房地产企业营运资金管理思考

刘永秋

摘 要：房地产项目的开发与经营需要做好资金营运管理工作，因为资金能为房地产企业的经营提供有力支持。房地产企业营运资金管理存在很多问题，需要加强重视并及时解决。分析了房地产企业资金营运问题，提出了解决对策。

關键词：房地产企业;营运资金管理;问题;对策

文章编号：1004-7026（2020）18-0116-02         中国图书分类号：F299.233.42        文献标志码：A

房地产企业营运资金管理是一项十分艰巨的任务，关系到企业资金的合理使用和融资，更关系到房地产项目的开发与建设，影响房地产企业的整体经济效益。因此，必须强化房地产企业营运资金管理，提高营运资金管理水平，确保企业健康、可持续经营。

1  房地产企业营运资金管理现状分析

资金是盈利性经济组织正常运营的根本保障。企业要想实现长远发展，必须做好资金管理，优化资金配置。房地产企业作为对资金需求量较大的经济组织，更要重视资金的营运。然而，现阶段的房地产企业资金营运水平较低，从整体上影响了房地产企业的经济效益，阻碍了企业健康发展。个别房地产企业因为缺少科学的营运策略而出现资金短缺的现象，甚至因为现金失衡而面临危机[1]。

1.1  经营现金流量低，资产负债率高

抽取被调查的70家上市房地产企业可以发现，截至2019年末，这些企业的基本债务总额为5 000亿元，同比增长35%，其中大约有30家企业的资产负债率超过70%。

当企业面临较高的资产负债率时，意味着面临着更大的经营风险，间接导致企业无法有效融资，不利于企业长远、可持续运营。经营现金流量低与高负债率主要是因为企业的资金经营管控力度不足，缺少科学合理的资金管控方案，缺少规范的模式。个别房地产企业实际的经营现金流动量基本为零或者负值，这意味着企业处于现金短缺状态。当企业面临经济形势变化或其他问题时，例如地价上涨、房地产销售量下降或者国家房地产政策变动等，都会使企业因为流动资金短缺而陷入危机[2]。

1.2  经营资金管理能力不足

通常来说，房地产企业的资金风险源于经营项目风险、管理风险、销售风险等。房地产企业一般通过银行借贷等方式融资，因此其销售风险与融资风险密切相关。房地产企业规模不同、实力差异悬殊，特别是一些中小型房地产企业在实际融资中阻碍重重，无法获得银行贷款，融资渠道也相对较少。

面对这些客观情况，房地产企业很容易走向资金不足等危险境地。个别房地产企业将一少部分资金当作自有资金，将银行贷款作为项目开发资金，这种资金分配方式容易造成资金不合理流失。如果银行贷款利息很高，售房贷款难以在第一时间回收，企业不能在有限时间内还清贷款，将处于资金高度短缺的状态，其运营将进入困境，导致项目开发无法继续、企业资金链断裂[3]。

1.3  资金低效管控，流动速度慢

不同于其他行业企业，房地产企业的特点是销售货款的回笼需要较长的周期，而且房地产项目的建设开发也需要很长的周期和大量资金。这就使房地产企业在实际的项目开发过程中面临资金缺口大、运营风险高等问题。

房地产项目存货变现能力较弱。从开发到建设，房地产项目时刻受到国家相关政策、制度以及客观经济环境的影响，难以保证投资回报效率，出现了资金低效管理、资金低速流动的问题。资金流动速度慢则意味着企业经济效益回收较慢。

此外，一些房地产企业预测失误，提前囤置大量土地，大量开发项目、开建房地产工程，但房地产销售情况达不到预期目标，房产大量积压，难以实现资金回笼，导致资金无法流动。企业资金沉淀问题严重，无法灵活周转，使企业无法自由支配资金。资金周转周期超出了合理期限，势必会影响企业的正常经营[4]。

1.4  营运资金结构不够科学合理

现阶段，多数企业都将营运资金安全放在第一位，尽最大努力调整流动资金占有量，以此为企业经营提供资金保证，维持企业日常生产和运营，但往往忽视了资金结构是否合理的问题。不合理的资产结构与资本结构会造成营运资金结构不合理，使企业缺少流动资金。流动资金供应不正常，企业的生产经营也就无法继续，整体经济利润也会受到影响，企业经济效益得不到保证。由此看来，应合理调节流动资产与流动负债的比重，凭借资产资本化，选择与企业目前经营发展相适应的运营资金结构，确保与企业发展同步，不断为企业动提供流动资金，维持企业良好的发展势头。

