房地产企业资金管理存在的问题及对策

赵小敏 珠海隆晟房地产开发有限公司

引言

随着经济市场的不断发展，经济结构种类和数量也在不断增加，单一化的融资方式转变为多样化，在为房地产企业带来众多经济商机的同时，也为其原有的资金管理模式带来了一定的挑战，则在不影响房地产企业正常运行情况下，优化原有的资金管理模式，控制各项风险带来的影响范围，保障房地产项目的安全、稳定地进行下去，并将这些资金管理困恼转变为创新发展机遇，促进房地产企业的进一步发展。

一、房地产企业资金管理存在的意义

（一）房地产企业生存的基础

资金管理对于房地产企业来说是生存与运行基础，因为相较于其他行业，房地产企业需要购买大量的资源型物质，包括：土地、建筑材料等，资金数量大、周期时间长且流程烦琐，一旦某一环节资金链断裂，之前所有的工作努力都将成为空白，而这些都需要资金管理去掌控和协调，保障每一项资金能够及时供给，且同时资金管理能够合理规划资金流动变化，及时掌握经济政策的发展变化，制定好相应的资金应对措施，降低外界因素对资金流动的因素，将房地产企业经济损失降至最低，维护企业的正常运行。

（二）企业创新发展的关键

一般来讲，不论是哪一种规模的房地产企业其所拥有的流动资金，都不足以支撑整体房地产项目的完成，一般都需要进行借贷和抵押，而需要多少、如何使用，需要资金管理来决定，合理规划资金使用，既保障资金供应不断，还能够对资金使用进行分析总结，减少不必要的资源浪费，避免不必要的投资风险，特别是在创新房地产项目中，因为存在的投资风险都是未知的，便会通过资金管理的方式规划不同投资内容的资金占比，预知潜在性的投资风险，从而对各个房地产创新项目与产业进行筛选，为房地产企业创新发展提供坚实基础。

二、房地产企业资金管理存在的问题

（一）现有资金管理模式混乱

虽然房地产行业发展时间较短，但因中国地区房地产市场众多，且市场运行准备各有不同，使得即便是同一地区的房地产企业其所采用的资金管理模式也是不同的，表面上这些不同的资金管理模式为房地产市场增加了资金结构新模式，但实际上众多资金管理模式的存在为政府财政管理增加一定的困难，原有的管理制度存在着界限不清、标准混乱的问题，进而造成管理人员无法严格依照法律法规进行监督，审核所带来的威慑力全部被打散，就会让财务员工潜意识里认识到所谓的资金管理审核类似于形式主义，便不会注重资金管理政策的落实与应用，更不会对相关信息数据与知识进行学习，现有资金管理模式更为混乱，进而形成一种恶性循环发展模式，在资金管理中埋下各种经济与责任问题，危及房地产企业流动资金的正常使用。

（二）资金投资与回报不成正比

通过资金管理，便可以对各个资金投资途径中的收益进行计算，从而筛选出最佳的投资方式，但是就目前的资金管理模式并不能够实现这种理想的投资方式，一是因为资金管理模式自身并不成熟，即便通过精密的计算能够得到不同投资途径的经济效益，但是在实际投资与运行过程中，会受到来自外界经济市场环境的影响，最后资金投资与回报并不成正比；二是，资金管理中计算模式与方式过于传统化，被局限于固定化计算方式，没有结合实际财务数据信息情况对计算变量进行改变，致使很多投资途径利益量同实际利益量并不相符，错误的信息加上错误的计算模式，最后得到错误的投资利益选择方案，即便最后能够得到一定的效益，所付出的人力物力也远远大于获利，白白浪费了房地产企业大量资金。

（三）融资途径过于局限

为了确保融资安全，房地产企业会控制资金途径数量，这种“经验性”做法虽然稳定，但也过分稳定和局限。首先，因为太过于稳定，资金管理模式承受力有限，想加入新融资途径或者转变结构时，所要付出的工作量便远远超过现有的资金管理负荷，不仅没有创新融资结构，反而压垮了原有的融资结构，造成资金流动迟缓，影响房地产项目顺利进行；其次，融资所带来的高额利率也是资金管理优化的一项难题，想要减少高利率对于企业资金运行影响，便需要资金管理能够做好基础信息数据采集，然而原有的资金管理能力局限，很多信息数据不够全面和真实，致使融资高利率信息数据错误，进而贷款回款不及时，融资无法及时归还，甚者造成房地产企业流动资金链断裂。

（四）没有科学的资金管理方案

我国房地产行业整体发展时间较短，不论是在发展范围还是在制度建设上，相较于国外房地产行业发展情况，仍然存在着各种机制问题与制度漏洞，包括资金管理制度的不完善、员工奖惩制度的不合理等，这些都在突显着当代房地产企业都并没有科学资金管理方案，其仍沿用着传统的管理模式思维，直接套用在资金管理上，进而后期项目中便能够明显看到两个问题，一个是基础信息数据缺少，随着项目进度的不断深入，各种数据信息误差，包括：施工材料数量不对应、工期时间被拖延等，一点一滴都在不断浪费企业本就有限的流动资金，另一个是后期资源准备不充分，物资、人力无法及时供应，轻则浪费大量资金与资源，重则引发重大的安全事故，这些都在严重影响着房地产企业的正常运作，因此，科学的资金管理方案也是很重要的。

