乏关注。该文通过建构一个包括投资性住房需求和租房市场的 DSGE 模型，讨论了多个外生冲击对住房市场和宏观经济的影响。结论为：正向技术冲击导致经济繁荣的同时导致房价上升和投资性住房需求下降，负向技术冲击则导致宏观经济衰退、房价下降及投资性住房需求上升；正向商品住房土地供给冲击导致房价下降和投资性住房需求上升；正向住房服务需求冲击导致房价和投资性住房需求上升；正向自有性住房需求冲击则导致房价下跌和投资性住房需求下降。

一、 引 言

房价和住房市场稳定对中国经济健康发展至关重要，也是宏观经济学关注的重要问题。我国住房市场的一个突出特征是投资性住房需求占住房总需求的比例偏大。在我国当前住房市场中，住房不仅仅是一种耐用消费品，而且具有重要的投资品功能。通过投资住房，投资者可以获得租金收入和房价上涨的收益。近年来我国城市房价的快速上升很大程度上受到大量投资性住房需求推动的影响，这在政府部门出台的各种控制住房投资的政策以及“房子是用来住的不是用来炒的”的宣传中表现的淋漓尽致。对投资性住房需求进行深入分析，揭示其波动规律及影响因素有着重要的理论和实践意义。值得注意的是，现有宏观经济学主流 DSGE 模型对此问题尚缺乏关注。本文通过建构一个包含投资性住房需求和租房市场的DSGE模型试图对该问题做一探讨。相比已有文献，本文模型可以详细分析各个外部冲击如技术冲击、土地供给冲击对多个住房市场变量特别是投资性住房需求的影响机制。模型借鉴了Iacoviello(2005)，Zha(2013，2014)以及Kiyotaki(2012)的研究成果，但在关注重点、结构、参与人效用函数和系统结构性冲击设定等方面有诸多创新。本文研究丰富了DSGE理论文献并有较大的宏观经济预测和政策分析实用价值。

本文研究和一系列文献相关：Iacoviello (2005)的开创性论文中首先将房地产部门引入了DSGE 框架，在其模型中引入了异质性参与人和信贷约束，说明房价上升改变了信贷约束部门的抵押品价值，增加了其借款能力，从而导致更多的投资和消费；查涛等(2013)的模型中结合了住房和劳动力市场并加入了金融部门及劳动市场匹配摩擦试图讨论房价和失业率之间的关系。住房需求冲击通过房价影响到信贷供给和工作岗位创造，并导致失业率变动。房价上升导致投资增加和更低的失业率；苗建军等(2014)在一个包含异质性生产率企业和租房需求的模型中讨论了住房租金价格比和企业流动性约束的关系，试图解释住房租金价格比和宏观经济波动实证上的相关性；陈彦斌、邱哲圣(2011)则通过一个修正的 Bewley 模型讨论了高房价对居民储蓄率的影响，指出高房价导致较高的居民储蓄率并总体上降低了社会福利；何青等(2015)通过一个拓展的 Iacoviello 模型说明住房市场抵押率冲击和住房需求冲击是造成我国宏观经济波动的重要因素。

综合以上文献，目前虽然已有比较丰富的包括住房市场的 DSGE 模型，但其侧重点主要是房价、房地产投资对宏观经济的影响，而宏观经济波动等外生冲击对住房市场的影响讨论相对较少，基本没有引入我国特有的商品房土地供给制度，特别缺乏对住房投资性需求的分析。鉴于住房市场稳定对中国经济健康发展的重要影响，构建一个符合我国经济现实，全面讨论传统宏观经济学中各种冲击对住房市场影响的模型是非常必要的。

为了将投资性住房需求纳入 DSGE 模型的研究框架，本文在模型中引入了异质性参与人和住房租赁市场：工人家庭同时通过自有住房和住房租赁满足其居住需求，企业家部门则同时积累实体资本和投资性住房，并通过向家庭部门提供住房租赁获得房租收入。通过以上设定，模型清晰地定义了投资性住房需求。此外模型还包括一个住房生产部门和政府土地出让部门，住房生产部门通过土地市场向政府支付土地出让金获得土地，政府得到土地出让收入并用于支出，这样构建的模型基本上符合我国经济现实。

