论进一步加强土地市场管理的思考

高原

摘 要：土地市场管理对于促进经济社会可持续发展有着极其重要的作用。土地是国家和社会宝贵的资源和最大的资产。进一步深化土地制度改革，加快土地资源的合理配置、高效保护、珍惜和合理利用耕地。本文从土地市场管理特点入手，阐述了加强土地市场管理的有力措施。

关键词：土地市场 ；管理

社会宝贵的资源和最大的资产是土地。加快培育和规范土地市场是保持社会经济的可持续发展的需要。随着土地管理中新问题、新矛盾的扰乱了正常的土地管理秩序，干扰了机关 单位生产生活，影响了社会稳定和经济建设。所谓土地市场管理是指土地储备机构通过征用、收购、置换和到期回收等方式从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由土地储备机构统一进行土地整理，然后进行利用总体规划和经济发展的客观需要将储備的土地有计划投入市场的制度。土地管理制度的建立是我国城市土地利用制度的一次重大变革。

1 我国土地市场管理的特点

1.1 目标管理的多元化

我国的土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务这五大体系。这五种类型使得我国土地市场更加活跃和繁荣。

1.2 发展的不平衡性

土地位置是固定不变的，这就使得土地的开发与利用都要受到自然环境、开发技术以及市场的活跃程度等的影响，所以土地市场的发展在东部地区和西部地区都存在着较大的差异。

1.3 市场管理的盲目性

我国的土地市场占据主导地位，我国政府在20世纪80年代政府就开始直接有偿出让土地使用权，随后我国城市市场规模越来越大，土地市场需求量仍处于探索和试验阶段，理论研究不够完善，土地的产权关系也比较模糊。

2 加强土地市场管理的有力措施。

2.1 制定适用于当前土地储备制度发展的法律法规

土地管理制度的建立与发展必须要相配套的法律法规的支持，只有制定了与当前土地储备制度相匹配的法律才能有法可依、有法可循。大力推行土地使用权招招拍挂出法律制度。土地使使用权是检验房地产开发商商市场运作水平以及实力力与资质的试金石，必须坚持土地市场的高度统统，加大土地拍卖出让法制透明度，把招拍挂出让方式逐步步引向深入，加强地价价管理。对所有的土地必须经过地价价评估交易中心评估作价价；特别防止止出让价格过低。然后通过竞价方式，提升土土地的产出效益。

2.2 建立以政府为主导导的土地收购储备机制

一是是成立土地收购储备中心心。该中心将分散在各土地地使用者手中的土地聚集集起来，纳入土地储备库库，统一归政府调配。并并通过招拍挂等形式促进土地地交易市场规范、有序健健康地发展；二是加大大对土地收购储备的资金金注入。土地收购储备的的主要收购土地，必须以以土地抵押的方式向银行行贷款，土地部门要加大土地收购购储备和开发力度。土地地储备的目的是实现以市场配置土地资源源，以供给引导需求。按照土地利用总总体规划实行红线储备，严格挂出让方式供地。

2.3 建立土地管理有形市场

据国务院发展研究中心课题组调查，现在地方政府30%-40%左右的地用做基础设施、道路、学校等公共目的用地。也就是说 80%是没有多少利益的，只有15%的地用作营业性用地。在如此局面下地方政府自然要绞尽脑汁使占小部分的商业用地价值最大化成为自然的逻辑。最近几年以来，土地问题日益增多，受到了社会各界的广泛关注。其中人均耕地过快的减少、土地的违法时间、破坏生态环境等问题之外，不断攀升的房价更是让地方政府处在舆论的风口浪尖。要想扭转这种行为，需要从以下几个方面着手：

一是要建立我国各地设立的土地储备机构，二是要保障土地市场的平稳运行。而现如今地价越来越高，房地产金融体系的债权规模就越大，政府的土地出让收入也就无法继续增加甚至减少，这将导致债务的风险暂时隐藏起来，而且这些资金的周转就会成为巨大的问题；三是缩小并规范征地范围，土地征收应当严格编制《国家征地目录》，采用列举式目录通过程序弥补目录的不足。实现由市场配配置土地资源，建立立土地市场交易场所保证交易顺畅，接受社社会监督；试试严格按计划、按按规划供地，控制建设用用地供应总量以建立“两个最严格”的土地管理制度为核心，加快形成各项建设少占地、不占或少占耕地的土地资源节约利用新机制。

4 土地管理法重在建立落实“两个最严格”的土地管理制度的实施机制

4.1建立健全最严格的耕地保护机制。一是最大限度控制建设占用耕地。引入市场机制，完善耕地占补平衡政策，确保建设占用耕地足额补充。二是进一步做好耕地质量等级监测。

4.2加快建立最严格的节约集约用地制度。实行建设用地使用标准控制制度，通过指标控制发挥价格机制在资源配置中的基础性作用；

4.3强化土地的用途管制，严格控制建设用地，保护耕地。健全城镇土地规划，加强村级土地规划工 作，使土地用途管制得以落实。要保障土土地资产管理和土地市场场建设的健康发展，只有有依法才能规定了土地供应要要公开供地计划、公开出出让土地信息、公开集体体决策、公开查询登记资资料、公开竞争和公开结结果，这是供地必须遵循循的原则。所以，必须严格按规划、按计划供地，任何建设将耕地转为建设用用地必须符合土地利用总总体规划和年度计划。引导用地行为从粗放放型向集约型转变。同时着眼眼于存量土地的整理和盘盘活，重点立足于旧城城区的土地改造。在土地市场建设和发展展中，积极创新，着力搭建更加规范有序的的土地市场秩序，才能走走出一条新形势下用好土土地资源，经营土地资产产，服务县域经济持续健健康发展的新路来。

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