新型城镇化进程中土地储备创新发展路径

王丛

摘要：在当前新型城镇化进程不断推进过程中，为了实现土地利用价值的最大化，需要通过对新型城镇化建设过程中与土地储备之间的关系进行梳理，以此来推动土地储备工作的创新发展，为新型城镇化进程的推进奠定良好的基础。

关键词：新型城镇化；土地储备；布局；生态空间；土地储备结构

我国土地储备制度实施已有二十多年的时间，在土地资源从计划配置转向市场配置方面发挥出了极为重要的作用。在当前新型城镇化进程中，需要对城市发展脉络进行有效把握，积极引导城市土地儲备的创新，探寻土地储备创新发展的全新路径，以此来推动城市的可持续发展。

一、重塑土地储备目标体系

首先，调整城市形态布局。在当前城镇化发展过程中，需要对于老城区的衰退积极采取有效的措施加以抑制，积极对城市老城区进行更新。具体可以通过拆迁整理土地，将与城市发展不适应的土地规划用途进行改变，以此来促进城市用地结构和功能分区的合理性和科学性。同时还要对高端产业集聚空间进行更新改造，从而为城市新兴产业和现代服务业的发展提供良好的发展空间。另外，还要对城市边缘区域的土地资源进行优化配置，保证城市边缘区和基本农田保护区的相对稳定性，以此来构建城市绿色屏障，使城市边界的增长更具合理性。

其次，优化产业空间布局。在当前城镇化建设过程中，需要进一步增强核心区的辐射功能，合理发展高端产业，避免高端产业集聚区的同质化。在选择具体区位时需要具有服务能级的支撑，全面提高城市核心区的竞争力，强化核心区的辐射功能。对于城市商业空间要合理布局，即要从功能和级别上合理规划调整城市商业结构，促进基础配套设施的完善，增加服务半径，实现城市边缘区地域的重组。

再次，混合布局居住用地。在当前城市保障房空间选址与布局时，需要在城中配建一定比例的保障性住房，实现保障性住房与城市商品房空间结构的良性分配，增强不同收入阶层的接触空间，进一步对公共用地资源配置进行优化，以此来实现城市各阶段之间能够相对均衡和公平的配置社会资源和提供公共产品，实现社会公共资源的均等化。

最后，优化城市生态空间格局。在当前城镇化进程中，需要加大绿地建设的力度，进一步对景观生态布局进行优化。对于城市人工开发强度高及人均绿地空间相对少的区域，需要增加建成区内的景观异质性，全面提高现有绿色的质量建设，构建完善的城市生态景观格局，重塑绿地空间格局，在城市规划中，将维护景观生态过程和格局的连续性作为主要内容，打造绿色廊道，对城市绿地空间格局的连续性进行改善，促进城市生态空间格局的优化。

二、优化土地储备规模和周期

在新型城镇化发展过程中，需要做好产业引导工作，以此来避免出现工业用地粗放和浪费的情况。土地储备工作也可以以供定需，基于城市发展需求进行估测，并对城市土地开发容量进行测度，以此来优化城市土地储备规模和周期。在当前城镇化发展进程中，区位、资金、公共政策等因素都会对土地需求量带来较大的影响，而且土地需求量还会对土地储备的规模和周期带来直接影响，因此要基于时间驱动和事件驱动来对土地储备规模与周期进行分析预测，做好土地存量储备的补充工作，以此来更好的满足城镇化发展过程中对土地的需求。在定期对土地存量储备进行补充时，主要提前对土地补充年限进行规定，并依照以往土地消费经验值来对土地储备数量进行确定，具体的储备周期是确定的。当预警监控模式下，需要根据城市未来一定年限内的发展需要，以土地储备数量的最低限度设定预警线，监控土地储备量，一旦储备库内土地数量降至预警线以下时，则要及时补充储备库。

城市土地承载力是指在特定时期与区域，一定的社会、经济、生态环境条件下，城市土地资源所能承载的人类各种活动的规模和强度的阈值。某一城市的土地生态承载力体现为以该城市生态环境容量为基准，即自然生态条件所能容纳的最大人口规模，进而确定城市规模和土地利用范围；城市基础设施的服务容量是指各类基础设施所能服务的最大人口数量。城市的发展规模受到基础设施服务容量的制约，在土地储备规模和周期决策过程中应当考虑现有和新建城市基础设施的服务容量，针对新区和已有城区的服务容量进行测度，引导城市健康有序发展。

基于供需平衡角度对城市土地储备规模和周期进行分析，需要通过城市发展需求估计和土地开发容量测度建立一套符合可持续发展要求的预测、评价体系。将城市土地开发容量引入土地储备规模与周期的预测体系中，首先，应当确定土地的开发容量指标和需求量指标，以开发容量作为土地储备和供应的最高限制，以预警监控量作为最低限制，并通过定期的开发容量测度对限制范围进行调整；其次，在资金允许的情况下满足城市发展所需土地的最大需求，进而确定合理的土地储备规模和周期。

三、构建区域生态空间与优化土地储备结构和时序

基于可持续发展理念，城市土地集约利用工作中开始从只注重土地产出高效化向土地利用效益综合化转变。城市土地利用不应片面地追求经济效益，而是综合考虑，从而体现经济、社会和生态环境效应的统一发展。

从土地价值角度出发，生态基础设施可以提升周边土地价值，使土地的潜在价值充分发挥出来。首先，良好的城市公共景观对于城市房地产业的发展具有显著的正效应，因此房地产开发商应当为城市公共景观建设做出贡献，政府可以通过征收环境税等方式为城市生态基础设施建设资金开辟来源。其次，将城市公共景观的外部效用作为土地利用规划和城市土地储备考量的重要因素，在规划与储备过程中，考虑生态基础设施给土地带来的捕获收益，为日后城市土地储备结构优化和城市空间合理布局提供方向。

城市土地生态承载力评价可以为城市土地储备结构与供应时序提供一种衡量标准或构建方法，用于指导城市土地利用和城市空间布局趋于合理，实现城市土地的节约集约利用。运用土地生态适宜性评价指标对城市待储备土地的生态适宜量进行测度，并根据结果划分不同的生态适宜性等级，将不适宜建设用地作为城市生态用地进行储备，适宜建设用地作为建设用地储备，从而可以从生态的角度出发确立城市的土地储备结构。

四、结束语

在城镇化进程中，土地作为城镇化发展的重要载体，土地储备是实现城镇化发展目标的重要手段。新型城镇化发展中，越来越多的人聚集在城市中，这就需要通过创新土地储备来使其为城镇化的可持续发展提供重要的保障和支撑。因此在新型城镇化发展过程中，需要根据城镇化的发展规律，积极探索城市土地储备创新发展之路，以此来促进新型城镇化的稳步推进和持续发展。

参考文献：

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