保障性住房对商品房价格的影响

(云南财经大学 云南 昆明 650032)

一、引言

当前我国城市化进程加快，城市人口迅速增长，城市住房供给与快速增长的城市住房之间的矛盾越来越突出，伴随着商品房价格的不断上升，高房价背后的城市部分群体的住房需求被严重剥夺，中低收入人群的住房需求与高房价之间矛盾尖锐化，我国保障性住房建设呈现出加快的态势。

随着我国保障性住房体系的逐步建立，保障性住房的政策性与商品房的市场化并存，大量保障性住房的建设是否会有效拉低房价。此举是社会财富再分配与住房价格宏观调控的手段之一，但事实上保障房对于住房市场调控的效果并不明显。其影响尚不明确，本文旨在通过理论和实证分析，理清保障房对商品房价格的影响，为政府的调控决策提供更多的参考。

国外学者在这方面取得了很有借鉴意义的研究成果。但由于发达国家和我国的保障性住房方面存在很大差异，所以我们必须有所取舍。

Murray(1999)从挤出效应的角度研究了美国的保障性住房(公共房)对住房存量的影响，该研究实证了兴建住房计划对住房供给的影响程度和路径，同时发现美国60-80年代住房供给量的稳定是由于保障性的住房政策挤出了私人的住房投资。Malpezzi和Vandell(2002)对美国1987年～2001年各个州的住房保障项目对人均住房的影响，也证实了保障房的建设对商品房市场存在挤出效应。Lee(2007)仍然从挤出效应的角度出发，认为政府对公共租赁住房的建设能够对商品房市场投资产生刺激作用，但前提条件是住房市场需求远大于供给。

Cutts(2001)针对人们对住房补贴政策的质疑进行了实证。作者通过实证说明，降低各层级补贴标准扩大保障范围是可行的措施。Anne(2001)则考虑到了这一点，他通过分析法国住房补贴政策，对Cutts的研究进行了补充，认为短期内政府对低收入家庭发放的补贴被房东分享了，因为政府发放补贴间接地使房租有所提高，因此作者对保障性住房政策的效果提出质疑。Todd Sinai(2005)则从人均住房面积和住房自有率的角度考虑保障性住房政策，认为住房补贴政策到底有没有起到效果，应该从多方面考虑。但该研究特别考虑了住房需求方面，通过实证发现样本区域住房确实增加了，存在保障性住房挤出私人投资的现象。

国内学者认为保障性住房建设能够稳定、甚至降低商品房价格的学者占了大多数，他们均从商品房需求的角度阐述了保障性住房的建设对商品房价格的抑制。

王先柱，赵奉军(2009)通过构建简单的房地产供求模型证实保障性住房的兴建能拉低商品房价格。高波(2010)则进一步分析了保障性住房建设对商品房价格产生影响的内在机制，认为保障性住房之所以能够抑制商品房价格，源于其分流了商品房市场的需求。王斌，高戈(2011)根据研究目的构造SVAR模型，证实保障性住房的建设对商品房价格上涨有明显的抑制作用。陈涛、何宜庆(2011)认为保障性住房的建设对商品房价格具有较强的抑制效应。周文兴，林新朗(2011)构建VAR模型分析显示，经济适用房的投资在短期内能够期起到平抑商品房价格的作用。曲晓燕(2011)从需求转移的角度出发，建立模型预测了我国未来五年的商品房供需缺口，认为我国大规模兴建保障性住房可以对商品房价格产生抑制作用。

但同时也有人认为，保障性住房会推高商品房价格。张越松，连宇(2011)利用多元回归模型分析商品房价格的影响因素和发展趋势，认为土地作为房地产价格的关键因素则不容忽视，保障性住房建设造成的商品房用地稀缺反而可能对房价产生较强的影响。任超群，张娟锋(2011)构建基于面板数据的误差修正模型，定量分析了限制土地供应将导致住房供应量减少，引起房价上涨。

二、理论基础

(一)供给的“挤占作用”

土地是房地产开发中重要的生产要素，也是房屋成本的主要组成部分。因此，保障性住房和商品房在生产要素的供给上存在一定竞争关系。

从土地方面来看，伴随城市规模扩张，建设用地逐渐稀缺，不同类型住房的地理位置已经难以严格区分，往往混合在一起。因此，有限的土地资源用于保障性住房之后，商品房建设的可用土地量相应减少。

(二)需求的“替代作用”

假设将人群按照收入划分等级，并且假定按照城镇家庭收入由低到高的顺序，住房消费顺序是从保障房到商品房、从租赁房到购买房，从而把住房消费按照消费形式粗略划分为两个类别Q1和Q2：

Q1=Q11+Q12+Q13

Q1：收入平均线以下人群的消费需求规模。

Q11：租赁保障房；Q12：购买保障房；Q13：租赁商品房。

Q2=Q21+Q22+Q23

Q2：收入平均线以上人群的消费需求规模。

Q21：商品房居住；Q22：商品房空置；Q23：商品房出租。

在收入平均线以下住房困难家庭总规模Q1保持不变的情况下，增加保障性住房的供给。因为与商品房之间存在价格差，作为理性人会优先考虑租赁或购买保障房，则租赁保障房Q11和购买保障房Q12的需求量将会增加，普通商品住房租赁Q13的需求相应减少。商品房租赁需求Q13的下降，导致租赁市场需求疲软，需求曲线左移，交易量下降，价格降低。长期来看，租金价格走低和空置率上升将有效降低投资性需求。

