前期规划设计对商业影响因素的思考

王 赟

一、引言

近几年，商业地产的发展尤其是综合体商业的开发建设如火如荼，大体量的商业如雨后春笋般兴起。业内如此评估，住宅地产的黄金十年已然过去，而商业地产正迎来黄金十年。伴随着商业地产的兴盛，商业地产的运作模式和影响因素越发被广泛地研究和论证。

西部集团开发商业的历史可以追溯到20世纪90年代，但那时候的商业主要以沿街门面为主。随着南昌凤凰城项目的开发建设，集团真正意义的商业地产开发有了标志性的推进。当时，集团浅水湾1600商业项目正进入招商阶段，海门商业综合体项目正在设计阶段。集团的商业开发建设正在摸索实践、学习合作中努力前行，致力打造适合集团的商业开发和运作模式。

在实际项目的操作过程中，我们发现，商业开发和经营管理是一本内容极其丰富的书，更是一项复杂而瞬息万变的实践课题。我们在边思考，边操作，边学习，边改进，边运用。今天，我们结合推进项目积累的一些认识，就前期规划设计方面对商业的影响，谈点自己的思考。

二、前期规划设计的关键点

前期规划设计对商业非常关键，有时候甚至决定了商业的成败。我们说，商业的成败关键是地段。这没错。但话说回来，就是在商业所处地段你没法改变的时候，良好的前期规划设计，可以把商业的不利形势扭转和优化。

前期规划设计中，以下一些方面和细节非常关键：

1.广告位的设计和规划报批

广告宣传对商业的影响非常大。广告传达的信息很多，最直观的就是明确告知大众和目标消费群，我这里是商业，我商业做什么，有哪些业态，有哪些品牌。广告形成消费者对商业的第一印象。

在商业建筑竣工后，广告位的申请和审批会变得非常困难。它要通过绿化市容局、城管、亮化办、规划等多个部门，手续复杂，而且需要大量的前期资料准备和资金投入。而商业建设的规划设计阶段，广告位可以结合在设计中，与设计方案一起报送规划部门报批，获得批复后，后期制作只需备案即可。

我们浅水湾1600商业，广告位的落地推进得非常艰难，也是源于前期规划设计阶段未能充分考虑和意识到这个问题并做好准备。

2.灯光照明和电源分布

灯光是商业的形象工程，是门面。商业最热闹的时候，大多是在晚上，尤其是工作日。灯光的设计，不仅让商业直观、美观，而且还涉及人行的安全。根据当前技术趋势和环保需要，灯光设计要尽可能考虑LED灯源，既敞亮又节能。

同时，可用电源（插口）尽可能保证每个较小区域范围内都能覆盖。这和家里装修是一个道理。充分考虑到未来可能出现的加装和改动，会产生对电源的需要。

3.垂直电梯、货梯和自动扶梯的数量及位置布局

充分和必要设置电梯数量及合理的位置非常重要。当前的主流商场，一般都有地下两层甚至是三层的地下空间和停车位的设置。消费者停车到地下后，如何最便捷地从地下到地上商场，然后方便地通过电梯在商场内活动，这是最容易影响到消费者的消费体验和对商场基础设施的评价。而货梯，则是从商家的角度，有效解决商家对于货物搬运的便捷需要。

同时，考虑到节能，占用公共空间和维护成本等因素，电梯也不宜过多，适量、经济也很重要。

4.人行通道、行车通道的设计

现在的城市交通非常发达，但是，一旦错过出入口尤其是机动车所引起的麻烦也会让消费者头疼。不少成功的商业，出入口尤其是可以让机动车双向进出通行的出入口设置都有两个，甚至更多。合理的出入口和通道设置，不仅可以有效容人、留人，从公共管理的角度看，也能有效缓解周边交通道路的通行压力。好的通道设置，行人更加自由、安全，机动车更加通畅，便捷。

