房地产企业施工合同的风险及规避

钟巍威

大连新荣安房地产开发有限公司 辽宁大连 116000

房地产业是我国国民经济的重要支柱行业，其具有资金密集、开发建设周期长、过程复杂等特点。因此，房地产项目的开发从土地的获得、施工的建设、房屋的售卖等，需要涉及到各种类型的合同。在这些合同中，不同的付款方式、不同的结算方式、不同的计量方式，甚至有时候仅仅的一字之差都会改变原本合同条款所想要表达的意思，都会对企业产生不同利益后果和法律后果。因此，房地产企业合同内容是否严谨，是否可以完整表述签订双方所要表达的意思，对企业的盈利有着至关重要的关系。

而占据房地产项目开发成本很大比例的施工成本同样值得我们关注。其合同中所涉及到的承包范围、价款结算、技术要求、质保维修等条款都是在后期施工过程中容易产生纠纷的地方。我们需要对此进行了解分析，尽可能的规避可能出现的风险，以达到利益最大化的结果[1]。

1 施工合同的定义

施工合同指建设单位和施工单位为完成商定的建筑安装工程施工任务，明确相互之间权利、义务关系的书面协议。

签订施工合同之前，建设单位必须已取得国家有关部门的批准，有相应的建设计划和具体的设计文件。在施工过程中，如果原项目计划的功能需要变更，则必须上报有关部门重新审核同意。承包人必须具有相应的建设工程承包资质，并在经工商部门核准的经营范围内从事经营活动。

施工合同是由各个协议或相关文件组成的。在借鉴了国际上广泛使用的FIDIC土木工程施工合同条款的基础上，我国的《建设工程施工合同》由《协议书》、《通用条款》、《专用条款》三部分组成，并附有三个附件：《承包人承揽工程项目一览表》、《发包人供应材料设备一览表》、《工程质量保修书》。其主要内容包括：工程范围、建设工期、工程开工和竣工时间、工程造价、工程质量、技术要求、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、相互协作条款及违约责任等。

通过上述施工合同的定义，我们可以看出其合同所涉及到的内容十分复杂，从而也最容易产生各种纠纷。因此，在签订施工合同之前，我们应该详细了解其将会涉及到的风险类型并掌握相对适用的规避手段，以尽量减少风险的发生。

2 房地产企业施工合同容易出现的风险

2.1 技术方面的风险

在项目的施工过程中，施工的技术水平的高低对项目的质量和项目的成本起到至关重要的作用。施工图纸设计的是否合理，是否会产生许多变更和签证，这些会致使到项目结束时承包方对我们进行索赔。

承包方的技术能力是否适合项目的开发，其所提供的材料是否真实有效，这关系到项目是否可以按时完工，保证质量。

2.2 经济方面的风险

投标文件中的工程清单报价是否合理，对后期可能增加或减少的工程量是否合理报价。市场中的人工、材料、设备价格的上下浮动，以及材料设备的质量是否合格，是否能及时供应。国家相关政策是否会在项目开发阶段做出调整。这些都是合同中所涉及到的关于经济方面的风险。

2.3 合同签订和履行方面的风险

合同文字的是否严谨，合同条款是否全面，关系着合同中可被对方利用的漏洞的多少。不平等的约束条款，或表达意思不完整的条款会造成双方后期过多不必要的争议和纠纷。

没有或者不严谨的担保、索赔、保险等相应合同条款，缺少因第三方影响造成工期延误或经济损失的条款，都会对合同的双方造成不必要的后期争议[2]。

3 房地产企业施工合同风险的规避

根据上面的分析，我们可以发现施工合同所存在的风险有很多，因此我们需要采取相应对策，以避免或减轻风险可能造成的损失。

3.1 做好合同签订前期准备工作

在合同签订前，要全面分析工程情况，做好招标文件的填写，尽量将后期施工阶段会产生的问题想全。并对投标单位做好信息收集，确保其具有相应施工能力。

建立企业内部风险评估机制，对项目所要面临的各种风险加以分析、评估。以便提前有效的进行风险的规避工作。

3.2 采用合同范本，明确合同条款

在合同签订时，尽量采用合同范本防止缺项少项，明确双方的权利与义务。对工程范围、施工时间、计价方式、技术要求、风险范围等要准确描述。在合同条款里可以通过相应的履约保证、工程保险和工程分包等方式来向第三方转移风险[3]。

3.3 加强对合同履行的管理

在施工合同的履行中，发包方需要加强对施工方合同履行的管理。做好合同履行过程中所产生的各种资料的收集保管。对工程的变更和签证等要严格把控，减少变更和签证等对工程的工期及造价的影响，以便减少后期索赔的产生。

房地产企业应规范相关文件的签字、接收程序。确保每一份文件的产生都有理有据，有相关人员监督确认。

4 结语

房地产建设项目的施工合同是项目市场化运作的基础，是发包方与承包方合作的重要依据。作为房地产开发企业，应该在合同签订前，提高风险意识，加大防范措施，组建相应的合同管理团队。要做到既要重视技术又要重视造价，既要重视法律又要重视管理，达到全面平衡的状态。

进行合理有效的合同风险规避，能够更加有效的促进合同的全面履行，减少互相推诿扯皮，维护自身利益，确保工程的进度和质量。从而使企业达到利益最大化的目的，使企业更加健康稳步的发展。