(三)四象限模型

四象限模型将房地产市场分为房地产使用市场和房地产资产市场。两个市场之间的联系是通过租金和增量住房建立起来，使用市场的供给由资产市场的增量住房决定，资产市场的住房价格则由使用市场的租金决定，这就将整个住房市场连成一体。从图1中可以看出，第一象限(Q1)和第四象限(Q4)是房地产使用市场，第二象限(Q2)和第三象限(Q3)是房地产的资产市场。

图1 房地产市场四象限模型

当政府通过保障性住房对低收入群体进行补贴时，商品房的使用市场的需求发生变化，从而使第一象限的需求曲线内移。最终的均衡状态将使得存量、租金、价格和新建量均下降。如图2所示：

图2 保障房对房价的影响

三、计量模型

本文选取商品房平均销售价格Y作为被解释变量，解释变量为保障性住房面积X1、城镇居民家庭人均可支配收入X2、商品房竣工面积X3。

设保障性住房对商品房价格的影响函数为：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+μ

根据方程的设定进行如下分析：

1.单位根检验

为确保模型估计的有效性，避免虚假回归，在回归前对数据做单位根检验，确保数据的平稳性。本文采用相同根单位根检验LLC、不同根单位根检验ADF、PP三种检验方法，如果它们都拒绝存在单位根的原假设，则可以认为此序列是平稳的。数据的一阶差分单位根检验结果显示，在5%的显著水平下拒绝原假设，说明序列的一阶差分为平稳过程。

2.协整检验

各个变量在单位根检验中为一阶单整，则可以进行协整检验，以确定变量之间是否存在长期稳定的关系。本文采用group ADF检验、group PP检验和kao ADF检验。原假设为不存在协整关系。

t-StatisticProb.Group PP-Statistic-7.038060 0.0000Group ADF-Statistic-3.337653 0.0004ADF-2.3600080.0091

从检验结果可以看出，在三个检验在5%的显著水平下都拒绝了原假设，说明序列之间存在协整关系，解释变量与被解释变量之间存在着长期稳定的关系。

3.模型确定

首先确定模型的影响形式，在固定效应和随机效应之间选取，采用Hausman检验。检验结果显示，在5%的显著水平下，P值为零，则拒绝原假设，选择固定效应影响模型。

Test SummaryChi-Sq.StatisticChi-Sq.d.f.Prob.Cross-section random41.01650030.0000

面板数据模型根据常数项和系数向量是否为常数，分为3种类型：混合回归模型、变截距模型和变系数模型。本文应用F统计量来判定选择哪个类型的模型，建立F统计量：

其中，S1、S2、S3分别为变系数模型、变截距模型和混合模型的残差平方和，k为解释变量的个数，N为截面个体数量，T为观测值的时间数。若统计量F2的值小于5%的显著性水平下的相应临界值，则接受假设用混合模型拟合样本。反之，若F1的值小于5%的显著性水平下的相应临界值，则用变截距模型拟合，否则用变系数模型拟合。

通过分别构建变系数模型、变截距模型和混合模型得到各个模型的残差平方和如下：

S1=15752181，S2=33172114，S3=564000000

取 N=20、T=7、k=3，最终的到F1=1.164、F2=21.98，在给定 5%的显著水平下，得到相应的临界值：

F1(57，60)=1.541，F2(76，60)=1.507

从结果看出，F1的值小于临界值，则选用变截距模型拟合较为优良。

(四)回归分析

本文的统计数据以中国20个省市2009-2015年的数据为依据，模型选择固定效应的变系数模型进行回归，为尽量减少估计误差，消除横截面的异方差与序列的自相关性，采用截面加权估计法进行回归估计。回归结果如下：

VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C2002.821265.71687.5374250.0000X1-0.0735610.0717271.0255660.0072X20.1833780.01212715.120890.0000X3-0.1363380.087320-1.5613650.0211Weighted StatisticsR-squared0.973523F-statistic195.5395Adjusted R-squared0.968544Prob(F-statistic)0.000000

根据回归结果，在控制收入、商品房竣工面积的前提下发现，保障房的面积与商品房的价格存在反向变动，当保障房面积每增加1个单位，商品房价格就要下降0.07个单位，验证了前文的假设。

四、总结

通过分析我们可以知道加强建设保障性住房可以解决低收入家庭住房困难问题，可以促进解决社会分配不均问题，使社会经济和谐平稳增长。另一方面能够使商品房价格平均水平下降，促进房地产市场稳定发展。

居民的住房需求作为城市居民的最基本生活需求，需要一个良性的住房供给体系来保障住房权利的实现。由此，未来要实现我国住房保障体系的健全，首先必须要明确未来住房保障体系的方向，政府应该从长远角度出发，把城市住房保障作为保障居民安居乐业的长效机制，而不应当做刺激经济、调控市场的手段，应该建立以保障为主、其他功能为辅的住房保障机制。