传统物业公司财务管理的转型策略及建议

缪琳 山东大地房地产开发有限公司

引言

财务会计随时代的潮流变化在不断演化，从20世纪80年代由基础会计演进为管理会计，再因电算化技术的出现财务会计逐步进入到智能化领域。现如今互联网技术的飞速发展，以智能财务为基础，业务财务一体化的概念被正式提出，并且现代企业也逐渐发现传统的财务管理模式已不能满足企业的运营需求，所以必须将信息化技术运用到财务管理中，将原有的信息管理变为财务业务管理，最终形成集成化、一体化管理模式。而物业管理业务所具有多元化的特点，正适合这一改革趋向，因此物业财务管理转型正是大势所趋。

一、传统物业财务管理

（一）物业财务管理传统理念

在20世纪90年代，物业管理初步形成，物业的财务管理基本是秉持着“够用、适用”的原则，基本内容是以会计数据为基础并进一步有效运用。传统的财务管理模式主要分为“集权”和“分权”两类，是依据物业公司下属企业的股权性质进行区分的。

（二）物业管理中财务管理特点

1.个性化特点

物业的财务管理属于一种过程性的管控，主要的工作内容是收缴、资金以及报表等管理工作，而这些工作的主要特点就是生产与消耗同时开始和结束。因此物业管理这一行业理所当然地属于劳动密集型行业，其所具有的财务管理工作也就属于密集型的行为。在当前的数字信息化时代，物业公司就可以利用信息技术完成一体化数字管理，所以当前的在物业公司的财务管理工作当中智能化是转型工作之中的重中之重。

2.适应性特点

物业公司的经营内容几乎没有销售，而且在监督方面所受到的主要压力并非是企业自身，更多的是来自政府相关部门以及自身所服务的业主的共同监督，所以物业公司的资金运作监督方面较为全面。在多种监督主体中，对于物业公司财务信息的主要使用者是自身的业主以及本公司的管理层，这是因由于业主对于物业费的使用相当关注所导致这一现象产生的。

（三）传统物业财务管理的短板

现如今，物业公司所采取的模式一般是集团+物业管理模式，在这种模式之下，虽然规模有所扩大，但是同样也会产生分散性增强的问题，进而使得财务管控越来越难，并且也没能够形成较为成熟的管理手段，导致产生“一抓就死、一放就乱”现象。

（四）物业财务管理的需求

1.资金管理需求

资金是所有公司的经营基础，所以在缺乏资金的情况下，任何部门都不能正常地活动运转。而在物业公司中，每项业务的开展都会对资金的流入或流出产生一定的影响，从而对公司的效益产生不利影响。因此在资金管理方面需要开展多部门协作、上下级配合的多层级、多维度的管理操作，进而达成集中化处理并实现公司效益最大化。

2.业务管理需求

在管理的过程当中，管理者需要对全周期管理的成果进行有效地掌握，所以就需要利用信息化技术将这些财务信息转变为基础大数据，进而便于财务管理者查看。并且物业公司无论是在前期需要和开发商建立合同，还是后期进入到小区内进行管理工作，都需要面临集团统一化的标准管理需求。

二、业务财务一体化管理模式

（一）多元化发展

物业服务现如今的发展趋势是多元化，这样有助于物业公司实现物业服务费以外的资金平衡。也就是物业公司的业务也不仅仅是局限于物业服务，还会囊括其他方面的服务，大体上可以分为以下两种：其一是开展业务整合，建设社区金融或是旅游等服务；其二是进行参股或是利用下属公司进行多元化业务的建设，譬如开展社区便利店、家居装饰服务以及社区租赁业务等等。

（二）一体化建设的必要性

1.软件平台的优化

只有建立起一个具有标准规范、可用性强、可控可视、细致全面、先进超前的一体化软件平台，才可以帮助物业服务企业支撑财务业务融合的发展。在这个一体化的信息软件当中，主要是将财务模块渗透进业务板块当中，这样就可以帮助核算工作提前到事中，而非以前的事后核算。如此一来，财务管控由原来的静态、间歇以及事后的状态变为动态、持续以及事中的状态，最后实现物业公司业务的一体化。

2.培养及建设一支高效专业的财会队伍

业财一体化的推行离不开专业的财务工作者。与以往的财务管理不同，业财一体化作为一种新的模式，就必然要求员工通过培训才能对这部分新知识进行掌握。因此，物业服务企业必须要培养一支队伍，这支队伍不仅要学会新的知识，还应当熟知公司内部的各个领域，这样才能发挥出一体化平台的最大优势，并且财务人员可以在实际工作当中实时发现问题所在，进而实现由下到上解决问题，真正地实现业财融合。