基于该模型，本文讨论了四个外生冲击对多个住房市场变量及宏观经济的冲击反应和影响机制。

首先是技术冲击。真实经济周期学派认为技术冲击是宏观经济波动的主要来源，全要素生产率的波动通过多种推动机制导致投资、国民收入、消费等变量同时变动。但技术冲击对住房市场的影响没有得到应有重视。在本文模型中，住房投资作为其他实体产业投资替代品，技术波动通过改变企业家部门实体经济投资和住房投资的相对回报率，导致住房投资性需求及房价、房租等多个变量变动。根据真实经济周期理论，正向技术冲击导致经济繁荣，反之则导致衰退。模型通过引入技术冲击，试图回答以下问题：周期性经济波动对住房市场影响有哪些？衰退期实体经济投资收益的下滑对住房投资需求和房价有何影响？住房市场波动对其他实体经济有那些影响？

其次是土地供给冲击。根据我国独特的土地管理制度，住房生产企业必须向政府部门支付土地出让金获得住房开发用地。土地供给的波动直接影响到当期住房供应并影响到房租、房价及未来房价的预期从而影响到投资性住房需求。通过在模型中引入土地市场，本文分析了政府土地供给冲击对住房市场及宏观经济诸多变量的影响。

再次，模型分析了自有住房需求冲击的影响。自有性住房需求定义在第二部分模型中具体给出，系本文首次提出。该冲击反映了居民在自有住房和租房服务之间的偏好变化。这一冲击系本文独创。近年来我国人均年龄逐渐增长，相对于年轻人，中老年人更偏好于自有性住房而不是租房，这种偏好改变对住房市场及宏观经济会有什么影响？模型中讨论了这一冲击，得出了一些新颖并有意义的结论。

最后，模型讨论了住房服务需求冲击的影响。根据模型设定，该冲击导致居民对自有住房和住房租赁服务需求的同时变动。Zha(2013)论文中引入了该冲击，说明居民住房服务需求的改变致使房价变动，影响了信贷约束市场主体的抵押品价值从而改变其借款能力，导致宏观经济出现相应波动。本文讨论了这一冲击，发现在模型中居民住房服务需求的变化对住房市场和宏观经济产生复杂而有趣的影响。

文章组织如下：第二部分说明模型的建构并推导出均衡方程，第三部分设定了模型中参数，第四部分基于模型详细分析了四个外生冲击对诸多内生变量的影响，第五部分总结全文并讨论了模型扩展及未来研究方向。

二、 模 型

借鉴Kiyotaki(2012)，模型包括工人、企业家、企业、政府四种参与主体。工人向企业提供劳动得到工资用于购买住房服务以及个人消费；企业家向企业提供资本得到资本租金收入，并利用其投资性住房向家庭提供住房租赁得到房租收入用于消费投资。企业家投资包括实体行业和住房投资两部分，企业家在实体行业投资和住房投资之间进行权衡，在边际上两种投资回报相等；为了模型简化，假设企业家部门不消费住房；企业包括最终产品生产企业和住房生产企业两类，最终产品生产企业在要素市场购买工人劳动和租用企业家资本用于生产最终产品，并支付相应工资和资本租金;住房生产企业从最终产品生产企业处购买最终产品并从政府部门购买土地用于生产住房。政府部门通过土地市场向房地产企业提供土地，获得土地出让收入用于政府支出。

1. 工人

代表性同质工人为企业提供劳动获得工资用于消费和住房服务的购买。代表性工人最大化如下期望效用函数：

Et为期望算子，βw为工人的主观贴现因子，Cw,t为工人t期消费，Hw,t为t期工人住房服务消费数，这一住房服务概念为本文的关键创新，定义为：

(1)

要将租房市场引入DSGE模型，主要的困难在于如何让家庭部门同时既有自有住房又有租房需求。通过以上效用函数设定，住房租赁和自有住房是不完全替代品，工人必须同时租房和购买自有住房以进行住房消费，该设定保证模型家庭租房和自有住房购买存在正的稳态值。