5.卸货区域和仓库的设计与配置

商业商家众多，每天货物的进出非常频繁，而且量大，有些个头也很大。货物的进出大多伴随着大货车，对场地的要求很高，这也会对消费者的行走体验和人身安全造成隐患。因此，合理设置卸货区域就显得非常重要。同时，考虑到不少业态（如百货、超市、部分零售和餐饮行业）有仓储方面的诸多需求，考虑到营业面积内租金成本较高，仓库的配置十分必要。为节约成本和空间，可考虑在地下室予以配置。

6.供水、排风、排污管道的设计

管道的设计，不仅仅是配套要求，更是决定了以后商业营业空间的划分、业态的配置。在设计时，应关注：通达性和覆盖率，总量和分量，经济成本和效率，隐蔽工程和检修。

7.满足餐饮业态的环保前置审批

这其实是第六点的分支，之所以单列，是因为餐饮业态的环保要求很高，而且不少地方管理部门的要求有较大差异。目前，餐饮的环保申报和审批非常严格，后期为满足条件，往往进行的各项改动也会费时、费财，而且容易造成渗水、噪音、异味等隐患。因此，在规划设计阶段，根据当地规划设计对于餐饮业态的要求，针对排烟、隔油，甚至是建筑间距等，都应予以充分考量并落实到位。在商业竣工验收时，同时完成环保的前置审批。

8.停车位的设计

停车位大家很容易理解。随着私家车的普及，足够的停车位配置显得十分必要。在此，有额外的两点想法：一是停车位的设计一定要充分考虑当地人的驾车停车习惯；二是在可以选择的前提下，尽可能配置地面的停车位，而非地下。地下毕竟建设成本高，且通达性要求更高。如果可以，牺牲点地面绿化作为代价未尝不可。个人认为，成功的商业，大多与绿化没有任何关系。并且，过多过高的绿化，对商业反而造成副作用，如影响广告展示的通达。

三、相关建议

如何尽可能地做好上述八个细节（或者更多）的前期规划设计，最大限度地为商业的招商、运营和管理打好关键基础？我想结合以下几个方面来加以推进。

1.充分的前期商业市场调研

一般情况下，调研主要针对商业所在一定区域范围内的市场情况，包括地理位置和交通情况、经济情况和消费能力、周边商业整体情况、竞争性商业项目的详细运营情况，以及上述的分析和预期等。

2.商业项目的前期策划定位

这个过程是最关键的。一旦商业定位明确了，相关的技术指标及前述的八个细节等，都将围绕这个定位展开。为了尽可能地把握好这个定位，我想，两个方面的辅助非常重要：一是，充分结合前期市场调研情况进行SWOT分析研判；二是，如果条件允许，尽可能在前期策划定位阶段，与商业后期招商的大品牌、主力店和大商家达成合作意向，并由此来较为明确地把握商业的总体定位，并在此基础上围绕上述商家展开规划设计工作。

3.专业的商业策划和招商团队的及早介入

借脑借力、学习实践是当前集团商业开发经营的迫切需要和现实阶段。专业团队也是双向选择，同时更需要综合性的评估。在确定专业团队时，两方面的因素很关键：一是对商业所处区域市场的充分了解，并具备同类型项目丰富的运作经验；二是前期策划定位和后期招商落地必须紧密结合，避免出现半撂子。

四、结语

商业地产和市场瞬息万变，电商的冲击谁也没想到会如此猛烈，后续变化犹未可知。商业项目的运作和成功模式并不单一，万达可以一统天下，主题特色商业的发展更是风生水起。大体量商业雄霸一方，小而精致的社区商业也可以人流涌动、酒香自来。在如此商业地产和市场的大潮中，集团的商业地产发展需要更多的时间和实践、学习和借鉴。相信随着西部人的努力，集团的商业经营管理水平定会不断优化和提高，也必将闯出属于集团特色的商业发展模式。