房地产税改革背景下小产权房治理路径分析

黄婧怡

摘要：近年来，随着房产业的迅速发展，房价的飘升速度远远超过了居民收入增长的幅度，加之并未完的善国家保障性住房体系无法满足社会需求，住房难这一重要问题影响着我国民生活水平，小产权房也就应运而生。小产权房存在这一问题将扰乱市场的秩序，甚至影响我国社会经济的协调发展。关于小产权房的争论颇多，现存的法律困境急需出路。房地产税改革背景下，分析小产权的可税性，是寻求小产权房合理治理的路径一条。

关键词：小产权房;可税性;路径

如今，房价大幅上涨，一方面，作为农村集体土地所有制的农民并未直接参与房价大幅度涨价带来的收益，在城镇化进程中土地增值利益驱动下，就涌现了大量的小产权房，并由此带来了一系列问题。小产权房的风险隐患较高，城市的规划也不同程度受到影响，在实际中存在多种乱象。而在上海与重庆进行了房地产税试点改革，但是房地产税开征实际上并未给房价降温。

一、什么是小产权房

小产权房是指由乡鎮政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。由于这类房屋无法取得国家发放的预售许可证和土地使用权证，购房者只能得到由乡镇人民政府或村委会自行制作的“房产证”，因此被称为“乡产权房”。此类小产权房大致分为三类：第一，占用农用地建造的。这类小产权房不符合土地利用规划，而且对我国耕地保护不利;第二，利用宅基地建造的。这类小产权房流转范围仅限于本集体内成员，集体外的成员不能交易。第三，在集体建设用地上建造的。此种小产权房的开发建设经过了合法审批，但在其之上建设房屋对外出售以谋取利润，目前也属违法。

二、小产权房现存的法律问题

（一）物权方面

首先，不符合物权平等保护原则。作为《物权法》最基本的平等保护原则，目的在于对所有权人的物权进行平等保护。财产归属的确定是物权平等保护的前提，但是，因为如今小产权房的所有权归属并没有得到确定，所以也就不能实现物权平等保护了。其次，集体土地所有权不完整。处分权是对土地进行最终处理的权利，包括转让、出售等。但是，在二元土地制度下，集体土地所有权并不能称为完整的所有权。导致了小产权房无法得到法律的有效保护，很难实现合法化。

（二）现行法律规制

对于小产权房的是否合法的争论，大部分学者都持否定态度。并且，国土资源以及住房建设等部门也多次发出文件提醒社会群体不要对其进行购买并强制叫停小产权房的建设出售。对于近些年蓬勃发展的小产权房，小产权房非法性的依据在于我国《土地管理法》的规定，无论是单位还是个人，需要进行建设的，都必须依法向国土部门申请，且土地利用对象仅限于国有建设用地。

三、小产权房征收房地产税的可税性

小产权房是指在农村集体土地上建设的，除满足本集体成员外以较低价格向社会出售的住宅，或者是建设之初就是为了出售获利的房屋。尽管小产权房的产权并未得到法律上的确认，但是小产权房的违法性并不必然导致房地产税的不可税。在房地产税改革背景下，小产权房也应当作为房地产税的征税对象而纳入征税范围。实际上，小产权房的非法性与对其征收税的合法性并不冲突。首先，根据税法的实质重于形式原则，对于实际存在的经济成果，有收益就应当征税，而不管这种收益的来源、性质是否合法，都应该对其进行征税。[5]虽然小产权房具有非法性，但并不因为其违法性改变其应被征税的属性。再者，根据税收债权债务相关理论，纳税义务在符合税法规定的课税要件时即宣告成立。房地产税法一般不会涉及要求合法产权，表明了非法并不意味着不被征税。最后，对小产权房征税意味着税法对课税事实的认定，只要符合课税要件，就要被征税。当然，从法理的角度而言对小产权房征税是可行的，但在具体操作中，由于小产权房的现状比较混乱、复杂，没有正规的产权登记，分布又广泛，管理其征收税务的难度当然比较大。所以，对小产权房税的征收问题，还需要在未来土地制度改革的基础上加以规定，增量和存量两头管控，最终纳入统一征管的范围。

四、小产权房治理路径：以长期租赁方式完成合法化

结合小产权房的可税性分析，确定将小产权房纳入征税对象后，还需要进一步思考解决小产权非法性的治理路径。纳入征税对象并不能从根源上完成对小产权房的治理。由此，可以考虑以租赁方式进行合法化。国家新型城镇化规划明确提出拓宽住房保障渠道，审慎探索，利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。因此那些并未非法占有农田的、已经在宅基地或农村集体建设用地上建造的，同时又不影响城市管理的小产权房，可以尝试作为公共租赁住房的供给。这样做既可以解决目前小产权房非法性问题，也可以解决中低收入人群的住房需求。在不抵触现行的法律制度前提下，小产权房可以考虑采取长期租赁的形式来完成合法化，即小产权房购买者与土地所有者签订租赁合同。小产权房购买者只拥有房屋的所有权，通过向农村集体支付租金的方式来实现对小产权房的实际占有。小产权房租赁合法化一方面缓解了城镇居民对房屋的需求，可有效保证小产权房购房者的权利;另一方面小产权房的所有者可分享城镇化和工业化带来的收益。

参考文献：

[1]陈家文.2018房地产政策十大“热词”[J].房地产导刊，2019（01）.

[2]蓝红超. 同地同权—小产权房治理的出路分析[D].广西师范大学，2018.

[3]张守文.论税法上的“可税性”[J].法学家，2005（5）.

[4]樊慧霞.房地产税制改革中土地公有制问题的法理认知与厘清[J].中国财政，2017（21）：55-56.