工人的预算约束为：

Qtho, t+RH, tHr, t+Cw, t=wtnt

(2)

工人自有住房的变动满足以下方程：

Ho, t+1=(1-δ)Ho, t+ho, t

(3)

δ为住房的折旧率。工人t+1期的自有住房数量Ho, t+1等于工人t期的自有住房数Ho, t乘以1-δ加上工人在t期新购买的住房ho, t。

根据以上工人的效用函数、预算约束和自有住房积累方程可以得到以下一阶条件：

(4)

λw, tQt=Etβλw, t+1Qt+1(1-δ)

(5)

(6)

(7)

这里λt为工人预算约束的拉格朗日乘子，方程(4)是为当期消费的一阶条件，方程(5)为Ho, t+1的一阶条件，可以理解为自有住房的需求方程，方程(6)为租赁性住房需求方程，方程(7)为劳动供给方程。

2. 企业家

企业家持有实体资本和投资性住房，通过向企业及工人提供资本和住房租赁分别获得资本和住房租金收入，用于消费、实体资本和投资性住房积累。企业家最大化以下期望效用函数；

其中βe为企业家的主观贴现率，Ce, t为企业家消费。其预算约束

Qthe, t+It+ce, t=Rtkt+RH, tHe, t

(8)

上式中he, t为企业家部门当期投资性住房购买数量，It为实体投资，Rt为当期资本租用价格，RH, t为住房租赁价格，He, t为企业家持有的投资性住房存量。

资本和投资性住房积累满足以下方程：

kt+1=(1-δ)kt+It

(9)

He, t=(1-δ)He, t+he, t

(10)

这里δ为资本和住房的折旧率，为了模型简化，我们假设二者的折旧率相等。

根据以上效用函数和约束条件，得到企业家部门一阶条件。

(11)

(12)

λe, tQt=βeEtλe, t+1RH,t+1

(13)

(11)式为企业家的消费欧拉方程，λe, t为预算约束的拉格朗日乘子。(12)式为企业家资本积累的一阶条件，(13)式为企业家投资性住房积累的一阶条件。根据(13)，企业家部门的住房投资收益取决于住房的租售价格比和未来房价的预期变动。

值得注意的是：通过以上方程(5)及方程(12)可以看出，在模型中住房同时具有耐用消费品和投资品功能，作为耐用消费品，房价等于家庭当前和未来住房预期边际效用的贴现和；作为投资品，其价格等于房租当期及未来预期收益的贴现和。住房在企业家和家庭部门的分配使得二者相等。

3. 企业

企业部门包括最终产品和房地产生产企业。最终产品生产企业从工人处购买劳动并从企业家处租用资本，采用以下柯布-道格拉斯生产函数生产无差别最终产品：

上式中At表示t期的技术水平，nt和kt分别为生产中使用的劳动和资本数量，根据以上生产函数，最终产品生产企业的劳动和资本需求分别为：

(14)

(15)

我们假设住房生产企业不直接使用劳动和资本生产住房,而是购买最终产品作为投入并从政府处购买土地结合生产住房。住房生产函数为以下里昂惕夫形式：

这里Yh,t为房地产企业购买的最终产品数量，lt为住房生产企业的土地购买数量，采用该种生产函数主要基于以下考虑：首先土地在住房生产中具有特殊地位，考虑到我国商品房土地出让过程中的容积率规定，假设住房产量和土地出让数量存在特定的比例关系是合理的；其次根据该假定住房生产企业不存在对劳动和资本的直接需求，极大的简化了模型。

假设房地产生产企业为完全竞争，因此利润为零，得到以下零利润条件：

Qt=v+upl, t

(16)

上式中Qt为房价，pl, t为土地价格，

根据住房生产企业的生产函数，得到住房生产企业对最终产品和土地的需求为：

Yh, t=vht

(17)

lt=uht

(18)

4. 政府部门

政府部门在t期以价格pl, t向住房生产企业出售土地lt，得到土地出让金用于政府支出，政府的土地出让收入为pl, tll, t，假设住房折旧后政府回收土地，因此政府是土地市场唯一的供给者。