2  房地产企业的营运资金管理对策

房地产企业面临着营运资金管理、经营风险和高成本运营等问题，必须形成科学的资金规划方案，重点对投资可控性进行研究。

可以深入分析被开发项目，研究其投资成本，确保投资正常，进而实现资金合理利用，解决房地产资金运营中面临的诸多问题[5]。

2.1  强化现金流量管理，控制资产负债率

针对房地产企业高资产负债率、高风险运营的问题，最关键的是要控制其资产负债率，提高企业资产周转效率，强化存货变现能力，以此支持应收账款回收，缩短资金回收时间。房地产企业应加快销售速度、提高销售效率以及拓展现有资源，加快资金周转。在此基础上，加大资金运营监控力度，从项目的批复、开发、销售到售后都要严格监控资金使用情况，编制好预算，建立健全责任制，以责任制管控企业资金的分配与使用。

将资金运营管理与员工业绩考核联系起来，激励广大员工合理运用资金，实行现金收支明细化管理，以高度谨慎、严格的权责制度考核项目建设情况，从而达到资金高效运营管理的目标[6]。

2.2  强化企业资金流动管理

房地产企业不仅需要大量营运资金，而且需要连贯性资金。在企业的实际经营中，某个环节出现问题，都可能会影响企业长远经营。必须强化企业的资金流动管理，动态、全面监控企业的资金流动状况与经营管理状况。房地产企业必须形成计划性经营机制。任何一个项目开发前都要进行可行性分析，可以参考市场调研报告、行业发展情况、国家政策等，分析和论证投资项目的可行性，进而科学安排资金，合理配置资源，以此控制资金链断裂等问题。

通常来看，房地产企业资金链管理要内外兼修。在内部完善自身的资金管理系统，强化企业资金、现金运用监管，强化财务管理，最大程度控制企业经营风险;在外部要有效控制企业的融资风险，遵循趋利避害的原则，合理融资[7]。

2.3  盘活现有资金，调动整体资金流入

房地产企业的资产多为土地、房屋等固定资产。为了增加企业资金流，应合理利用企业已有资金，实现合理融资。要强化不同部门之间的协作，在全面剖析企业运营状态的基础上编制项目开发计划，及时办理建设用地证件，获得银行贷款，为企业开辟通畅的融资渠道。企业必须加快营销，提高销售效率，减少房地产库存。财务部门需要谋划与支持，强化利润分析与成本核算等工作，为项目计划与开发提供科学参考。

2.4  强化预算管理，提高资金利用率

房地产企业的财务部门必须形成预算意识，加强对企业资金的预算管理，科学编制企业资金预算计划，依据计划有效反馈企业的资金运作状态，合理安排企业资金，有效减少资金浪费和资金配置不合理带来的损失。

2.5  科学调整资金结构，营运资金预测式管理

營运资金预测式管理就是参照企业的现实条件和实际情况等，科学预测企业的流动资金量和企业每个阶段经营所需的现金流量。要形成一个量化标准，以科学合理的预算有效预测企业所面临的风险，获得营运资金的相关信息，进而在第一时间制定资金分配方案，提前采取风险预测与防控措施，提高企业经营效率和效益，从根源上防范资金风险。资金预算需要企业不同层面、不同部门之间协作配合。企业营运的目标、计划以及数据是否准确都关系到企业营运资金预算是否科学、客观、准确。企业的长期和短期发展计划、经营目标以及战略方向等，将影响营运部门的各项工作。各部门应共同编制预算，参照目标需求报告预算进度计划。营运资金管理部门则要及时汇总、分析、统计不同部门提供的预算计划表，从中分析企业营运资金的概况和不同时期的资金供求状况，进而科学统筹资金，合理安排资金[8-9]。

3  结束语

房地产企业营运资金管理是一项十分重要且具有挑战性的工作。房地产企业必须高度重视资金的营运情况，及时总结资金营运的影响因素以及存在的问题，从关键问题入手，把握住资金营运的关键方面，进而采取科学有效的管理对策，提高资金营运管理水平，促进企业长远、健康发展。

参考文献：

[1]何峰.加强高新技术企业营运资金管理的思考[J].中国总会计师，2014（10）：134-135.

[2]林徽.加强生产型企业营运资金管理的思考[J].当代会计，2014（10）：26-28.

[3]赵欣.我国房地产业上市公司经营活动营运资金管理效率对企业绩效的影响研究[D].青岛：中国海洋大学，2014.

[4]褚惠玲.房地产企业营运资金结构管理理论以及和企业绩效的关系[J].时代经贸（下旬刊），2008（11）：105-107.

[5]房小兵.基于行为财务学理论的建筑企业营运资金管理研究[D].北京：北京交通大学，2016.

[6]赵培沛.企业营运资金管理绩效评价研究[D].青岛：中国海洋大学，2015.

[7]滕晨.价值链视角下的企业营运资金管理[D].青岛：青岛理工大学，2014.

[8]钟政通.房地产企业营运资金管理研究[J].大众标准化，2020（10）：200-201.

[9]马鹏.房地产企业营运资金管理与运营管理的关系[J].中国中小企业，2020（3）：134-135.