房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控

刘敏

徐州铭智房地产开发有限公司 江苏徐州 221000

1 房地产企业土地增值税税务筹划的作用

首先，土地增值税税务筹划能够提高企业核心竞争力。作为典型的资金密集型企业，房地产企业在日常运营中对于资金需求量较大，经常处于高负债状态，如果缺乏充足的资金作为支撑，企业的负债率会持续走高，利润水平也会不断下降。通过土地增值税税务筹划，房地产企业的税收负担会有所减轻，将更多的资金投入到经济活动中，实现利润率的提高，有助于企业核心竞争力的提升；其次，土地增值税税务筹划能够降低财务风险发生的概率[1]。土地增值税税务筹划必须具备合法性，在实际操作过程中，税务筹划人员必须严格按照相关法律法规的要求开展各项工作，保证工作流程规范，避免不规范操作引发的税务风险，杜绝偷税漏税问题；然后，税务筹划能够实现企业利润的最大化，由于缴纳的土地增值税会进入到利润表的税金及附加项目中，有效的税务筹划可以减少少纳税，从而增加企业利润。

2 房地产企业土地增值税清算中存在的问题

2.1 计算方式复杂

在增值税的计算过程中，通常采用高税率和累计税率模型进行操作，因此清算涉及到许多问题，如企业的销售收入总额、扣除项目和应纳税额等，需要投入大量的人力和物力。

2.2 房产项目存在特殊性

房地产行业不同于其他销售企业。在市场经济快速发展的背景下，许多房地产项目已经合作开发。一些企业甚至设立空壳公司，完成注销后，会导致房地产企业账目复杂化。

2.3 资料以及鉴证报告不规范

税务机关对房地产公司提供的信息和文件等要求较高，内容必须合理，格式必须规范[2]。但是很多中介认证报告不规范，因此在清算阶段还需要税务部门重新审查和纠正，严重影响员工工作的进度，清算工作更是难上加难。

2.4 收入确认不规范

据了解，企业收入确认不规范，主要表现为建设项目资金滞后结算，预收房款和当期销售期间收到的房款难以及时划拨登记，或者将销售房地产资金作为建设项目资金划拨的一部分。打算降低房价，间接降低增值税基数。基于以上情况，这些情况的存在，将严重影响房地产增值税的正常、有序清算，因此这种行为必须严惩。

3 房地产企业土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控

3.1 税务筹划

3.1.1 确定征税对象

结合土地增值税征税对象的规定，在筹建期间规划时应当对开发项目不同业态进行合理分配，尽量有住宅、商业、车位等业态在内，不应将商业单位作为一个征税对象。在开展土地增值税清算税务筹划的过程中，应该采取相应的措施和方法，做好土地增值税征收对象的合理筹划，降低纳税负担的同时，实现企业利润最大化[3]。

3.1.2 强化人员培训

一是财务人员需要加强自我学习，了解最新财税知识，将相应的税收政策运用到财务管理中，提高财务管理水平；二是房地产企业要加强与税务部门的沟通，将税务筹划中遇到的困惑和问题向税务部门反馈，提升财税工作的合理性及合规性，避免土地增值税清算中存在违规行为，以此来实现对于清算风险的规避和控制。

3.1.3 创新工作模式

房地产土地增值税清算环节存在一定的涉税风险，要求企业做好相应的纳税管理工作，对工作模式进行创新，提升纳税筹划的效果。一是提高自身的税务筹划水平，保证税务筹划的合理性与合法性。房地产企业可以通过与第三方中介机构的合作，提升自身土地增值税清算能力；二是可以将自身的财务信息传递给第三方中介结构，由专业人员制定出合理的纳税筹划方案，准备好相应的税收申报资料，避免在土地增值税清算环节出现资料不齐全、数据不准确的现象[4]。

3.2 风险管控

3.2.1 强化源头管理

2019 年，中国的财政政策发生了重大变化，国家和地方税的合并引发了房地产业的变化，许多房地产企业在进行增值税清算时存在计算方法不同、成本计算范围不同等问题。要加强与税务机关的沟通，依法进行增值税清算，规避政策风险。

3.2.2 做好风险监管

税务机关需要制定完善的清算收入登记台账，对土地增值税清算项目底册进行明确，要求房地产企业能够做好台账信息登记，企业管理层则需要对财务工作进行监督，严格规范和约束财务人员的行为，避免工作失误等因素引发的涉税风险。

3.2.3 申报风险管理

房地产项目在销售过程中存在很多变量，要求企业细化申报风险管理，如在计算财务数据过程中，应该按月附报相应的《清算后房地产项目销售细表》，重点关注自用项目和租赁项目的经济费用。

3.2.4 其他管理措施

一是收入销售台帐要与账面收入一致，单独列明普通、非普通、商业业态，同业态价格差异不能太大，如有合理理由，需提供相关证明；二是明确相关发票是否合规，合同、结算价款、入帐金额三者要一致，同地段修建成本与同地段市里场大致保持一致，避免税局大数据库自动认定为高风险，从而带来涉税风险，给房地产企业造成损失；三是做好档案管理工作，拆迁资料的相关手续要完善，要与人员数量相匹配，做好税务资料备查。

4 结语

总而言之，新的税收环境下，土地增值税的清算审核非常复杂，对于房地产企业税务筹划工作提出了更高的要求，房地产企业需要高度关注最新的税收优化政策，对其进行合理利用，借助层高系数法进行成本分摊，提升税务筹划水平的同时，也必须做好涉税风险的管控工作，合理降低税负，实现企业经济效益的提高。