供应链视角下我国房地产成本与价格探析

周泰 陈国民

摘要：近20年来，政府在基础设施建设方面的投入远超房价增长的速度。房地产行业是一个兼具劳动密集和资金密集的产业，房地产供应链上游土地开发边际成本递增，下游房屋营建成本高于社会其他行业，成本增长的土地开发和资源效率偏低的房屋营建共同推高了住房成本，从而决定房价只涨不跌的大趋势。

关键词：房价;成本;基础设施;劳动密集型;资金密集型

中图分类号：F293.35 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）09-0065-69 收稿日期：2019-07-30

1引言

自1997年至2017年，我国每年城镇新增人口稳定在1770万到2466万的区间内，年均增长值为2079万人，如图1菱星线所示城镇新增人口相对稳定，说明城镇新增人口产生的住房需求相对平稳。近20年我国商品房成交面积从0.9亿平方米涨到16.94亿平方米，年增长率15.80%，商品房供应增速非常快，见图1柱形图。以人均30平方米计算，2007年住宅销售面积7.01亿平方米可容纳2338万人口居住，超过年均值2079万的城镇新增人口，2017年住宅销售面积14.48亿平方米可容纳4826万人口居住，超过城镇新增人口的1倍。但是近20年房价却是突飞猛进，见图1圆心线，1997年住宅均价仅为1790元，平方米，2017年涨到7614元/平方米，年增长率7.51%。城镇新增人口带来的需求平稳，房子的供应迅速增长，然而房价不降反增，传统的供需理论难以解释这一现象。我国商品房价格基本上是政府调控下的市场形成价格，供求关系有一定影响，但不是主要原因，决定价格水平的主要因素是成本（杨慎，2003）。本文试图从供应链成本的角度解释需求稳定一供应增长情境下房价为何不断上涨的原因所在。

房地产供应链的两个核心环节是土地开发和房屋营建，其中土地开发为一级市场，房屋营建为二级市场，见图2。土地开发一级市场主要由政府主导完成，政府配套基础设施实现土地由生地变为可使用的熟地，并将土地转让给开发商实现成本回笼。开发商從政府手中购买土地并整合各方资源把房子建出来出售给老百姓，此为房地产二级市场。

土地是房地产行业的核心要素，土地开发需要城市投入相应的基础设施配套，城市基础设施建设需要巨大的资金支持。薛翠翠等（2013）综合已有研究，按照保守估计，到2020年，中国新型城镇化建设所需要投入的资金规模将超过16万亿元，在推进本地新型城镇化建设上，地方政府形成了依靠土地财政的路径依赖。在二级市场中，房地产开发需要大量的资金，其上游建筑企业需要大量的劳动力，综合建筑企业和房地产企业来看整个二级市场就是一个劳动密集型且资金密集型的行业。本文基于一级市场政府基础设施建设成本和二级市场房地产资金成本、劳动力成本等方面分析房价高涨的原因。

2社会配套成本：房价与基础设施的关联分析

成本是决定我国商品房价格水平的主要因素，而房价上涨很大程度上与地价上升过快有关（杨慎，2003）。房地产的基础是土地，土地成本占房地产成本的核心，尤其是在高房价的一线城市，其土地成本占据房地产开发成本的绝对部分。城市化过程政府需要配套更多的医疗、教育等公共资源，同时还要改善水、电、交通等基础设施条件。政府通过拍卖土地获得大量的收入，但通过社会基础设施建设进行反哺，改善居住环境和营商环境，由此提升了老百姓的工作效率和生活品质。

