探讨物业公司税收筹划策略

陆露

摘 要：在市场经济不断发展完善的背景之下，越来越多企业不得不注重财务管理活动，在物业公司的财务管理活动中纳税筹划环节是非常重要的一项工作，对于有效降低物业企业的经营成本，充分提高物业公司经济效益，并实现其可持续发展目标具有重要作用。文章通过对物业公司纳税筹划方式以及存在的问题进行了有关分析研究，在探讨税收筹划工作的具体意义基础上针对物业企业税收筹划工作给出了更加科学化的建议，期望能够有效促进物业企业税收筹划工作的开展。

关键词：物业公司;税收筹划;优化建议;意义

任何企业想要有效促进财务管理活动的顺利开展，需要注重企业投融资以及经营的各个环节，物业公司在近些年的飞速发展过程中，对于服务和保障民生起到了至关重要的作用。在2016年之后，物业行业开始实行营改增，该政策的实施一方面有效缓解了物业公司所面临的税款重复缴纳问题，一方面有效促进了物业公司的可持续发展。但是在发展进程中，为了充分抓住發展机遇，规避经营过程所面临的税务风险，物业公司仍然需要在充分认知自身发展状况的同时积极寻找可供采取的税收筹划方案，进一步在符合国家宏观政策以及法律法规的要求之下最大程度降低企业税务负担，确保获取最大化经济效益并实现可持续发展。因此对物业管理公司的税收筹划工作研究具有较高的现实意义。

一、物业公司税收筹划概述

（一）物业公司开展税收筹划工作需要遵循的原则

相较于其他类型的企业而言，物业公司的经营范围比较广，往往涉及到会议接待，物业管理，设备维护以及秩序维护，家政代理等多方面，在这样的基础之上，物业企业进行税收筹划工作的空间是相对比较广泛的。但是值得注意的是，任何企业开展税收筹划工作所需要遵循的基本原则都是要在合理合法的前提之下开展工作。首先来说，物业公司开展税收筹划工作应当合法，只有不触碰税务法规要求，才能够确保企业充分享受税务筹划工作所带来的积极作用。其次，物业公司进行税收筹划工作应该遵循全局性的原则，该环节主要表现在两个方面。第一，鉴于物业公司涉及到多个业务模块，因此在开展税务筹划工作时，应该优先考虑物业公司的整体税负，其次再注重分支结构的税负问题。第二，在物业公司开展税收筹划工作时，要考虑到企业长短期税负的平衡问题，也就是说，既要顾虑眼前的经济利益也要考虑企业未来发展所涉及到的利益，切忌顾此失彼。最后，物业公司所开展的税收筹划工作应当遵循成本效益性原则，开展税收筹划工作，必然需要公司承担一定的成本，但由于税收筹划会给企业带来相应的优惠和节税方式，因此，物业企业要考虑税收筹划方案是否可行的重要因素，就是看所花费的成本能否带来更大的经济效益，如果成本远远大于收益，则没有开展税收筹划工作的必要。

（二）物业公司进行税收筹划的重要作用

物业公司开展税收筹划工作所带来的积极作用主要表现在三个方面，首先来说，恰当的纳税筹划能够为物业企业合理降低税务负担，进而实现物业公司内部资源的优化升级，最大程度提高物业公司的经济收益，并且税务筹划工作所节约的税款还可以用于公司的再生产，实现整个资金链的优化。其次，物业公司的内部管理活动对于企业发展具有决定性作用，通过对最新的税务法规及政策的了解，不仅能够提高财务管理活动的科学性，也能够有效推动公司财务战略落实，进而提高物业公司的市场竞争能力。最后，税务筹划工作对于推进物业公司业务转型具有重要作用，在新的发展背景下，物业公司面临着越来越激烈的市场竞争，管理手段的创新则是竞争的主要力量，通过开展有效的税收筹划工作推动商业模式的创新，能够为物业公司带来更多的市场竞争活力，实现高质量的发展目标。

（三）税收筹划过程

对于物业公司来说，在其运营过程中需要具备充足的资金来作为公司运营的支撑，但鉴于物业公司大多属于中小型企业，其自身发展所能提供的资金是相对有限的，更多的时候，通过需要外部融资，比如银行贷款等方式来获取经营所需资金。当物业公司的经营活动进入到正常的运转阶段之后，几乎所有的投资以及筹资活动都与此环节有着直接关系。在这样的基础之上，物业单位为了有效优化内部资金，降低不必要的成本支出，需要根据国家法律法规以及税务法规要求来开展合理降低税务负担的工作。物业公司通过有效的税收筹划能够避免以下几种额外税务负担。第一，涉及到企业会计核算的部分额外负担。第二，物业公司纳税申报环节所涉及到的额外负担。由于在物业公司的经营过程中，产生的税务负担都需要通过财务以及会计核算工作来进行核算，通常在此环节企业都会争取最低税负，因此需要对此环节中的争取最低税负工作进行合理筹划，这也是物业公司开展税务筹划工作的原因之一。

二、物业公司进行税收筹划可供选择的方法

（一）成本调整法

成本调整法是物业公司通过对内部成本的合理调整来实现减少收益，进而以比较低的应税额来降低企业税务负担的方式。通常来说，物业公司进行成本调整需要依据有关的财务会计制度来进行，不能够自身决定或者乱摊成本来进行计费，该方式下可供选择的方式主要包括计提折旧，存货计价以及费用列支等方式。

