信托基金模式在商业地产中的应用

吴琪

摘要：REITs是房地产证券化的创新，即房地产投资信托基金，它具有双重属性，既有房地产资产的属性也有证券的属性，所以它的风险变得更加复杂和特殊。我国目前的房地产市场中需要引用到REITs这个模式，来实现房地产的转型创新，但是实施REITs需要建立起与其相关的法律制度来进行管理，我国正是因为缺乏相关的制度导致REITs的实施有很多的阻碍。因此，为了使得房地产投资信托基金REITs模式在我国商业地产中可以更好地进行应用，应当解决宏观调控背景下的房地产融资问题，实现房地产融资的创新，本文通过研究REITs的概念以及商业地产的现状，结合我国自身的政策以及发展形势，研究房地产投资信托基金如何在商业地产中得到更好的应用。

关键词：房地产投资信托资金  REITs风险  法律障碍  应用途径

近年来，随着经济的不断发展，我国房地产产业的规模也随之不断扩大，导致大部分房地产企业存在负债现象，而且其融资方式比较单一，大部分都是通过银行进行融资。而今，我国房地产产业面临供给侧改革，如何将手中的资产转成现金流成为行业急需解决的事情。而且，我国存在拥有许多资金的个体和专门进行投资的机构，他们都需要一个比较好的投资产品来进行投资，REITs的出现解决了这项难题，它不仅可以解决房地产行业的融资难题，还可以为那些寻找好的投资项目的个体或者机构提供更好的收益。

一、房地产投资信托基金REITs的概念以及在商业地产之中的应用

（一）房地产投资信托基金REITs的概念

所謂房地产投资信托基金REITs就是有多个受托人作为其管理，并且他们持有可转换的股份，是一种非公司的组织结构。它是专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或者同时持有两种资产的封闭投资基金。

（二）REITs的在商业地产之中的应用

REITs来自于美国，2005年香港发行了第一只REITs，这是我国第一次真正意义上发行REITs。在2010年，香港被确认为人民币的离岸中心，这就使得人民币计价的大陆股票在香港上市成为有可能的事情。2014年1月份的中信启航资管计划也是一只非常接近REITs的产品类型。而在2016年万科联手鹏华基金发起的公募REITs标志着我国REITs的试点工作正式开始。

二、中国商业地产现状以及REITs发展的现实困境

在我国房地产的发展之中，尽管从来没有停止过对于资产证券化的要求，但是直到现在，我国还是没有有关资产证券化的产品，引起这个现象发生的原因有很多，主要可以概括为三个方面：第一，由于缺少一些质量较高的基础资产，REITs这种资产的运营其收益率是比较客观的，这也是引起投资者注意的最主要的因素，因为投资者所要求的回报率就是由收益率影响决定的，但是我国目前发行的REITs产品还有许多需要改进的地方，包括后期的运营管理模式、后期的维护成本投入以及硬件条件的要求不符等，基础资产的质量问题就是真正影响我国商业地产REITs发行的最主要的原因;第二，REITs的相关政策制度比较落后，缺少政策的支持;第三，缺乏REITs的相关技术人才，因为REITs涉及领域较广，其中包括房地产、商业、证券、基金、税费、产权以及审计等，我国这类复合型人才极少，导致REITs的发行较为困难。

房地产信托基金REITs在我国商业地产之中的运营还缺少一些制度，并且环境也不太适合发展REITs，因此我国在商业地产之中发展房地产信托基金REITs需要引进国外的先进经验，取其精华，去其糟粕

三、房地产信托基金在商业地产之中的运营模式

目前，我国的房地产行业正在处于转型时期，尤其是房地产信托基金REITs在商业地产之中的运营，这对于我国的国民经济影响巨大，需要慎重对待。现在，房地产信托基金REITs在我国商业地产之中的运营还缺少一些制度，并且环境也不太适合发展REITs，因此我国在商业地产之中发展房地产信托基金REITs需要引进国外的先进经验，取其精华，去其糟粕。

首先，在运营之中应当建立起相关的企业机构，增强我国房地产企业和金融机构的资产管理的能力，以此来适应房地产信托基金REITs的发展，规避风险;其次，应当培育成熟的物业管理，实现收益的稳定性以及其资产的增值，同时，在此基础上，也要选择合适的租户，实现长期投资回报;再次，应当建立起风险预警体系，房地产信托基金REITs的风险与收益并存，建立风险预警指标有利于规避风险，避免收益下降;最后，应当完善其发展环境，国家经济发展环境应当要适宜REITs的发展，美国能够发展好REITs就是得益于其推行的税法改革，而且其活跃的资本市场以及监管模式也使得其上市规模宏大。

四、结束语

本文通过对房地产信托基金REITs的概念以及它在我国商业地产之中的运营现状，并且结合我国自身的发展状况，提出了几点房地产信托基金REITs在商业地产之中发展的运营模式，为我国REITs在商业地产之中的发展提供了新的思路。

参考文献

[1]陈柳钦.美国房地产投资信托基金的发展及其对我国的启示[N].山东财政学院学报，2005，（1）.

[2]史馥.我国房地产信托投资基金（REITs）发展现状、困境及建议浅析[J].环渤海经济瞭望，2016（12）：29-31.