3.工作方式的优化

业财一体化的实施还需要企业设计出新的工作方式来配合实施。现如今大部分物业管理都是以集团化管理为基础，随之进行分级管理。在以往的财务管理当中，项目层级为最小单位，但是由于现如今物业服务企业的规模逐渐扩大，与此同时，工作人员的工作量也是在不断上升。因此现如今财务管理工作方式应当向模块化管理转型。主要是以“管理模块化、模块制度化、制度表格化”为基本内容，将前端工作与后台工作进行区分，实现财务管理工作方式模块化、标准化的改进。

三、传统物业公司财务管理转型之路

（一）财务管理人员业务化

既然是采取业财一体化的财务管理方式，那么记账凭证是由系统自动生成，如此一来，会计人员就可以摆脱以往的沉重核算任务，进而将更多的注意力集中到经济业务之中，更好地履行会计的监督、管理职责。进而实现财务人员在业务上更进一步，而业务人员也可以实现财务管理化，进而为公司的发展打下坚实的人才保障基础。

（二）注重管理会计

财务会计是企业的重要组成部分，而管理会计则是整个企业管理的核心，因为财务会计仅仅是将一些财务信息向企业提供，而管理会计则不同，管理会计可以利用当前所得知的所有关于企业的综合性消息进行分析，剖析过去经验，控制当前状况，筹划未来发展。只有这样，才能够帮助企业实现更好的发展，在竞争的当中稳住阵脚。

（三）加强财务人员专业化水准

当前科学技术不断发展，企业已经基本上实现整体的信息化，以往的信息化难题已经不复存在。所以实施一体化财务管理的困难不再是解决技术问题，而是应当将思路放到工作人员的执行上。而且对于工作人员的要求不仅仅是以往的培训即可，而是提高整体的综合素质。第一是要对员工的思维进行转变，建立起财务管理理念。这样才能够从内心当中认可公司财务转型工作，进而更好地适应转型工作。第二是要提高知识结构体系和相关能力。财务工作的转型就代表着要与以往工作的一部分进行割裂，并将要采取新的工作方式，所以为了更好地适应改革后的财务管理工作，财务管理人员就必须要对自身的学习领域不断拓宽和加深。因此，整体素质的提升不仅是满足当前物业公司财务转型的迫切需要，还能够帮助企业在会计工作上更上一层楼，提供科学、准确的财务信息，从而成为企业科学决策的有效支撑。

（四）开展业务导入财务管理

财务管理的优化不应当仅仅关注到自身，还应当注重与业务的融合。这是因为转型工作不仅仅是针对财务工作，还要对经营环节实现价值分析及管理控制。因此财务和业务之间一定要建立起必然的联系，进而熟悉生产经营活动中的生产要素及市场变化等信息，帮助物业服务企业实现资源高效配置，发挥财务管理人员的价值分析和监督控制职能。在实践当中，主要是将工作集中在成本管理、合同管理、定价管理与合规管理等财务与业务相交融的领域，只有这样，才能够真正地实现一体化系统的转化，落实相关人员的具体责任，进而更好地开展后续的相关业务。

（五）助推物业财务管理转型

在物业服务企业当中进行一体化主要就是先将管理流程进行统一定制，随后再将管理的内容进行模块化切分，并对整个管理过程进行监督，同时对于监督人员要实现责任审批制，不同模块都会有专门负责的人员进行操作。而在具体的管理工作当中出现问题时，可以随时找到责任主体，如此一来就可以帮助物业服务企业管理内容更加系统和全面，提升整体的管理水平。而财务一体化的建成，更是有助于业财一体化的形成。在这个一体化的平台当中，主要是囊括物业管理的收费、停车场、增值服务以及人力管理等系统，并且这些系统将会互联互接，进而真正的变为业财一体化的系统，如此一来财务管理实现了业财融合，最终达成一体化的管理目标。

结语

综上所述，由于物业公司自身业务服务内容的复杂性，其财务工作难度也较大，如何摒弃低效的财务管理模式，成功地向信息化、业财一体化方向转型发展，是摆在所有传统物业面前的重要难题，只有实现财务转型，才能切实提升物业公司服务效率，让其在激烈的市场竞争中立于不败之地。