（二）控制收入法

相较于调整成本法来说，控制收入法是指物业公司通过有效的手段来合理控制收益，进而通过降低公司所得来降低企业纳税数额的方法。但在此环节值得注意的是，物业企业通过收入控制法来进行合理降税需要在符合财务会计制度的规定前提下开展。通过按照收款方式对各类服务收入进行认定，并按照实际款项来进行收入确认，之后通过对收取款项时间的合理调配，实现延缓降税的目的，为物业公司创造更多的收益。

三、物业公司税收筹划环节优化方案

（一）充分利用税收优惠政策

由于我国为了平衡各区域内的发展，所实施的宏观调控导致区域间的税收优惠政策会有所不同，因此，物业公司需要对本区域内的优惠政策进行了解熟知，并充分利用税收优惠政策进行合理降税。在这样的基础之上，可供物业公司所选择的税收筹划模式是相对广泛的，其具体可以选择的税收方式主要包括以下几种。首先来说，物业公司应该选择符合自身企业类型的工作模式，开展税收筹划工作。鉴于多数物业公司处于中小规模，因此在类型选择时，应当首先查看自身是否能够满足中小企业的条件。在我国企业所得税法律规定中，符合小微企业条件要求的，可以按照规定减按百分之二十的税率缴纳所得税，2021年1月1日至2022年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，也就是说，如果物业公司符合小微企业，那么则可以通过对这一政策的有效利用，降低企业税务负担。

（二）合理利用特殊人员安置政策

在物业公司招聘工作人员时，通常不会有比较高的进入门槛，也就是说在物业公司招聘时，可以通过考虑招聘部分具有工作能力的残疾人员，在国家的有关规定中，对于招聘残疾人员或者安置残疾人员比例不足的企业会收取一定额度的保障金，而如果企业内部残疾人员比例能够达到相关标准，企业就可以享受一定比例的税收优惠。鉴于这样的政策，物业公司通过对部分岗位要求较低的职位向有工作能力的残疾人开放，一方面不会影响物业公司的工作进度，另一方面还可以带来相应的税收优惠。总而言之，物業公司对于特殊人员安置政策的合理利用，能够为公司降低残保金的缴纳额度，也能够为公司提供更加有效的税收优惠，充分提高公司的经济收入。

（三）合理利用物业管理合同开展税收筹划

在物业公司的经营过程中，存在着相当一部分由物业公司代为收费的合同订单，这其中既包括代业主缴纳燃气水电费的订单，又包括其他应收款项，因此，物业公司应当在合同编制过程中进行明确表示，这些费用都是接受业主委托来进行代收取的，在进行会计核算的工作时，该类费用应该与其他收入进行单独计算，因为代收款项是不需要企业自身缴纳增值税的。但是值得注意的是，如果物业公司在收费过程中收取了部分代缴纳手续费，那么该类款项就必须按照物业公司收入来合法缴纳增值税费，不能够再进行相应的税收筹划。其次，针对物业公司内部资产出租的租赁合同而言，应该在合同签订过程注意租金与物业管理费用的分别描述，通过对二者金额的明确划分来避免二者交叠。除此之外，应该注意物业管理费用不能高出有关部门的定价。在这样的基础之上，通过对租金以及物业管理费用的明确划分能够降低部分应缴纳税额，实现降低税负的目的。

（四）在低税环境开展税务筹划工作，提高工作人员专业水平

低税环境就是税率相对比较低并且对本企业具有一定优惠政策的环境。在低税环境中开展纳税筹划工作能够有效优化纳税环节与环境，促进物业公司更协调发展。具体来说，物业公司可以选择沿海开放城市或者经济特区、开发区等区域作为经营地点，一来可以充分利用政策优势获取更有利的条件，二来能够更好的开展纳税筹划工作。除此之外，物业单位应该积极吸纳更加优秀的财务工作人员，工作人员作为纳税筹划工作开展的主体，对于整项工作水平具有直接影响，因此物业单位对于内部财务工作人员应当进行定期的培训，还可以通过聘请外部专家来进行讲座为税收筹划工作人员提供更加科学化的方式，工作人员专业水平的提高以及对最新税法的有效把握能够最大程度避免税收筹划环节出现误差。在外部专业人员的招聘过程中，除了对于工作专业程度进行考察之外，还应该注重应聘人员的思想道德水平，充分确保后续税收筹划工作顺利开展。

四、结束语

通过对物业公司的税收筹划问题的有关研究不难看出，近些年来，在市场经济不断发展的背景下，物业公司所面临的生存环境越来越激烈，而为了获取更加长远的发展，物业公司必须要有坚强的资金链作为支撑，这就难免需要对内部成本进行有效优化。通过合理的税收筹划工作能够最大程度降低物业单位的负担以及经营成本，而减免的税额又能够作为公司经营资金加入到公司管理运行中，可谓良性循环。由此可见，物业公司在管理过程中应当充分提高对于税收筹划工作的重视程度，通过合理利用区域优惠政策以及提高工作人员专业水平等手段，不断促进内部税务筹划有水平的提高，充分发挥其应有作用促进物业公司可持续发展。

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