5. 均衡条件

根据以上模型建构，可以得到以下均衡条件：

“十二五”期间，丽水市共发生地质灾害险情484起，其中，有人员死亡的地质灾害8起，死亡50人，分别比“十一五”期间增加58%、60%和66.7%。特别是2015年莲都区里东山体滑坡事件，造成38人死亡，27户房屋被埋，21户房屋进水；2016年遂昌县苏村山体滑坡事件，造成26人死亡，2人失联，20户房屋被掩埋，17户房屋进水，给人民群众生命财产造成了巨大损失。

(1) 最终产品市场均衡：

yt=Cw, t+Ce, t+It+Yh, t+pl, tlt

(19)

当期最终产品等于工人和企业家的消费、当期投资和房地产企业的投入品购买加上政府支出。政府支出为其土地出让金。

(2) 新建住房市场均衡：

ht=ho, t+he, t

(20)

本期新建住房供给等于工人自有性住房和企业家的投资性住房购买。

(3) 租房市场均衡：

He, t=Hr, t

(21)

工人的租赁性住房需求等于企业家的投资性住房。

以上整个系统共21个方程，包括21个内生变量，分别为：

yt,yh, t,pl,Qt,Hw, t,Hr, t,Ho, t,He, t,ht,ho, t,he, t,Rt,RH, t,wt,nt,It,kt,cw, t,ce, t,λw, t,λe, t。

6. 结构性冲击过程

模型包括四个结构性冲击过程，分别为技术At、住房服务需求ψt、土地供给冲击lt、自有住房需求ηt，四个冲击满足以下AR(1)过程。

三、 参数校准和稳态

根据以上框架建构模型后，首先必须设定结构性参数，并计算模型的稳态，模型稳态计算比较复杂，我们在论文附录中详细说明。

工人住房服务的参数选择：住房偏好系数ψ稳态值设定为1.65。设定稳态时自有住房偏好参数η=0.7,自有住房和租房服务的替代弹性ρ设定为0.6。该项设定使得模型稳态时家庭自有住房率为74.1%，符合当前我国的相关数据。

房地产生产部门的结构性参数设定：为了模型简化，里昂替夫生产函数中的两个参数(u，v)，设定为v=1,u=1。 政府稳态的土地供给数量l设定为0.2。根据该设定，模型稳态时的政府土地出让收入占GDP比例6.61%，基本和我国数据相吻合。

结构性冲击自相关系数：采用RBC文献中的设定，技术冲击具有较强的持续性，设定为ρa=0.975；模型假设土地供给冲击相对短暂，自相关系数取值为0.75;居民住房服务需求冲击、居民自有住房需求冲击具有持续性,冲击中自相关系数取值为0.9。

模型的参数设定如下表：

表1 模型中结构性参数设定

四、 模型冲击反应及经济机制分析

模型中加入四个冲击，分别是技术冲击、土地供给冲击、住房服务需求冲击和自有性住房需求冲击，对应了结构性冲击过程At，ψt，lt，ηt。根据校准参数，我们得到模型内生变量对上述冲击响应函数，并探讨其背后经济机制。

模型通过引入技术冲击分析我国当前GDP 增速放缓，实体经济收益率下降的形势下，住房投资作为实体投资的替代品，资本的涌入对投资性房地产需求、房价、房租等变量的影响；土地供给冲击则是当前研究关注的重点，模型假设政府是唯一的土地提供者，我们分析土地供给变化导致的住房产量变动对模型中多个变量的影响机制；自有住房需求冲击则分析住房自有住房需求变动的影响。居民在自有性住房和租房之间偏好的改变如何影响住房市场和宏观经济；最后参考 Zha(2013)讨论住房服务需求冲击对系统各个变量的影响。为了便于描述，定义以下概念：新建住房投资率指企业家投资性购房占当期新建住房比例；新建住房自有率指工人部门自住性住房购买占当期新建住房比例。以下讨论中，所有冲击均为标准差 0.01 的正向冲击。

