投资性房地产公允价值计量存在的问题及对策研究

张秀珍 陈晓园

摘要：随着我国市场经济的不断发展，投资性房地产以历史成本为基础的计量模式已无法满足各方要求。因此，《企业会计准则第3号——投资性房地产》，指出了投资性房地产可以采用公允价值模式进行后续计量，本文分析了投资性房地产采用公允价值模式存在的障碍，分析了其成因，提出了相应的解决问题的对策。

关键词：投资性房地产  公允价值  模式

投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。一般情况下，企业应当在资产负债表日，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。但有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以对投资性房地产采用公允价值模式计量。近年来一些上市公司投资性房地产由成本计量模式变为公允价值计量模式，给企业带来了一定的收益，但是，在企业投资性房地产运用公允价值计量模式过程中还存在一些急需解决的问题。

一、投资性房地产运用公允价值计量模式存在的问题

1.会计人员整体素质不高

目前，我国许多会计人员综合素质还比较低，职业判断能力还比较弱，仅仅能记账、算账和报账，与市场经济的发展对会计人员的需要还有较大差距，而投资性房地产公允价值的获得，需要从业人员具备高水准的分析能力、敏锐的观察能力，这是由于投资房地产的特殊性决定的，因为就一项投资性房地产而言，地段不同、結构不同、用途不同，价值差别就会很大，即使同一栋楼的不同单元、不同楼层、不同朝向其价值也存在一定差异。由于会计人员和评估职业素质不高，在一定程度上制约了公允价值的可靠性。

2. 公允价值取得成本较高

目前，在取得公允价值计量的过程中，主要采用市场法、收益法、成本法进行控制，这些方法在应用过程中，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅并据此确定交易价格。目前聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估，会计人员依据评估值进行的财务处理，既增加了企业评估费用，又增加了工作量。与历史成本相比，公允价值运用环节复杂，因此其取得成本较高。相反，传统的成本模式下，获取信息的渠道直接、方便，成本低廉。另外企业准则规定，已经采用公允价值计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转回成本模式，因此，导致大部分上市公司没有对投资性房地产采用公允价值计量。

3.导致企业经营业绩的不确定性加大

在公允价值模式下，准则规定投资性房地产不需要计提折旧和摊销，减少了成本费用支出，从而带来企业利润有所增加。另外，期末以公允价值为基础调整投资性房地产账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目，进而计入当期利润。这样在房地产市场稳步增长时，将给企业带来持续的利润增长点。但是在房地产市场出现贬值时，很可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认更多的减值损失，从而使得企业在该年度因非经常性业务严重亏损，导致先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。因此，公允价值模式下，会使会计利润随公允价值的波动而上下变动。

4.市场环境和政策环境有待改善

由于我国市场化程度还不够高，不够活跃，而投资性房地产的价格受国家宏观经济政策、地域、等因素的影响较大，没有统一的定价，因此要取得合理的投资性房地产的公允价值比较困难。目前，资产评估机构的评估标准不统一，比如房地产估价师、土地估价师，采用谁的定价没有统一的标准，各自的评估权威也不高。此外，公允价值计量模式的应用需要一个稳定的市场环境，而在我国资本市场还没有达到公允价值所要求的完善程度，资本市场容量严重影响公允价值的确定性，适宜公允价值应用的土壤和环境尚不完善，造成公允价值计量方式在实践中运用有一定的困难。

二、解决投资性房地产运用公允价值计量模式存在问题的对策

1.提高会计职业判断能力

提高会计职业判断能力是提高投资性房地产运用公允价值的有效措施。首先，应引导会计人员转变观念，更新知识，熟练地掌握新准则的实质，正确认识本企业所涉及到的市场和行业的新动向，关注投资性房地产新情况，敏锐获悉投资性房地产项目相关信息的变化。其次，应定期组织对会计人员专业能力的培训考核，系统学习价值评估的技术和方法，提高会计人员的素质及能力，从而更加准确地评估公允价值。最后，企业应严格要求会计人员坚守原则，不投机取巧，避免在应用公允价值的过程中将其变成操纵企业利润的工具。

2.降低企业经营业绩波动带来的风险

投资性房地产运用公允价值计量模式的企业，首先，应根据经济环境的变化，及时转换经营理念，实现产品结构的多样化，运用差别化战略和多元化战略，降低利润波动带来的风险，增强企业抵抗风险的能力。其次，企业要立足于长远发展，应实现资金来源的多元化，合理地确定企业的资本结构，实现企业融资方式的多元化，降低企业的财务风险。

3.完善市场经济环境

为了保证投资性房地产公允价值的有效实施，从国家层面必须努力构建一个完整、统一、开放的市场，为公允价值的运用创造良好的大环境。而且，我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。这样将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据。

4.降低公允价值取得成本

一直以来投资性房地产公允价值计量模式的应用成本高于历史成本计量模式，这是公允价值应用受阻的一项重要因素。为解决此问题，应根据行业特点，建立相应的市场价格信息数据库，该数据库内包含的数据应当涵盖产品价格信息、数量信息以及产品规格等信息。企业可从第三方订价市场求证相关信息是否属实，防止构建的数据库信息与市场价格“脱轨”，以此为出发点建立数据信息共享平台，可以为公允价值信息的有效传递提供渠道，这样企业在获取投资性房地产公允价值信息时，可采用数据库的信息，这样可以节约从评估机构获取信息的成本，达到降低公允价值应用成本的目的。