我国房地产市场现状、问题及对策建议

马妍

摘要：一个国家房地产的发展关系到国计民生。房地产业的发展是一个国家和地区财富积累的聚宝盆地。房地产的实用性和长期稳定性使其成为公众的财富，是一个国家发展的重要标志。房地产经济在促进中国城市化、经济增长、民生改善等同时，也存在一些突出问题。本文通过对我国的房地产行业现状研究，指出了房地产发展中的一些问题，并提出了一些改革的建议。

关键词：房地产经济;市场现状;监管

一、我国房地产行业发展现状

近年来，中国的房地产业发展非常迅速。国内房价一直在上涨，房价每年都超过了前所未有的高峰。一些城市的房价已经远远超过了合理水平。这对消费和投资产生了挤出效应，全要素生产率下降，收入差距拉大，普通劳动者负担不起住房费用，而一些人却买房囤居，甚至借机炒房投机。高房价不但拉大了富人和穷人之间的差距并且对居民消费产生挤出效应， 给国民经济的稳定发展带来了巨大风险，但是不动产行業的市场需求依然旺盛，2009年，为了应对国际金融危机，国家采用了一系列的不动产市场健康发展的政策，用来提振市场自信，活跃市场，解决低收入家庭的住房困难问题，发挥了促进住房消费和投资的重要作用。随着市场的变化，部分城市的房子销售剧增，房子价格也在上涨。全国的房地产信贷也迅速增加。尽管房地产业对中国宏观经济的贡献功不可没，但房地产经济发展中的问题和风险同样重要，因为房价的快速上涨已经成为影响中国经济平稳运行的重大问题。

根据图1国家统计局发布的2015年-2019年全国房地产开发投资总额显示，2015-2019年，中国房地产开发总投资持续增长， 2015年，全国房地产开发总投资95978.85亿元，比上年增长0.99%，2016年开发总投资为102580.61亿元，同比增长6.88%，2017年开发总投资为109798.53亿元，同比增长7.04%，2018年开发总投资为120164.75亿元，同比增长9.53%，2019年达到了132194.26亿元，2019年房地产开发总投资同比增长10.01%。

根据图2国家统计局发布的2015年-2019年全国商品房销售区域面积以及销售额情况显示，2015年至2019年，商品房销售面积和销量逐年同步增长，2015年商品房销售面积为128494.97万平方米，销售额为87280.84亿元，2016年商品房销售面积为157348.53万平方米，销售额为117627.05亿元，同比分别增长22.46%和34.77%，2017年商品房销售面积为169407.82万平方米，销售额为133701.31亿元，同比分别增长7.66%和13.67%，2018年商品房销售面积为171464.60万平方米，销售额为149614.4亿元，比上年分别增长1.21%和11.90%，2019年全国商品房的销售面积为171557.87万平方米，销售额为159725.12亿元。同比分别增长0.05%和6.76%，全国商品房销售再创新高。

二、我国房地产市场发展存在的问题

（一）房地产市场房产空置的问题

房地产经济的飞速发展加剧了空置房屋的问题。造成这种情况的原因可以由四种不同的因素综合起来确定。一是外部因素，由于商品房周边环境恶劣， 人口规模不足以购买这么多的商品房，或者当地居民的经济水平不能够达到购买标准。第二，房地产的内在因素，有的开发商的房屋质量低， 工程质量不高，或者周围有同样的房子，但是它的质量、价格比较合理，让质量低的房子不能销售出去。第三个是开发者的“饥饿营销”手段，一方面大兴土木，另一方面又房屋售罄，为的就是提高房价。第四，由于房地产的地理位置固定，它已经成为人们的一种投资和投机工具。许多富人大量购买房屋，通过提价来获取利润。这些都是房地产空置的原因。从长期看，住宅空置不但消耗了大量资源，对经济也产生了很大的影响。

（二）商品房价格上涨过快

近年来，我国建设用地供应区域面积逐年下降，与旺盛的住房需求形成鲜明的对比，是房价上涨的主要因素。当前房地产交易价格上涨的非常高，以至于大众不再能够购买必要的住房。房屋交易价格上涨的主要原因是交易成本过高，交易费用过高也是一种不良的土地价格形成机制导致的土地购买费用的增加。购买的土地的费用是构成房地产价格成本的主要因素。土地资源的稀缺性更导致土地价格上涨。土地是不能够再次产生的资源，对于民众日益增加的土地需求，土地供应将受到限制，价格将上涨，供应也将大幅提高难度。相反，供应难将导致土地需求者的激烈竞争，价格将进一步上涨。

国内城市化的进展加快了对住房价格的影响。城镇化是人类生产生活方式由农村型向城市型转化的大的进程，是农村人口向城市人口转化和城市发展完善的过程。随着中国经济的快速增长，中国城市化加速，人口向城市集中，城市人口对房地产的需求不断增加，引起了房价的上涨。

（三）房地产市场监管秩序混乱

房地产的开发、贸易、中介和服务管理等领域的非法侵权行为各不相同， 因为个别公司和中介公司会引导市场预期向错误的方向发展，导致市场紧张和短期房价不合理上涨，使得大众对住房市场和价格的误判，而做出错误的决定，而这些公司和房产中介就可以从中谋取巨额利润。

三、我国房地产市场发展对策建议

（一）加强对房地产业的管理，保障房屋质量

我们必须努力改进住房法律和法规，加强住房质量控制和住房质量保证，从我国房屋高空置率来看，有些人是有几套房的，而有些人却是没有房子的，因此，如果想要遏制这种现象，只有提高购买两套以上住宅的首付比率和贷款利率，严格限制住宅交易，才能减少住宅空置。政府应集中精力进行制度建设，并与市场需求相协调，尽量减少房地产开发的短期行为和投机行为。在遏制和控制二套房的购买时，还要鼓励和帮助购买首套房的购房者，要知道，刚需的需求一直存在，鉴于资金及购房的后续使用成本，国家给予相关支持，从而使房价变得合理，这样一来，就能大大地减少空置率了，也能够使真正有需求的群众有房子。

（二）降低通过市场渠道供应住房的需求

大力发展经济适用住房和廉租住房，大幅降低商品房的需求。如果政府承担满足城市低收入家庭基本需求的经济适用住宅和租赁住宅的责任，就能大幅减少公众对住房的需求，抑制房价上涨。

中国应在大中城市大力推广经济适用房和租赁房，促进住房租赁市场的发展。目前，住宅租赁市场还不发达，因此，应积极发展住宅租赁市场。通过提高租赁住宅供给量、降低租赁住宅税金、降低竞争和租赁成本等方法降低租赁住宅的租金，鼓励中低收入者利用租赁住宅解决居住问题。

（三）政府要加强对房地产开发市场的监管

围绕房地产开发项目的审批、开发、交易和中介等环节加强执法检查力度，重点查处那些扰乱市场秩序、虚假宣传、恶意炒作、误导消费者的行为，切实保障消费者的合法权益。

四、总结

我国国内房地产经济的整体情况影响是不能忽视的是，在目前，很多的城市出现了住宅价格大幅上涨的现象，只有充分分析房地产发展的现状和不足，采取具有针对性的政策和管理方式，才能介入房地产市场，进一步实现房价的稳定，构建房地产经济健康可持续发展的目标模式，这对整个中国经济具有非常重要的现实意义。

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