1. 技术冲击

图1 技术冲击对住房市场价格因素冲击反应图

资料来源：作者自制，下同。

根据图1，一次正向全要素增长率冲击导致房价立即上升，房价的变动呈倒U形，10期后缓慢下降，这和何青等(2015)讨论一致；房租也在冲击后呈倒U形；在冲击发生后立即上升并持续上升，10期后开始下降；住房租售价格比也呈现类似反应。其机制可以理解为：全要素生产率上升导致工资上升，通过预算约束式(2),工人增加了住房服务需求导致房价和房租上升；由于资本回报率上升，根据方程(13)住房租售价格比出现上升，但没有资本回报率上升幅度大，其原因是预期的房价上升部分带来了额外的投资收益。随着冲击的减弱，生产率逐渐回归到初始水平，企业家资本租金和工人工资收入开始下降，导致对住房的居住和投资需求减少，需求下降导致房价和房租下跌；租金价格比也随着资本回报率的下降而下降，但是下降幅度低于资本边际回报率的下降幅度，原因是房价的期望下降造成了住房持有的额外损失。

图2 技术冲击对住房市场均衡数量的冲击反应

根据图2： 一次正向技术冲击后，企业家部门当期投资性住房购买出现下降，工人自有性住房购买增加，这和我们预期相一致；新建住房投资率下降，自有率上升。其机制为全要素生产率上升导致当期及预期较高的实体资本投资收益，企业家增加实体资本投资并减少其投资性住房持有；随着技术冲击逐渐减弱，资本边际收益开始下降，面对超过稳态的住房租售价格比，企业家部门缓慢增加投资性住房购买。

图3 技术冲击对宏观经济主要变量的影响

根据图3，和 RBC 文献一致，国民收入在一次技术冲击后出现一个快速上升，随后缓慢下降；和产出波动相对应，工人劳动时间冲击后出现上升，在10期后回到原点，并逐渐下降。这体现了RBC文献中闲暇的替代机制，工人面对生产率上升导致的临时工资上升增加了劳动时间，进一步推动了产出增加。

由于我们模型的对称性，依据同样的机制，一个负向技术冲击(经济衰退)导致房价和房租下降，企业家部门投资性住房需求上升，工人自有住房购买下降，这与近年来我国 GDP 增速下降，但投资性住房大量增加的经济形势相吻合。

2. 土地供给冲击

图4 土地冲击对住房市场价格因素影响

接下来讨论住房市场和宏观经济变量对土地供给冲击的反应。根据图4，和预期一致，土地供给增加导致房价出现了一次性快速下降，而后缓慢上升；房租对土地供给增加的反应呈U形，冲击导致房租一次性下降后继续下降，而后缓慢回升；资本收益率R在期初有一个快速上升，而后缓慢下降；住房租售价格比反应和房租类似，呈现出倒U形。其机制为土地供给增加引起住房供应增加，导致房租和房价下降，随着冲击减弱，房价逐渐回升。资本回报率上升原因为土地供应增加致使更多的最终产出投入了住房生产，从而引起实体部门投资下降，资本数量减少导致了资本边际回报率上升。

图5 土地供给冲击对住房市场均衡数量冲击反应

根据图5。一次正向土地冲击后，工人自有性住房购买最初上升后逐渐下降；企业家部门投资性住房购买数量与之类似；值得注意的是新建住房投资率初始上升后逐渐下降；而新建住房自有率最初下降后逐渐上升。土地供给增加导致的住房供给增加必须被家庭的自住性需求和企业家部门的投资性需求吸收。为什么住房租金价格比相对稳态下降时企业家仍然会增加住房投资？关键在于上图讨论中房价上涨预期。住房租售价格比下降导致企业家部门当期住房投资收益率有所下降，但是预期到未来的土地供应下降以及随之而来房价上升的交易收益部分抵消了当期租金下降影响，导致企业家部门进行更多住房投资。

