浅析新收入准则对房地产行业的影响

◎谢思淼

在新收入准则中，其通过统一整合原收入准则及原建造合同准则，完善了收入确认与计量、合同成本、特定交易的会计处理等方面，以控制权转移作为收入确认的核心判定条件，更好的体现出了合同契约精神，能够针对合同双方权责更清晰进行界定。目前新收入准则已全面执行，这就需要房地产企业需要正确针对收入进行会计确认和计量，合理对收入进行会计判断，为房地产行业的健康发展打下坚实的基础。

一、新收入准则对于房地产业的影响

1.收入确认的影响。

由于我国房地企业结构具有特殊性，新收入准则的实施使房地产企业收入判定模式发生了变化，具体以时点判定和时段判定两种方式为主。目前我国房地产行为的经营模式主要有三种形式，一种为开发销售于一体的自行开发模式；一种为先销售后开发的分开销售模式；另一种则为开发和出租于一体的模式。新收入准则对房地产企业带来的影响因不同的经营模式也存在差异性。在此我们主要分析新收入准则对房地产企业自行开发和销售的经营模式下的影响：在期房销售模式下，房地企业通过与客户签订购房合同，客户向房地产企业支持购房款，房地产企业收到钱款后，客户才能得到自己的房产。整个过程中，房地产企业自行开发的房产无法被其他因素替代，房产具有较强的专业性用途，购房客记支付的房款数目也不会出现变化。在新收入准则下，销售收入体现了一个时段的履约情况。现房销售时，房地产企业与客户签订合同时，房地控制权在履行约定时即实现转移，因此新收入准则对房地产现房销售收入确认没有根本差异。另外，房地产企业也可以与客户签订建造合同为其代建房产，这类合同不可撤销，代建项目完成程度能够计量，客户根据合同约定进行费用支付，收入根据可靠的合同进度计量或是估计来对确定。因此通过有效的收入判定，其能够最大限度确保房产地企业的健康、持续发展。

2.编制的财务报表的影响。

房地产开发过程中若运用新收入准则的时段判定模式来确认收入，将使财务报表中的收入及成本更加匹配，更能为报表使用者展示开发过程中每个年度的真实损益情况。同时，预售房产时，预售阶段收到的房款在报表的负债中反映，未交房之前企业资产负债率则会呈现出偏高的情况，应用新准则后，原确认为负债的预售房款在新收入准则下会提前确认为收入，降低企业资产负债率。总体来说，新收入准则能够更真实、合理的反映房地产开发企业的财务情况，且无论是对于企业融资还是资金统筹规划都具有极为重要的意义。

3.信息披露的影响。

新收入准则五步法内容对收入确认方法进行了更新，房地产行业收入确认步骤相对简单，会计估计也较少。房地产企业运用新准则后需要将这种变化通过信息披露传递给利益相关者和投资者等报表使用者，这就要求我们一定要从以下几方面完善信息披露：对收入确认应用的会计政策、方法的重大变更事项进行披露；针对收入确认方式变更时涉及的合同相关信息进行披露；另外，企业还需要针对应用新收入准则确认收入的情况提前进行披露。

二、基于新收入准则下房地产行业的应对措施

1.加强新收入准则培训，提升职业判断能力。

新收入准则对企业和注册会计师的职业判断能力提出了更高的要求，可以预见新收入准则正式实施后将大幅增加实务中的职业判断和会计估计分歧。因此，房地产企业应尽早制订并实施培训计划，包括财务、税务、销售等人员，提前组织学习新收入准则，根据本企业业务特点针对工作实务中可能遇到的问题开展学习研究。

2.调整经营业务模式，完善内部监督机制。

基于新收入准则的要求，房地产企业收入确认时一般会采用五步法进行，这就需要企业在新准则下需要合同条款、业务经营模式和业务流程进行重新审视，以此来积极应对新收入准则的变化。同时还要对企业内部控制、风险管理和信息系统的融合给予重视，构建更为严谨的成本预收和变更程序，并以书面方面将预算结果呈现出来，以内部程序对其进行审批确认，以此来提升合同收入过程的规范性和透明性。另外，房地产企业为了自身的更好发展，还需要强化管理水平和核算水平的提升，加大内部审计监督，以此来为新收入准则的顺利执行打下坚实的基础。

3.加大外部监督力度，提升新收入准则执行质量。

新收入准则的实施将涉及较多的会计估计，可能会给企业带来操纵利润的空间，改变财务报表的真实盈余情况，误导企业财务报表信息的使用者。因此，监管部门应制定相应的监管措施，规范相关人员的工作流程，避免发生操纵利润的问题。通过强化监管部门的职能，有效规范企业的会计交易处理，保证企业财务信息的真实性和有效性。监管部门要提升监督检查力度，加强对准则实施过程中的监督检查，建立完善惩罚机制，努力做好责任追究，严肃查处违法行为，有效保证准则的正确合理执行。因此，房地产企业应加强内外部的监督检查，建立完善具体的实施细则，提高披露信息的准确性，保证新准则的顺利实施及信息使用者的切身利益。

三、结束语

在新收入准则的影响下，对传统收入判定的模式进行了大洗牌，使企业会计管理操作变得更加全面。而房地产行业的特点是将开发、销售全部自行解决，具有比较特殊的性质，虽然房地产开发企业在执行新收入准则时，经济效益会有明显增长，但同时也会对行业未来的发展造成很大影响。因此更要重视提升房地产企业会计人员的综合能力，强化部门之间的协调配合，进一步加大监管力度，以此业促进房产地行业的健康、稳定发展。