民事执行中未办理过户登记的不动产受让人权益保护

摘 要 根据我国物权法的规定，除继承、行政征收、合法建造、拆除房屋等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。由于我国现行房地产开发及产权登记制度不完善等原因，买受人与出卖人在签订不动产买卖合同后，往往不能及时进行登记，导致买受人取得法律意义上的所有权会滞后于债权合意一段时间。在这期间，买卖的不动产仍然登记在出卖人名下，出卖人仍为法律意义上的房屋所有权人。如果在此期间，出卖人因为执行案件进入执行程序，那么买受人所购房屋将面临被执行的风险，这对买受人显然是不公平的，因此对未办理过户登记的不动产受让人权益予以保护十分必要，对于促进社会稳定及房地产市场的健康发展都具有现实意义。

关键词 不动产 登记 债权

作者简介：道永升，华东政法大学研究生教育院民商法专业硕士，研究方向：民商法学。

中图分类号：D920.4                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.264

一、买受人未办理过户登记的风险分析

（一）财产保全对未办理过户登记的不动产受让人权益影响

在案件的保全过程中，法院对申请人的保全申请，一般只做形式审查，保全裁定作出后即移送执行部门执行。保全阶段针对不动产的执行行为主要是查封，人民法院的通常做法是到不动产登记部门针对不动产的档案进行查封，禁止对登记在被申请人名下的不动产进行变更，而不做实质的处置。在保全阶段，如果不动产出卖人为案件的被申请人，人民法院针对登记在出卖人名下的不动产采取查封措施后，根据法律规定会将执行措施告知出卖人，而不会告知不动产的受让人，这样导致受让人对查封行为一无所知。因为人民法院的查封行为，不动产登记机构即会暂停不动产的过户，受让人虽然支付了相关的款项，但出卖人名下的不动产却不能过户到受让人名下，导致受让人的权益受损。

（二）执行阶段对未办理过户登记的不动产受让人权益影响

在执行过程中，人民法院的相关执行措施多样，包括查封、扣押、评估、拍卖、变卖等。出卖人与受让人签订不动产买卖合同后，虽然合同已经成立，但基于我国现行的房地产开发制度及登记制度不完善的原因，受让人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意，不动产过户到受让人名下，这期间总有一定的时间间隔。而且不动产变更登记受多重因素的影响，尤其受地方政府政策的影响很大，对于某些签订合同时不具备过户条件的不动产来说，其过户期限会更长。在此期间，如果出卖人因为与其他人的案件被起诉到法院，其作为被告又无法偿还，案件进入执行程序后，因出卖的房屋尚登记在出卖人名下，人民法院会对登记在出卖人名下的不动产采取执行措施，相关的执行措施包括：查封、扣押、拍卖、变卖等。此时受让人的权益会因出卖人在法院的执行案件而受到影响。而受让人却无法具体掌握出卖人在法院的案件情况，也无法了解出卖人的偿债能力。因受让人权益的行使是要向执行法院主张，签订合同后，如果受让人外出，其对人民法院的执行措施将一无所知，此时其权利容易受人民法院执行行为的侵害。随着经济社会发展，人员流动日益频繁，受让人经常因不可归责于自己的原因外出，其权益将不可避免的受到人民法院执行行为的影响。

二、未办理过户登记的不动产受让人权益保护在我国的发展

我国大陆地区对未办理过户登记的不动产受让人权益保护研究尚浅， 2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，对未办理过户登记的不动产受让人权益保护予以明确。2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，第三十条对未办理过户登记的不动产受让人权益保护进一步予以明确。未办理过户登记的不动受让人的权益受到执行行为的侵害，买受人一般向执行法院提出执行异议以维护自己的权益。笔者通过检索中国裁判文书网，在执行案件类型中输入关键词“执行异议”后，查询到涉及不动产的执行异议案件为66543件，涉及拍卖的案件为36486件，以上统计案件均是针对不动产的执行所提执行异议。但各个法院对处理执行异议未有一个统一的标准。

三、各地法院对未办理过户登记的不动产受让人所提执行异议处理结果不一

受让人权益受到人民法院的执行行为侵害后，受让人的通常做法是向人民法院提出执行异议，受让人提出執行异议后，各地法院处理结果不一。本文选取福建省高级人民法院（2016）闽执异16号执行裁定书和贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01执异45号执行裁定书进行比较。两个案件的被执行人均涉及房地产开发企业，不动产受让人均按照要求支付了购房款，并且已经实际占有房屋，人民法院的查封行为在签订购房合同后。两个案件所提执行异议理由基本一致，两家法院都支持了受让人的执行异议，但在裁判结果上却有所不同。福建省高级人民法院（2016）闽执异16号执行裁定书引用《民事诉讼法》第二百二十七条，支持了不动产受让人的权益，中止对标的物的执行。贵阳中院经审查，案外人的权益成立，支持了不动产受让人权益，但在裁判结果上引用《民事诉讼法》第二百二十五条，但是《民事诉讼法》第二百二十五条针对的是执行行为异议，对人民法院的裁定不服，当事人是通过复议程序救济自己的权益，不动产受让人所提执行异议应认为受让人对执行标的主张实体权利，人民法院裁判应适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，受让人对裁定不服，可以提出执行异议之诉，而不是向上级法院申请复议。在保全阶段，受让人对查封的房产主张权益，提出执行异议，人民法院也应当依照《民事诉讼法》第二百二十七条进行裁判，如果当事人的理由成立，人民法院应中止对标的物的执行，如果理由不成立，驳回当事人的异议，受让人对裁定不服，可以在十五日内向人民法院提出执行异议之诉来进行司法救济。