图6 土地供给冲击对宏观经济各变量的冲击响应图

最后讨论四个主要宏观经济变量：工资、劳动供给、GDP和实体投资对于正向土地供给冲击反应。根据图6，首先，工资出现了下降，劳动供给增加。工人面对房价的降低试图增加其收入获得更多的住房，这将导致劳动供给增加，而工资随之下降;由于工人劳动时间的增加，GDP随之上升；实体经济投资在期初出现了快速下降而后缓慢上升。为什么资本回报率上升的同时投资出现了下降？其机制为虽然住房供给的增加导致了房租的下降，但是根据图5中对房价的讨论，房价的期望上涨导致的房地产投资期望回报率的上升抵消了房租下降带来的对住房投资回报率的负面影响，企业部门住房投资数量超过了稳态值，由此导致投资的下降和资本收益率的上升。

综上所述，对于一个正向的土地冲击，房地产市场和主要宏观经济变量表现出极为丰富的动态，房价在开始迅速回落后缓慢回升，房租和住房租售价格比表现出U形反应，劳动供给和GDP一次性上升后缓慢下降，新建住房的投资率上升，自有率下降。投资有一个初始的下降，反映了房地产市场的繁荣对实体经济有一个轻微的挤出效应。

3. 自有住房需求冲击

图7 自有住房需求冲击对住房市场价格因素冲击反应

接下来讨论自有住房需求冲击，这是学术界首次考虑这一冲击。根据图7，和预期一致，一个正向的自有性住房需求冲击导致房租的下降和住房租金价格比的下降;出乎预期,房价在冲击的最初出现了下降。如何理解自有住房需求的上升会导致房价初始的下跌？注意到冲击引起自有住房需求上升和租房需求下降，这导致代表投资性购房收益的住房租售价格比下降，引起企业家部门投资性购房需求下降。虽然工人自有住房需求上升，但同时企业家部门投资性住房需求下降，两种力量对比导致了房价最初的下降。

图8 自有住房需求冲击对住房市场数量因素的冲击反应

根据图8，和预期一致，一次正向自有住房偏好冲击后，工人部门自有住房购买率迅速上升，之后逐渐下降，10 期后回到稳态水平。与工人部门相一致，企业家部门投资性住房购买出现下降，之后逐渐上升；新建住房的投资率下降，自有率上升。

图9 自有住房需求冲击对宏观经济的冲击响应

我们接着考虑几个宏观经济变量对自有住房需求冲击的反应，根据图9，一个正向自有性住房偏好冲击后，GDP出现了上升，并随后缓慢下降，与之相对应的是工人劳动时间上升和工资最初的下降。GDP 的上升可以理解为工人自有住房购买增加导致工人消费减少，根据劳动供给方程(7)，工人的劳动供给出现增加，这导致了GDP的上升和工资的下降；实体投资数量出现了上升，考虑到实体投资和住房投资是相互替代品，根据上述关于住房租售价格比的讨论，住房投资收益率的下降导致企业家增加了实体投资。

综上所述，居民一个正向自有住房需求冲击导致了房价和房租下降，房租下降幅度超过房价下降幅度，住房租金价格比出现了下跌。工人部门自有性房地产需求上升，而企业家投资性住房购买下降，值得注意的是冲击后，工人劳动时间增加，导致GDP和投资均有所上升，这给出了一个住房市场对宏观经济影响的新机制。

4. 住房服务需求冲击

我们最后讨论住房服务需求冲击对房地产市场和宏观经济的影响。

图10 住房服务需求冲击对住房市场价格因素的冲击响应

根据图10，和何青(2015)文中讨论相一致，一个正的住房服务需求冲击导致房价最初上升后缓慢下降；住房租金的变动与此类似，也在最初上升后下降，房租上升幅度超过房价上升幅度，两者导致住房租售价格比最初上升后逐渐下降。

图11 住房服务需求冲击对当期住房 市场数量因素冲击反应图

根据图11，一次正向住房服务需求冲击后，居民自有住房购买数量逐渐下降，20期后随着冲击的减弱逐渐上升，呈U形；与之相对应的是企业家部门投资性住房购买出现了上升，20期后缓慢下降，呈倒U形；新建住房投资率和新建住房自有率也表现出类似的反应，这与图10中，住房租售价格比的讨论相一致。正向住房服务需求冲击后住房租售价格比持续超过稳态，这导致住房投资收益相对实体投资上升，企业家部门增加了住房投资。