三、优化房地产企业资金管理的措施

（一）优化资金管理模式

首先，房地产企业对于资金管理模式需求不同，企业应结合实际需求与实际情况，对资金管理模式进行“创新”，打造适合于企业发展或企业特点的管理模式，促使其能够更加配合好其他部门运行的财务数据信息需求，强化企业的独特竞争力，为企业带来更多的经济效益；其次，强化资金管理的执行力度，明确管理工作中的工作任务与责任义务，细化相应的管理制度与惩处内容，一旦出现问题，严格依照制度内容对问题人和责任人分别进行惩处，确保资金管理的严谨性与安全性，杜绝徇私舞弊、中饱私囊的情况出现；最后，加深管理制度在企业中的融入度，通过在企业内容构建资金管理模式，强化管理流程中部门之间的合作，确保每一流程上下部门都能够顺利交接与审核，保障资金管理每以工作流程的质量水平。

（二）利用资金管理促进融资

针对上文中资金管理在融资中局限问题，可以通过专项管理、创新渠道以及科学计算来避免该问题对房地产企业发展的影响。专项管理方面，针对不同的融资途径建设不同的专项管理团队，一对一或者多对一，从融资途径最初到融资后期，全面掌控、实时监控，既能够强化资金管理的准确性和真实性，还能够保障每一流程审核与交接都有专门人负责，有效提升房地产企业资金管理的工作运行限额，保障融资结构顺利创新变化；创新融资渠道方面，固守原有的融资方式只会让企业竞争力下降，因此管理团队要结合实际市场经济变化，同投资团队进行合作，综合性筛选不同的新兴融资途径，丰富企业融资结构比例，在提升企业综合竞争能力的同时，减少外界市场变化带来的经济风险；科学计算方面，也是应当以实际经济市场与融资渠道变化为计算基础，结合现代数字信息技术，全面采集经济市场与实际投资项目的数据，综合地对于融资变化与融资利率情况进行详细分析，再明确企业自身的信誉、能力是否能够承担该融资带来的风险与损失，精确每一笔财务数据信息，减少房地产企业融资中不必要的经济损失。

（三）提升员工专业能力水平

提升房地产企业财务员工的专业能力，从以下几点出发：首先，对财务员工的自我意识提升，员工自我意识能够决定其工作效率与质量，则企业高层管理团队要做起带头作用，积极参与到资金管理学习中，明确资金管理的重要性与必要性，以长远眼光重新对现有的资金管理进行制度更新、优化细节内容，强化财务员工内部对于资金管理的重视程度，才能够加速让各项政策真正落实到实际企业资金管理中，提升资金管理数据工作的质量水平；其次，专业能力提升，除了在岗位初期进行专业知识培训以外，还应为财务员工提供专业技能学习的平台，定期或不定期进行相关技能的考核，激励员工养成主动掌控新技术与知识的学习意识，不断提升自我的能力水平、丰富实践操作经验，更好地保障资金管理工作的准确性与高效性；最后，在资金管理制度中完善员工的奖惩制度，明确各个员工的工作任务，激励员工的工作积极性，强化其自身的责任意识与职业道德，规范化资金管理操作流程，尽量避免人为因素造成的资金管理问题，保障房地产企业各项资金的安全使用。

（四）科学规划资金管理方案

据相关统计表明，我国截止到2015年，房地产企业资金到位数量为125203亿元，其中个人按揭贷款占据数额较大，近76165亿元。而2019年，房地产开发在投资方面达到132194亿元，较比去年同期增长了9.9%，再创历史新高，其中增速也加快了0.4个百分点。对209个城市的数据进行分析，有80%以上的城市，保持投资增长，20%的城市出现下跌。同时，2019年房屋总施工面积达到893821万平方米，新开工面积达到227154万平方米，竣工面积为95942万平方米，都比去年有所增长。但较比过去的10年间，商品房竣工率呈下降态势，这也说明项目施工进度在逐步放缓。在这些全面资金财务数据信息的基础上，分析在房地产企业资金管理过程中存在的问题，科学地构建资金管理的运行框架，对资金管理计算模式进行优化和细化，从而建设起属于房地产企业专属的、科学的资金管理方案，并同时利用现代信息技术，建立起相应的数据信息库，用于采集基础运行数据与财务信息数据，配合资金管理工作，使得管理人员能够实时掌控经济市场变化情况，对资金管理方案内容定期进行优化，确保企业发展满足实时经济市场需求，从而强化房地产企业综合发展能力，在未来经济市场中占据有利位置。

（五）房地产企业财务报表分析

如表1、表2所示。

表1 房地产企业财务报表应分析的数据

表2 房地产企业税务筹划方案

例如房地产企业在进行财税管理的过程中，需要对开发项目的总成本及总投资进行估算，以此帮助企业做好成本节约工作。比如，某开发小区，其总建筑面积为49782平方米，总投资为14058万元，开发商投资为14048万元，住宅面积为48582平方米，综合商超为1200平方米，休养所为1300平方米。其中，综合商超部分在进行自营的过程中，需要10万元经营资金，并在结束项目后能够一次性实现收回。从上述描述中不难看出，在项目开发结束后，可以用于租售项目，且开发产品成本等于开发建设投资，即成本总费用。

结语

综上所述，资金管理优化是房地产企业在新经济时代背景下，想要继续保障资金稳定流动、新产业项目可持续发展的重要措施，同样也是降低多种类资金融资经济风险的保护手段，因此，房地产企业要明确资金管理对于企业、对于项目发展的重要性，了解现有的运行模式中存在的资金管理问题，有针对性地进行财务筹划的优化与提升，规范化财务管理人员的操作流程与数据信息处理方式，保障每一资金从进来到出去都有明确信息，并提前做好各类资金风险的预防方案与补救措施，及时控制资金问题造成影响范围，保障房地产企业的正常稳定运行，从而综合提升企业的竞争能力，在未来房地产市场中占据有利地位。