四、未办理过户登记的不动产受让人权益保护

第一，在执行过程中，因为登记的公示效力，人民法院一般根据登记来判断不动产物权的归属，对于登记在被执行人名下的不动产，案件进入执行程序后，为保护申请执行人的权益实现，人民法院会采取相应的执行措施。但现实中经常会出现当事人双方签订合同后不动产尚未过户的情形，虽然不动产仍然登记在出卖人名下，但受让人已经履行了大部分合同义务，并实际占有房屋，如果对登记在出卖人名下的不动产采取执行措施，明显对受让人不利。为了保护受让人的合法权益，房屋受让人可依据《执行异议复议规定》第二十八条规定向人民法院提起执行异议，来进行司法救济。但提起执行异议至少应满足以下几个方面：一是申请执行人申请的债权应仅限于金钱债权，对于物权的执行，受让人所提执行异议则不适用;二是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，这里主要强调作为其权利基础的债权合同必须合法有效;三是已付清全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照执行法院的要求交付执行;四是人民法院查封之前已经合法占有不动产;五是买受人主观上没有过错，没有进行登记的原因，主观上是属于买受人意志以外的客观障碍。这几个条件共同构成一个整体，缺一不可。受让人如果对人民法院正在执行的未办理过户登记的不动产提出满足上面条件的执行异议，人民法院应立即中止对标的物的执行。

第二，在中国，房子是家的根基，它既是生活的保障，也是家的情感寄托。国父孙中山在民国时期就提出“耕者有其田，居者有其屋”的民生思想，可见房屋对民生的重要性。尤其在强调“无恒产者无恒心”的我国，房屋在人民心中的份量更重。人们为了实现自己有个家的梦想，会通过向房地产开发企业购买商品房，但我国商品房实行预售制度，商品房的过户受到多种因素的影响，办理过户需要一定的期限，如果房地产开发企业在此过程中涉及诉讼进入执行程序，因受让人所购商品房尚登记在房地产开发企业名下，如果法院对登记在房地产开发企业名下的商品房采取执行措施，那么实际的房屋受让人的合法权益将受到执行行为的侵害。此时商品房购买者可依据《执行异议复议规定》第二十九条规定向人民法院提出执行异议，来保护自己的权益，但提出执行异议，笔者认为应当具备以下条件：一是房屋受让人与房地产开发企业签订合法有效的书面合同，这是受让人权益保护的前提条件：二是所购商品房系用于居住，用于居住为的是保护受让人的生存权，因为生存权是人们最基本的权利，理应得到法律的保护;三是所购房屋系用于居住且在同一经常居住地无其他能够用于居住的房屋。四是已经按照购房合同的约定交付了百分之五十以上的购房款，购房款支付比例越高，所有权实现的可能性越大。

第三，现实生活中，买卖双方当事人在签订买卖房屋或者其他不动产的合同过程中，为保障将来能够实现物权，会向不动产登记机构申請预告登记。虽然买卖双方办理了预告登记，但房屋依然登记在出卖人名下，在执行过程中，如果出卖人作为被执行人，人民法院在形式审查后会对登记在被执行人名下的房屋采取执行措施，此时买受人的权益难免将受到损害。如果发生此种情形，买受人可依照《执行异议复议规定》第三十条规定提起执行异议来维护自己的利益。预告登记制度的设立是促使以不动产物权变动为内容的债权请求权将来能够实现，使登记物权人处分物权的行为对预告登记的买受人不发生法律效力。因此不动产买受人其与出卖人达成转让不动产的合意后并通过预告登记的形式对外进行公示后，应当具有排除人民法院强制执行的效力。

预告登记的受让人对于不动产之上的权益仅是期待利益，其并未履行本登记，将来所有权的取得尚处于不确定状态，在买受人提出执行异议后，其异议能否被支持，还要视执行异议的具体内容而定：如果受让人请求排除处分，因所有权受让预告登记的目的是排除包括转让、变更、强制执行在内的处分行为，人民法院应当予以支持;如果受让人请求阻止人民法院的查封，则应看是否符合预告登记物权的本登记条件，如果符合，则应当保护买受人的物权，解除对登记在出卖人名下房屋的查封，让买受人按照正常的程序办理过户。否则，则不应解除查封。

随着我国城市化进程的加快，越来越多的人移居城市生活、就业，人们在城市定居后，面临的主要问题就是买房，在双方当事人签订买卖合同后，因不动产过户登记受到多重因素的制约，出卖的房屋却不能及时过户到买受人名下。未办理过户登记的不动产受让人在过户过程中如果没有过错，那么法律就应该给予应有的保护，这是维护交易公平和社会稳定的需要。

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[5]福建省高级人民法院（2016）闽执异16号执行裁定书.

[6]贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01执异45号执行裁定书.