图12 住房服务需求冲击对宏观经济变量的影响

根据图12，一个正向住房服务冲击后，GDP 快速上升后缓慢下降；与之对应的是工人劳动时间增加；在资本和技术不变的情况下，工人部门工资出现下降；企业家部门投资增加。工人劳动时间增加提高了资本收益率，导致投资水平上升。受投资增加引致的资本存量上升和工人劳动时间逐渐下降影响，在10期后工人工资超过了稳态并逐渐下降。

这里值得注意的是，住房服务需求冲击后虽然工人劳动时间超过了稳态水平，但工人部门自有住房数量却低于稳态值。这种貌似不合理的现象出现机制理解为：工人住房服务需求增加导致住房租金上升；工人劳动时间增加导致企业家资本回报上升，改善了企业家部门的预算约束。住房租金上升和企业家部门收入增加共同导致企业家部门投资性住房增加，这引起工人部门自有性住房的下降。这是一个非常有趣的悖论，家庭为了改善住房条件增加劳动时间，仅仅导致了房价、房租的上涨，住房条件反而变差，考虑到中国部分城市房价高昂的现状，该结果值得关注。

五、 结论和未来研究展望

本文通过建构一个包括租房市场及投资性住房需求的DSGE模型，深入讨论了四个冲击：技术冲击、土地冲击、住房服务需求冲击和自有性住房需求冲击对住房市场及宏观经济的影响，得出了一系列新颖结论。

对于一次正向技术冲击：房价在一次性上涨后缓慢下降；新建住房自有率上升，新建住房的投资率出现下降；住房的租售价格比先上升后下降，呈现倒U形。依据同样的逻辑，房价在一次负向技术冲击后一次性下降后缓慢上升；新建住房的投资率上升，自有率下降。负向技术冲击在导致经济衰退的同时导致投资性住房需求上升，这和2014年以来经济增速下滑的同时伴随着大量的住房投资现象相一致，但这里的因果是衰退导致投资性住房需求增加，而不是住房投资的增加导致了衰退。

对于一次正向土地供给冲击：住房供给量上升，房价和房租出现下降；工人部门自有住房持有和企业家部门的投资性住房持有均有所上升；新建住房投资率上升，自有率出现下降。由于冲击的短暂性，企业家部门预期到未来土地供给减少将导致未来房价上升，所以在房价相对较低时增加投资性住房持有。实体投资出现下降，企业家部门对住房投资增加导致部分实体经济投资被挤出。

和预期不一致的是：一次正向自有住房需求冲击导致房价和房租下降；居民自有住房占住房总存量比例上升；工人劳动时间和GDP都有所上升。模型中自有住房需求增加引起家庭租房需求减少，降低了房租，导致企业家部门住房投资需求出现了下降并导致房价下降。

一次正向的住房服务冲击导致房价和房租的上升，新建住房投资率上升，自有率下降。居民自有住房占总住房存量比例下降并低于稳态水平。工人劳动时间增加，GDP和实体部门投资都出现了上升。在模型中为了改善居住条件，家庭部门增加了劳动时间，这导致了住房租金上升和企业家部门收入上升，住房投资性需求也随之增加，反而导致家庭住房自有率减少，这是一个新颖而值得关注的结论。

本文给出了一个开创性基本DSGE模型，但要将模型中的思想利用到大型DSGE模型中用于政策分析和经济预测还需要很多扩展工作。

首先将模型的框架加入到一个中型的DSGE模型：引入价格和工资的名义刚性、资本和劳动的调整成本、消费的习惯性持续等摩擦，从而研究货币政策对房价、房租、投资性住房需求等关键变量影响。

其次将模型纳入到开放经济DSGE框架中：讨论国际资本流动、外部经济环境变动对我国住房市场影响，现已有文章对美联储利率波动、人民币升值等因素对我国住房市场影响的实证研究(钟伟等2014)，通过引入本文的框架，预期能够得到更深刻的结果。

最后本文对房地产市场的刻画也做了相当的简化，在未来研究中，通过引入租房市场摩擦以讨论政府及学术界极为关心的住房空置率问题；加入一个更加具体的住房生产部门，并将政府土地供给过程内生化也可望得到更多深刻结论。