重视住房租金的调控问题

文/本刊评论员

近期，不少市场研究机构和媒体都在关注一个现象：几个大城市的住房租金水平有了较明显的上涨。在人口净流入的大城市，许多人都已将租房作为解决居住问题的重要方式，尤其是规模庞大的新市民和青年人群体，租金较快上涨将直接影响这些群体的生活。与此同时，随着一系列房地产市场调控措施持续发挥效用，热点城市的新房和二手房价格指数都呈现出涨幅回落的迹象。在这种背景下，调控好租金水平显得尤为重要。

根据调研和分析，可以发现当前部分城市租金上涨主要有三方面原因：周期性、结构性和发展性。住房租赁市场的运行具有较明显的周期性特征，一般在春节后随着外来务工人员返城而出现租赁需求集中释放，在暑期随着高校毕业生就业又出现需求集中释放，其他时期的需求较为平稳。当前，几个大城市尽管租赁住房的总量在不断增加，但供给侧仍然存在较突出的结构性短缺，即与需求相匹配的有效供给相对不足，特别是适应新市民、青年人租住需求的供给明显不足。与此同时，随着生活水平不断提高，居住条件逐渐改善，追求租住品质的承租人群体与日俱增，这对租赁住房的供需都将产生显著影响，这种影响也必然会反映到租金水平上。

中央和国务院一直高度重视住房租赁问题。2020年12月召开的中央经济工作会议强调“解决好大城市住房突出问题”，明确提出了一系列健全住房租赁体系和促进住房租赁平稳发展的重要措施，其中包括：要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场；土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用；要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。2021年《政府工作报告》进一步要求：“解决好大城市住房土地问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”2021年4月和7月召开的中央政治局会议先后对增加租赁住房供给提出了明确要求。

为了贯彻落实好中央和国务院的要求和部署，对租金水平进行合理调控，当前要重点开展几方面工作。首先，健全住房租赁监测体系。建议由住房和城乡建设部或国家统计局等权威部门牵头开展住房租金监测工作，及时发布重点城市住房租金价格指数。这既有助于有关部门全面准确地了解和掌握重点城市住房租赁市场的运行状况，又可以避免不实或不全的市场信息和价格指数误导公众和市场，以平稳预期。

其次，科学确定租金水平合理变动目标。通过深入全面的调查和分析，梳理影响租金水平变动的各方面因素，剖析住房租赁市场发展规律，针对实际情况，实事求是地确定租金水平合理变动幅度，并探索与其他相关指标进行有效挂钩。

再次，完善调控租金水平的政策工具箱。借鉴有关国家管控租赁市场的有益经验，立足于我国发展实际，从法律、行政、金融、财政、税收、土地、价格等方面建立健全租金水平调控政策工具箱。