世界银行（World Bank）在1994年公布的《世界发展报告》里提出，基础设施是国家社会管理资本，是企业生产和个人生活不可或缺的条件，基础设施发展程度决定人民生活水平和生活质量。《中国城市发展报告2010》显示：中国未来需要实现每年2000万人口进城，通过每人投入10万元，来解决半城市化人口的问题，总体需要资金为每年2万亿元;需要由中央政府、地方政府和市场来共同负担农民工市民化的教育、医疗和社会保障和住房支出。周亚雄（2013）基于新经济地理学中有关交易成本的考虑，将基础设施界定为能促进经济增长、降低交易成本的设施，涵盖制度、教育、金融、电力、交通在内的广义基础设施。张光南（2011）将基础设施分为四大类：第一类是电力、燃气及水的生产和供应业固定资产投资，第二类包括交通运输、仓储和邮政业固定资产投资，第三类主要指教育业固定资产投资，第四类涉及卫生、社会保障和社会福利业固定资产投资。本文基于张光南所定义的四类基础设施，通过国家统计局官方网站整理得到近20年我国基础设施投资情况，如表1所示。

全国住宅均价近20年从1790元增长到7614元，年均增长率为7.51%，但是基础设施投资从3547亿元增长到109688亿元，年均增长率高达18.72%，远高于住宅均值的涨幅，基础设施建设存在严重的规模不经济现象。然而，随着城市的扩大，基础设施边际成本是递增的。这20年中，基础设施投资前10年的年均增长率为22.45%，后10年为15.10%，基础设施投资增长率有下降的趋势，但还是远高于后10年住宅价格年均7.64%的增长率。比较商品房销售总额与基础设施投资，商品房销售总额和基础设施投资近十年的年均增长率分别为16.16%和15.10%，两者增长率差异不大。根据近10年的数据发现，相比于住房单价和商品房销售额，城市基础设施投资都没有显得更加高昂。

3房地产行业成本比较分析

随着技术的发展和生产力水平的不断提高，一般商品的价格水平越来越低，但为何商品房却呈现出价格上涨的趋势？本节将从建筑业和房地产业的人均产出和投入产出进行分析。

2018年上半年，中国建筑业协会显示全国建筑业企业房屋竣工面积中住宅房屋竣工面积所占比重为65.89%，商业及服务用房屋竣工面积、办公用房屋竣工面积分别占7.37%和5.37%，全国建筑业企业房屋竣工面积中商品房累计占比78.36%，因此可以采用建筑整体行业的数据反映商品房建筑企业的情况。表2是近15年建筑业房地产业的人均产出和投入产出率。

2017年建筑业从业人员2643万人，占全社会就业人数的14.98%。从表2可知，近15年建筑业人年均产出15.92万元，远低于全社会年人均产出28.87万元。从增长趋势来看，全社会制造业人均产出增长率分别为9.82%和9.30%，而建筑业仅为6.20%，人均产生增长率相对全社会和制造业偏低，说明建筑业的生产效率提升速度较低，因此建筑业不能像其他工业品那样快速大幅度降低房子价格。房地产的上游建筑业是一个数量庞大且生产效率偏低的劳动密集型产业。

2017年全社会固定资产投资64.12万亿元，房地产业固定投资14.62万亿元，占全社会的22.80%。近15年全社会何制造业的投入产出比分别为1.68和1.71，而房地产业投入产出比仅为0.37。房地产业是一个资金占用量巨大且投入产出比较低的资金密集型产业。

将建筑业和房地产业合并统称建筑地产业，2017年从业人员3088万人，固定资产投资15.01万亿元，分别占全社会的17.50%和23.40%。根据表2所知，近15年建筑地产业人均产出25.79万元，低于全社会人均产业28.87万元。建筑地产业投入产出比0.77，远低于全社会的1.68。因此，整个建筑地产业不仅是一个劳动密集型产业，更是一个资金密集型产业。

4结论

房地产行业中土地开发和房屋营建的生产成本之所以持续居高不下，一是在于政府在基础设施建设方面的成本巨大且增长迅速，二是在于房屋营造过程是一个兼具劳动密集型和资金密集型的产业，其人均产出和投入产出比不如全社会均值，更远不如制造业。综合土地开发和房屋营建可以看出房地产供应链的配套成本、人力成本和资金成本均十分昂贵，这就是房价只涨不降的根本原因所在。